发展长租公寓从来就不是挣快钱的，前期高投入+漫长的培育期和收益回收期是企业进入该领域必须认清的事实。此外，长租公寓的不同运营模式，也给企业带来不同考验，不遵从每种模式下的盈利逻辑，违规运作，必定导致风险累加，最终无力承受，以停业告终。

在当前行业发展初期，企业都在加紧抢占市场份额，追求规模快速扩张，“二房东”模式兼具“易扩展”+“高资金”的双重特性，这也就意味着企业扩张过程中，若操作不规范、扩张节奏没把握好，极易引发风险。近年来，停业长租公寓企业普遍采用的都是“二房东”运营模式的现象，也进一步验证了这种模式的艰难。

追溯我国长租公寓发展历程，可见，该市场的发展在一个不太长的时间内经历了萌芽、酝酿、推进、快速发展阶段后，较快的来到了调整阶段。但不可否认，我国长租公寓市场正在逐步规范，经过近两年政府主导推进后，市场规模上了很大一个台阶，参与主体、房源、相关用地供应规模均有大幅提升。

需要注意的是，我国包括长租公寓市场在内的整个住房租赁市场发展仍处于初期阶段，居民租住意识转变空间、租住形态升级空间均较大，这其中蕴含着巨大机遇，未来长租公寓市场将换档再出发。

那么，企业如何把握机遇？

——调整战略，寻求政策支持，聚焦市场需求

发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。虽然自去年下半年以来，监管、严控、整治乱象等政策频繁发布，但值得注意的是，这些政策的发声均来自各地，中央政策更多还是支持、鼓励市场发展，国家发展住房租赁市场的基调从未改变，未来政府还会制定更加灵活的政策支持市场发展。

对企业制定发展战略的七条建议

1、理性扩张

基于资金实力合理制定扩张计划，不可盲目拓展房源，更不提倡采用“租金贷”、“高收低租”等高风险方式违规扩张。

2、需求至上

选择布局城市、具体项目落位以及制定产品类型时都应紧紧围绕实际需求情况，选择租住需求旺盛的城市及区域，基于目标客群需求灵活制定产品。

3、挖掘空缺

随着长租公寓不断增多，产品同质化问题也较为严重，行业发展初期，产品类型必定存在某些空缺，企业应多挖掘潜在租户需求，制定能够填补市场空缺的产品，既可减少同质化竞争，也有利于品牌的树立，还可推动行业发展。

4、遵循盈利逻辑

每种运营模式都有对应的盈利模式，企业需遵循盈利逻辑，合理发展。

5、找准定位

参与到行业中来的方式有很多种，可以是资产持有者，也可以是运营服务商，企业应充分考量自身基因情况，精准确立在市场中的定位，将自身优势放大，增强核心竞争力，以自己独特的姿态参与进来。

6、探索多元化合作模式

基于自身发展长租公寓的比较优势，探索多元化合作模式。发展长租公寓对企业能力的要求较为综合，很多企业不能面面兼顾，故以合作共赢方式更有利于资源的高效配置。如，近年来很多集体土地供应出来，这些土地持有者多为村集体，他们大多比较缺乏打造产品、运营长租公寓的能力，既有产品打造力又有运营能力的房企可探索与之合作的模式。

7、把握政策导向

企业在不同城市布局长租公寓业务时，应充分把握当地政策导向，依所在城市住房租赁市场发展特色灵活制定策略。顺应当地政策导向既可享受政策倾斜红利，也说明当地对某类产品的需求较旺盛。如，杭州支持人才专项租赁住房（人才公寓）的建设，北京支持租赁型职工集体宿舍（蓝领公寓）的建设，深圳支持城中村存量房屋开展规模化租赁业务等。

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