2019年转瞬即逝。

对于楼市来说，这是一个注定被铭记的年份。

这一年里，楼市政策频出，市场瞬息万变。

这一年，政策收紧，融资收紧，房企负债率有增无减，潮水褪去，谁在裸泳？“活下去”成了它们放手一搏的底线。

这一年，购房者捂紧六个钱包，满心期待杀入售楼部，却被超过预算的房价吓退，而另一边准业主们，却又被史上最惨交房季，搞得欲哭无泪。

这一年，多少地产人夙兴夜寐，却仍被年底的业绩红线拦到了门外……

回首这一年，郑州楼市走势可以用跌宕起伏来形容。这一年，它经历了什么呢？

回顾2019郑州楼市

01

关于市场：

经历了今年三四月份的楼市“小阳春”行情，大概4月份起，地市看房团就成了郑州楼市去化的主力军，其中周口和南阳人占了半壁江山。

尤其5月份，土地供应像开了闸一样，地市地王的热浪是一波接一波，房价直逼郑州，让地市的行情变得扑朔迷离，被严格限价的郑州楼市就更具吸引力了。

整个上半年，郑州热盘、红盘频出，房价也以温水煮青蛙式的上涨，让购房者慢慢接受。虽然郑州没爆出什么地王，但是土地溢价成交时有出现，流拍现象几乎为零，就连一向困顿的二手房都迎来了春天。

一时间，似乎所有人都在讨论房子。

但是今年上半年虽然号称楼市小阳春，仍然有大量房企并未完成年度目标的一半，许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。

7月伊始，全国楼市的变化传导至了郑州，但是很多人都浑然不觉，直到融创大河宸院打响了2019年楼市降价的第一枪。严防死守的大坝，宛若被破开了一个口子，降价潮以最短的时间席卷郑州。

到了楼市下半场，降价促销开始成为主旋律。开始特价房频出，土地流拍蔓延。

向来“胆小”的购房者更是一时间草木皆兵，观望情绪浓厚。一度被称为旺季的“金九银十”也变成了“铜九铁十”。二手房变得有价无市，新房销售陷入困局，土地流拍率趋高。

年底之前，市场降温环境下，郑州市场整体维持稳定状态。开发商促销，折扣，特价房，春节特惠等手段的运用，是最后一击的必用手段，也是快速回笼资金的有效方式。

02

关于政策：

整体来说，2019年楼市政策可以用“一波三折”来形容，中央层面仍坚持“稳字当头”，从两会的“防止房市大起大落”到政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到新华社“坚守房住不炒底线”，整体政策的主基调未发生根本改变。

而地方充分贯彻了一城一策、城市主体责任的长效机制，调控政策有收有放：多城调降人才落户门槛，抢人大战再掀高潮，更多二三线城市调降人才落户门槛， “四限”调控局部放松。

以前是中央定调，大家执行，一鼓作气，一视同仁。现在不同了，主基调是房住不炒，然后各自根据自己的不同情况做出调整，可以适度松，也可以适度紧。

据统计，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。

总体来看，对于房地产，依然以稳定为主，为实体经济让路，“房住不炒”仍是主基调。

长远来看，通过长期的细节政策调控，即使全面放松限购，房价也不会像16年市场一般翻倍增长，市场依然求稳为主。

所以对于投资购房，不要盲从于中介的各种宣传文案而前去哄抢。如今为买方市场，面对充足的房源，购房者更应把握机会，透析自己的需求，结合需求购房投资。

从房贷利率来看，今年一年以来，无论是首套房贷利率还是二套房贷利率基本都是持续上升，首套房维持在5.4以上，二套房也突破了5.8，购房成本的增加以及持续增加，是促进很多人提前购房的因素之一。

今年10月8日，央行LPR新政正式执行。可以说，郑州的房贷利率处于较高的水平，但是11 月 20 日，央行公布了最新贷款市场报价利率 LPR，其中 5 年期的 LPR 利率为 4.80%，较上次降低了 5 个基点。这是 自从“房住不炒”以来，5 年期 LPR 利率首次出现下降。年底之前，开发商拼刺刀，肉搏，业主拼价格，利率又出现定向掉头，这个时候对于购房者而言是积极行动起来，出手的时候了。

近期最新政策，住房公积金贷款额度上限，由60万元提高至80万元；落户条件进一步放宽，租房也能落户。两者叠加，是否会对郑州楼市产生影响？

郑州市出台相关政策都会释放刚需，刺激楼市。现在各地都在开展的人才大战说到底也是为了抓刚需，近期的政策对郑州楼市有积极的影响意义。

03

关于房企

2019年初金融资金面较为宽松，使得房地产市场部分地区较为火热，房企拿地加快，才有了上半年房地产市场的回温。

上半年房企融资环境较为宽松，融资规模扩大，挤占了其他行业的信贷资源，一定程度上助长了房地产市场投资投机行为。为防止房地产市场“再抬头”，紧随其后的是一系列资金面收紧的调控政策，加之7月份发改委对房企海外债用途的严格限制与7月底央行对房企负债的严格管控，下半年房企融资环境更为艰难。

无论主动还是被动，中小地产商都面临着出局的命运。因为，融资环境监管加剧，市场销售不断降温，让所有地产商都面临巨大的生存压力。一叶落知秋，最先感受到行业洗牌寒意的莫过于这些中小地产商。

2019年以来，房企正一家家的倒下，年初至今已经有498家房企宣告破产。

平均每天有1.5家，创房企倒闭的历史纪录。

2018年，头部房企万科喊出了“活下去”。

现在回头来看，万科的“活下去”倒像是给中小型房企喊的。

今年倒闭的近500家房企，多数是一些规模不大，集中在三四线城市的中小型开发商。

2019年前11个月 头部房企销售榜排名

△2019年1-11月中国房地产企业销售TOP10 图源/克而瑞

即使在地产业一片唱衰的大环境下，碧桂园依旧在2019年前11个月交出了不错的成绩单，其全口径销售金额已达7515.4亿元，而恒大、万科和融创都已站上5000亿元，紧随其后的是保利、中海和绿地，全口径营业额在2000亿元的阵营里的为新城、世茂、华润和龙湖。

根据已知数据，截至11月，今年全口径销售金额达到千亿的房企已经有27家，销售金额在900亿-1000亿元的房企有7家，超过去年同期的25家和1家。

在中小型房企濒临破产或已陷入破产的2019年，房地产头部企业混得还是风生水起。

2019年进入倒计时，最后的冲刺期来临！

房企尤其是上市房企，势必会加快出货，冲一冲业绩，也同时会执行相应的优惠或促销政策，这对购房者来说，或是入手、捡漏的好时机！

2020年楼市预测

回顾2019年，郑州房地产市场经历了“上下半场”。“上半场”，楼市出现小阳春，房市升温，地市更热。“下半场”，郑州楼市普遍出现降温，新房开启打折促销。

12月23日，住建部部署明年楼市调控，2020年目标是“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期,“房住不炒”定位不变。

再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将维持之前的状态。虽然部分城市最近出现了微调，但是基本原则依然不会改变，政府遏制房价上涨的决心也不会发生改变,意在拦截炒房客入市；因城施策，给予地方充分权力可以自主调控市场；三稳机制中的“稳”，就是横盘，横盘的意思是“不涨不跌”。

按照目前的趋势，为了稳住房价，2020年大多数城市会逐步放开限购，但在贷款上依然会有一定的限制。

2020年3月份开始，大多数城市会如期迎来小阳春，会有一波涨势，但很快会回归平静。

平静是最可怕的，因为中国俨然已经形成了情绪市场，“买涨不买跌”大行其道。所以说，2020年是检验各城市楼市泡沫度的关键年份，房价会根据实际情况开始浮动。

购房者该观望还是出手？

很多人都在犹豫，要不要买房。有些人在年末搭上末班车买了，而不少人仍然在观望着。

大家抱着的心理无非就是想再看看，万一2020年真正房价降了呢？这样的犹豫是可以理解的。

其实，房价如果持续下跌或者如某些人期望的暴跌，只能说明经济不行了，整个房地产行业会崩盘。而官方绝不允许这样的事情发生，目前所有的调控，都是控制房价上涨过快，而非打压房价，仅此而已。

如同我们认知的，房地产市场是要遵循价格规律的，但没有一个人可以准确找到那个价格的拐点。而且，房价不会持续的大涨和大跌，更多的是在一定区间浮动。

我们只要清醒地知道，对于买房人来说，如何去选择，归根结底还是听自己的。任何人的观点都只能是自己判断决策的参考，要学会分辨。可根据自身经济实力选择适合自己的，适合自己的才永远是最好的。