随着深圳提出“二次房改”，以及城市更新工改保政策的适度放宽后，许多开发主体对于工改保跃跃欲试，盐田首宗城市更新工改保项目上周才立项，本周龙岗也有项目启动了！

12月25日，龙岗区南湾街道李朗地块保障性住房项目城市更新单元更新意愿公示，是继龙华冠彰电器厂城市更新单元、盐田鸿基出口监管仓库城市更新单元之后的深圳第三宗城市更新工改保项目， 并且和鸿基出口监管仓库城市更新单元一样同为华嵘投资集团申报。

另外，12月27日，罗湖区发布关于《2019年深圳市城市更新单元计划罗湖区第七批计划》（草案）的公示，物资集团物资大厦城市更新单元拟立项。

12月24日，宝安区住建局发布了关于新安街道碧海花园改造项目纳入棚户区改造计划的公示，该项目曾因拆迁补偿问题一直未能达成一致，旧改无奈变棚改。

01 李朗地块保障性住房项目 龙岗区南湾街道李朗地块保障性住房项目城市更新单元拟申报拆除重建范围面积67836.3㎡，拟拆除范围内现状用地主要功能为工业用地，拟更新方向为保障性住房。

根据深圳市规划和自然资源局龙岗管理局于2019年06月10日发布的关于[上李朗地区]法定图则06-24、06-26、06-27、06-28、06-33、06-35地块规划调整公示，拟对本项目涉及的用地进行规划调整，将06-24地块一分为三，其中06-24-01地块用地面积42359㎡，规划用地性质调整为二类居住用地。

根据核查，李朗地块保障性住房项目位于工业区块线一级线内，只有一小部分在10号线500米范围内。

本项目申报主体为深圳市布澜置业有限公司，查询工商信息显示，该公司大股东为深圳市华嵘投资集团有限公司。

华嵘投资（集团）有限公司起步于1997年2月成立的深圳市业地投资有限公司，起初只是一家涉及房地产开发和国内商业与物资供销业的公司。开发项目有龙轩豪庭项目、李朗国际珠宝产业园、华嵘大厦等。

值得注意的是，除了李朗地块保障性住房项目，华嵘投资还申报了位于盐田的城市更新“工改保”项目——鸿基出口监管仓库城市更新单元。

“工改保”

意指旧工业区改建保障性住房小区，是深圳城市更新中的重要类别。

2019年3月15日， 深圳市规划和自然资源局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（以下简称《管理规定》）， 小幅放宽了“工改保”的申请条件，豁免工业区块线以外的项目的轨道站点要求，而工业区块线以内的项目，合法用地必须有50%在轨道站点500米范围以内，其他用地在各种情形下超过轨道站点500米以外不得超过10%，同时还要受工业区块线工改保占比总量10%限制。

已立项的城市更新工改保项目

（1）冠彰电器厂城市更新单元

深圳首个城市更新工改保项目为冠彰电器厂城市更新单元，被纳入《2019年深圳市龙华区城市更新单元计划第二批计划》，由伟禄集团申报，未位于工业区块线内，未位于地铁站500米范围内，但是法定图则是发展备用地，备注可做保障房。

△冠彰电器厂 图片来源：伟禄集团

（2）鸿基出口监管仓库城市更新单元

盐田区鸿基出口监管仓库城市更新单元被列入《2019年深圳市城市更新单元计划盐田区第二批计划》，位于盐田区明珠大道与永安路交会处，位于[盐田港后方陆域地区]法定图则（法定图则暂未公示）。

2019年9月30日，根据盐田区工作要求，为加快推动保障性住房建设，市规划和自然资源局盐田管理局发布关于[盐田港后方陆域地区]法定图则15-04地块规划调整公示的通告，拟对本项目涉及的用地规划性质进行调整，将15-04地块用地性质由普通仓库用地调整为二类居住用地，采取城市更新方式建设保障性住房。

根据核查，鸿基出口监管仓库城市更新项目距在建轨道8号线深外线约500米，且未位于深圳市工业区块线范围内，符合深圳市“工改保”条件。

02 物资大厦城市更新单元

罗湖区东门街道物资大厦城市更新单元位于罗湖区人民北路，拟拆除重建用地面积15346 ㎡，拟更新方向为商业、居住等功能，拟拆除重建范围内落实不少于7389平方米公共利益用地，其中权属清晰用地应不少于7266㎡[功能为居住用地（幼儿园）、教育设施用地及道路用地]，拟贡献率不少于48.1%。

申报主体为东门街道办、深圳市物资集团有限公司。

物资控股创办于1982年，经过三十多年的长足发展，已由一个传统的商贸企业成长为一个以城市发展、资产管理、现代商贸与物流为主的多元化企业集团，持有项目包括城脉汇、物资置地大厦、澳康达战略性新兴产业园等。

03 宝安区新安街道碧海花园改造项目

深圳市宝安区新安街道碧海花园改造项目位于深圳市宝安区新安街道创业路与广深公路交汇处。

项目占地面积23552.3㎡,总建筑面积约39322.8㎡,项目范围内建筑物共有7栋,492套房屋。

根据资料显示，碧海花园批地时间在1988年，后于1994年建成使用。属于半开放式小区，由7栋住宅楼组成，每栋最高8层。

该小区早在2010年，因地铁5号线施工影响，该小区出现房屋倾斜、墙面出现裂痕，部分楼宇室内墙壁掉落水泥块等现象，由于安全隐患较大，2012年碧海花园被纳入城市更新计划中，2014年专项规划批复，由于拆迁补偿问题迟迟未能达成一致，政府依据相关规定于2016年6月将碧海花园调出城市更新计划。

但是，鉴于碧海花园存在严重的质量安全隐患，为了确保人民群众生命财产安全及城市规划的需要，宝安区政府决定对其进行棚户区改造。2017年5月，新安街道发布关于《深圳市宝安区新安街道碧海花园棚户区改造项目搬迁补偿安置方案》（征求意见稿），标志着碧海花园正式步入棚户区改造计划。

2018年11月，新安街道43区碧海花园棚改项目概念规划方案公示。