中国房地产，总是让人惦记，这一次，央行又拿房地产“开刀”了。
12月28日早上9点，央行通过官网公布了“存量房贷”的利率政策。真所谓央行无小事，这一次涉及超过28万亿个人房贷的利率“玩法”。很多人并没有想到央行会有这么大的动作，会来得这么快。
当然，没有预期到，是因为绝大多数人都习惯了过去的行政化利率思维，没有想起今年开始推行LPR的政策会跟自己有多大的关系，就是市场化利率。
存量房贷到底是怎么回事？我们简单地介绍一下：就是没有按照LPR（贷款市场报价利率）来定价的房贷。央行是在2019年8月17日宣布的贷款利率改革，10月8日之后的房贷，基本上都是按照LPR利率定价的。2019年10月8日之前发放的住房商业贷款，都是存量房贷。当然，10月8日之后，也有少量没有按照LPR利率定价的房贷，也算是存量房贷。
现在好了，以前你可能享受到利率优惠政策，没有进行上浮加点，这一次统统进行调整。
给你两个选项，一个是一年一次，双方（银行与客户）协商一次利率，有人说个人商业住房贷款有议价权，也就是说那天LPR降息了，你的利息是固定的基础上，加浮动降低，利息就降低了。另一个就是一次性谈定房贷利率，长期不变，当然也是参照LPR上浮固定利率基础上的。
总之一句话：以前跟银行签订的房贷利率合同，统统进行变更。言外之意，就是大家一起变更利息，与后来买房参照LPR订立合同的一样，免得银行有新旧两个标准。
对于已经早就买房的用户，这里就有一个操作细节，到底是选择一次性固定利率，还是一年一次跟银行协商利率。
这里就要理解，LPR利率是一个什么情况？就是LPR利率=央行存贷款基准利率+商业银行市场化浮动利率。以前我国都是参照央行基准利率，没有浮动利率。比如：降息和加息，说的就是央行基准利率这个意思。
从操作的角度而言，一年一次与银行协商利率，与选择一次性固定利率并没有太大区别。有的人觉得，选择一年一次与银行参照LPR协商利率，可能会有很大的优势，可能让房贷实际利率变得更低。甚至拿出发达国家的负利率，来测算，中国也有可能出现负利率，未来利率走低是大概率事件。
可是并没有出现所谓贷款负利率的说法，所有的生意都不会有赔本的买卖，银行有利率的主导权，在我国出现存款负利率都是一件很遥远的事情。因为我国的通胀数据越来越大，11月都高达4.5%，远比日本、欧盟通缩好得不在一个层次。
央行这一次调整存量房贷利率，统一采取LPR利率原则，实际上就是统一给各大商业银行发了一个大红包。房贷利率只会高，不会低，是符合地产调控政策的。幻想市场化利率，能给房贷利率带来实质性的降低，几乎就不可能。
央行这次下狠手，统一调整存量房贷，在某种程度上就是增加炒楼者持有房产的成本，当然也在某种程度增加了刚需买房的成本。总之，在今年出台的LPR政策后，并没有让房贷利率跟上，而是让企业贷款利率先行一步，然后到住房贷款利率，也是一种渐进的方式推进。让房贷利率有个准备阶段，如今已经成熟，也就是说，还想躺在过去的房贷利率已经成为历史。
央行推出LPR，就是为了让实体企业能有利率优惠，但是对房地产利率是不可能低，只会更高。所以幻想房贷利率变少，几乎不可能。未来，实体企业贷款利率可能会走低，但是房贷利率“只涨不跌”，是常态，因为我们始终需要银行进行地产调控，从源头上收紧，最有效的办法就是增加房地产商开发成本，购房者买房成本，持有房产的成本，房贷利率就是最有效的举措。
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