千年三江口，一个澜泊湾。

这句霸气十足的广告语，把稀缺性表述的淋漓尽致。这句广告语，伴随着澜泊湾的整个销售过程，直到2015年澜泊湾全部售罄才听不到。

01高端配套

五洲湖片区，从区位上来看，是指祊河路、滨河西路、沂蒙路、北京路围起来的“鱼头”位置。

市政府正前方依次是：五洲湖、文化中心、大剧院、博物馆、科技馆，景致与文化完美融合。

▲五洲湖片区的区位图

▲五洲湖夜景

除了五洲湖公园，柳青河与沂河之间还有一片占地800亩的临沂国际雕塑园，自由进出，修身养性。

被外人诟病的窄窄的环形路，实际是“八卦路”，并且平时基本是居住在这个区域的人才走这些路，即使如今路两侧划了停车位，也未出现拥堵的现象。

▲五洲湖片区的环形路

区域内两所小学、一所初中，其中银河湾四小、三河口一小名声尚可，六中北校区更是2017年的中考第一名。

▲六中北校区2017年的荣耀

三河口，位于临沂市区地图的中心位置，也是未来临沂市区外拓的圆心位置。

02现有小区概况

区域内的楼盘在当初开盘时，房价都是绝对高于其他区域的，那时都是有钱人才考虑买的区域。

澜泊湾，三河交汇处独特位置，也是南坊最早一批开发的楼盘，三河口名气最大的一个小区，吸引了第一批“有钱人”入住，当时临沂房价普遍三千多的时候，澜泊湾前排观河的房价已是5000多。由于当时大多数人不看好新区的发展，澜泊湾的楼盘广告都打到了北京，吸引了一些在北京的临沂人回乡置业。澜泊湾当初的设计力求与一线城市接轨，比如一期、二期卫生间设计成了挂墙式座便，但这一设计并不被当地客户认可，自此，临沂再无开发商进行如此操作。

百联华府，联排的别墅当初被嘲笑类似农村的平房，一套300来万也销售困难，据说当初被一县城的煤老板花一个亿买了两排，后来陆续出了一排收入就已超过一个亿。

区域内纯别墅的住宅小区有柳青河边的英伦花园和领世管，前者的联排别墅如今已高达3万/平，后者的沿河独栋貌似有一些规划及产权的问题悬而未决。

五洲湖片区，公认的品质小区是圣兰菲诺和宝德新领域，品质较差的两个小区是世纪新筑和德居一品。当然，这些都已在房价中得到了最直接的体现。

浮来春公馆，外表看上去很有感觉，但是地下车库就让小区档次降了一大截。一个小区的档次是否高，看看地下车库就知道了。记得2016年初的时候小编去看这个楼盘，房价还不到6000，看房过程中遇到了“北京炒房团”的几个人，在嘀咕小区的地势南高北低，风水太差，随着他们的放弃，小编也放弃了日后升值几十万的机会。和浮来春类似的是丹桂园，高层以100平出头的小户型为主，房价也差不多，100平出头的中间户从年初的130来万，一路狂飙到八九月份的240万，现在又降到了190万左右。

银河湾也算一个体量大的小区，早期靠南建的单位房，如今看来档次偏低，后面的纯商品房看上去还不错。

滨河阳光，有别墅、有洋房、有高层，中规中矩，该小区周边的商铺是该区域唯一发展起来的。小区最大的硬伤是，人车不分流！

03剩余机会

1、圣兰菲诺别墅。正在加紧施工，不会到曾经法拍的3000多万/套，也是极少数人可以考虑的地方。

2、宝德新领域东侧。与六中北校区之间，有一排钉子户，已经“钉”了八年，不知再过八年是否能解决。随着整个五洲湖区域入住率的不断提高，六中北校区作为该区域唯一的初中，学位日趋紧张，也不排除这片钉子户解决之后改作学校用地。

3、百联华府与澜泊湾别墅之间。有一小块政府预留的储备用地，弹丸之地，不知储备的用途。

4、三河口CBD建筑群。

▲三河口CBD建筑群规划图

该建筑群，曾经的规划是“打造滨水特色节点，将三河口地块打造为大美新临沂的新名片、新形象，提升该区域建筑风貌和建筑品质，统筹区域城市设计及景观设计，指导该区域的开发建设。发展格局上，全面对标上海，把上海作为临沂奋力追赶的目标。着力打造现代化国际化大都市，全方位建设卓越之城、创新之城、宜居之城，推动临沂世界级卓越城市建设。”

▲三河口CBD建筑群区位图

该建筑群，分为三个部分，分别是：百联华府旁边已经公示的澜泊湾1号、澜泊湾一期的南边、临沂国际雕塑公园南边。

▲澜泊湾1号批前公示

▲澜泊湾1号所在地

澜泊湾1号是奥德集团和华银控股联合打造的一个项目，由于阻挡了百联华府部分业主瞰河视线，以最初没有这样的规划为由提出异议，明年初将举行听证会。该楼盘的广告已经开始在鲁南高铁展示了，如期开工悬念不大，毕竟这是一片差不多86亩的地。

▲澜泊湾1号平面规划图

▲澜泊湾1号鸟瞰图

澜泊湾1号的规划图显示，共有14栋楼 ，其中住宅5栋，其余是写字楼，沿河以超高层建筑为主，其中1号楼规划是48层超高写字楼。如今，北城新区已不再审批毛坯，到时精装修交付，加之不可复制的地段，价格肯定也会创造临沂的新高度。

澜泊湾前面的这片地，几年前就要规划，原定规划3栋楼，但是由于澜泊湾一期业主反应强烈，所以就退而求其次先对百联华府旁边的地块实施规划。澜泊湾一期最前排的业主当时是多花了钱买的瞰河高层，当初也是口头承诺前面不会再有楼房，如今前面要是建高层，心里确实不是滋味。当然，后期具体如何规划还要看政府的决心，毕竟如何规划的最终解释权归政府。

临沂国际雕塑园南边是一片栽着小树的绿地，如果要是对标上海，这里肯定也会是超高层建筑。

地段，不可复制！

五洲湖片区将是临沂未来几十年最高端的片区之一，临沂仅有三河口的地段有底气定位成标杆。

PS：最近由于工作比较忙，原创较少，这篇文也是多次完成，终于赶在2019年最后一天发出，争取春节前再写几篇。

祝大家2020年都能买到心仪的房子！

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