2019年南京新房总成交752万方！主城改善项目受追捧|163

2019年南京商品住宅迎来量价齐涨的局面，全年共成交了6.5万套（不含高淳、溧水），总成交面积752万方，较2017年、2018年都有所上升，不少区域迎来高价地上市，限价有所突破，热门区域的改善项目依然受到追捧。

2019年南京商品住宅市场总结

总成交面积752万方 GMV超2100多亿

2019年，南京商品住宅全年总成交面积为752万方（不含高淳、溧水），同比2018年涨了16.2%，创近三年来的新高；2019年商品住宅GMV（总成交金额）超2100多亿，与2017、2018年相比，均有所回升。一方面，2019年新房供应量充足，刺激了成交；另一方面，多幅高价地上市，新房整体均价上涨。

2015-2019年南京商品住宅成交总面积及GMV情况

数据来源：南京网上房地产、CREIS，单位：万方，亿元

全年成交6.5万套成交均价微涨

2019年，南京商品住宅全年总成交量为6.5万套（不含高淳、溧水），同比2018年涨了20.4%，也高于2017年成交量，有回暖的迹象。但从2011年以来新房成交数据看，2019年成交量仍然低于2012-2016年成交量。成交均价方面，2019年南京商品住宅成交均价为29018元/平米，多区域纯新盘突破限价，拉动全市均价上涨。

2011-2019年南京商品住宅成交量价情况

数据来源：南京网上房地产、CREIS，单位：套，元/㎡

12月达成交高峰均价小幅上升

从2019年逐月成交走势来看，由于4月开始新房上市高潮不断，所以成交量也逐步回升，其中7、9、12月表现突出，成交量都在8千套以上。价格方面，商品住宅均价保持在2.5万-2.9万左右，整体来看，还是呈小幅上升趋势。

2019年1-12月南京商品住宅成交量价情况

数据来源：南京网上房地产、CREIS，不含高淳、溧水，单位：套，元/㎡

江宁成交量第一建邺区房价最高

从各区域成交量来看，2019年江宁商品住宅成交量位列全市第一，共成交了17940套，同比去年涨了77%；浦口区以17411套的成交量排在第二位，与江宁区相差不大。此外，雨花台区今年成交涨幅较大，得益于区域多个纯新盘上市，供货充足。各区成交价方面，除六合区，其余南京主城八区房价均突破2.6万/㎡，其中建邺区新房成交均价涨幅最大。

2018-2019年南京各区商品住宅成交情况

数据来源：南京网上房地产、CREIS，单位：套，元/㎡

全年上市8.9万套江北上市量最多

2019年南京共上市8.9万套商品住宅（包含高淳、溧水），供应量较为充足，特别是4月以来大部分月供应量都在6千套以上，9、11、12月更是在1万套以上，充足的上市量也保证了成交量的回升。全年南京商品住宅供销比为1.13，整体保持相对供求平衡，但个别月份由于上市量过多，造成供不应求。

2019年1月-12月南京商品住宅供销情况

数据来源：CREIS，单位：套

从板块来看，江北板块是今年南京新房市场的开盘大户，占比24%排名第一；其次是江宁板块，上市量占比21%，高淳溧水板块以占比17%位列第三，而河西、六合、城东板块上市量较少，排在末位。

2019年南京商品住宅各板块开盘占比情况

数据来源：南京我爱我家研究院

中签率最低0.66% 去化两极分化严重

2019年共进行了近200次公证摇号，摇号中签率最低的是江宁老盘，低至0.66%，摇号中签率低的前十名里，大部分是限价盘及热门区域楼盘。

2019年南京楼盘中签率排行TOP10

楼盘名称

板块

中签率

均价（元/㎡）

新城玖珑湖

江宁

0.66%

31500

康利华府

溧水

0.8%

9576

江与城

江北

1.6%

30500

大华锦绣华城

江北

1.8%

22506-22974

高科荣境

仙林

2.7%

30998

江与城

江北

2.8%

30500

鱼嘴金茂悦

河西

3.1%

39800

升龙天汇

河西

3.2%

35000

大华锦绣华城

江北

3.6%

22506-22974

星河天赋

城北

3.8%

39586

数据来源：南京我爱我家研究院

从去化方面看，售罄及基本售罄的楼盘占28%，但同时占比超5成的楼盘去化在5成以下，分化现象持续严重。2019年南京新房的热门区域有：江北核心区、河西南、青龙地铁小镇，此外，城北、城南等主城区域楼盘也很抢手。

2019年南京商品住宅开盘去化情况

数据来源：南京我爱我家研究院

库存量持续增长去化周期拉长

2019年南京商品住宅库存量从最低的3.5万套，一路增长到年底的4.5万套，年底供应量的持续增加，市场还未来得及消化，导致库存高企。去化周期今年平均达到了6个月左右，年底有拉长的趋势。

2019年南京商品住宅库存量及去化周期情况

数据来源：南京网上房地产、CREIS，单位：套、个月

2020年商品住宅市场展望

供应量持续充足

2019年南京不少高价地上市，预计2020年仍将有前两年拍下的高价地陆续上市，加上2019年拍下的地块，地价普遍不高，且目前新房审批手续简化，地块上市速度进一步加快，因此2020年南京新房市场供应量将保持充足。

房价稳中有涨

2019年南京部分区域限价松动，前两年拍下的高价地纷纷出货，预计2020年新上市的楼盘，价格还会略有上涨，区域限价不再一刀切，将会根据项目的定位展现房价的梯度。

主城效应明显改善需求旺盛

2019年新房市场最显著的特点是主城效应，河西、城北、城南等主城区域，不少改善楼盘上市，且都取得不错的成绩，预计2020年在主城加大供应的情况下，主城楼盘仍会受到追捧。新区方面，江北核心区将迎来大批量供货，虽然还会抢手，但也更容易买到，此外还有青龙地铁小镇、九龙湖等板块，还会受到买房人青睐。

南京土地市场总结及展望

2019年南京土地市场供应充足，不仅两江板块保持供应，而且南部新城、板桥等许久未出让土地的区域也迎来新地块。土地市场在上半年有过短暂的回暖，多个区域地价刷新，但下半年房企拿地回归理性，很多地块底价成交。

全年总成交628.8万方同比涨45.8%

2019年南京土地市场共成交了121幅地块（不包含高淳、溧水），1幅地块流拍，5幅地块终止出让。成交总面积达628.8万方，成交总金额为1499.5亿元，同比2018年，成交面积涨了45.8%，成交金额涨了764.7亿元。

2016-2019年南京土地成交情况

数据来源：南京国土局，单位：万方、亿元

在2019年成交的121幅地块中，含住宅性质的地块共有84幅，成交面积为455万方，占比达72%，涉住用地比重进一步上升。

江宁卖地最多江北出让金额最高

从各板块成交面积来看，江宁板块共成交了33幅地块，总成交面积达188万方，位列第一，占比全市的30%；江北板块成交了29幅地块，总面积位列第二，但成交总金额位列第一，河西、城中、城东三个区域土地出让较少。

2019年南京各板块土地成交量价情况

数据来源：南京国土局，单位：万方、亿元

诞生了57幅万元地地价回归理性

2019年南京成功出让的地块中，万元地诞生了57幅，地价超2万/平米的地块有20幅，其中，河西两幅地块、城中一幅地块地价均在3万/平米以上。由于上半年房企拿地热情较高，迈皋桥、龙潭、谷里、江心洲、板桥、城中等区域，地价被刷新，但下半年房企回归理性，不少地块底价成交，多个区域如河西南、西善桥、仙林湖等地价有所下降。

2017-2019年南京土地成交楼面地价分布

数据来源：南京我爱我家研究院

2020年土地市场展望

2019年南京土地供应量创近几年新高，预计2020年土地供应量仍将保持高位，但略低于2019年，在此基础上，成交总量也会有一定的保证。此外，土地供应将会更加均衡，部分此前供应较为充足、但楼盘滞销的区域，供应将会减少。

由于金融市场的收紧，高融资成本下房企对拿地的态度将会更为谨慎，来年地价也难走高。但对于现金流能力较强的房企来说，2020年有望迎来值得仔细甄别、抄底拿地的长期窗口期。

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