根据日本国土交通省的统计，到2022年全日本将以后约4成的公寓房

龄超过30年。在日本，30年是一个重要的划分线。一旦房龄超过30年，通常就会被称为“老房子”。老房子多了，大家习以为常了，也就不嫌弃房子“老了”。自然也就变得好卖了。

但对于老房子，市场上的投资者最大的顾虑是两个：

1、 这房子还能住多久？

2、 住在里面是否安全？

今天我们就来探讨一下这个问题。

新房供应紧张推动二手行情火热

新房供给减少，价格上涨，是老房子备受市场关注的主要原因。

在首都圈，2000-2005年期间，每年新建住宅的供应数超过8万户，而现在连之前的一半都不到，每年仅有3万户新房流入市场。物以稀为贵，这自然推动了新房价格的不断走高。首都圈的新建公寓总价平均在5000万日元以上，东京23区内则高达6000万日元。

在这样的背景下，越来越多的买房者将目光投向了老房子。

现在所流行的分收售式公寓，其实起源于上世纪60年代后半叶。进入21世纪第二个十年后，越来越多的物件建筑年龄都将超过4、50年。好地段的二手公寓将更有可能被重新规划。

我们知道，日本土地为私有制，购房享有永久产权。也就是说，只要业主不同意，任何人，甚至于政府都无权强行将你迁出。因此，土地性质的重新规划，往往能带来超高的回报。很多投资者在购买老物件的时候也会暗暗期待这一天的到来。这也成了二手老公寓的一大卖点。

房龄50正青春？

曾有投资者指出，根据2013年1月的一份日本国土交通省公开发表的资料显示，二手公寓重建的平均房龄为37。那么是不是意味着30年房龄以上的房子其实没有多少实际可利用的时间了？

小星海查阅后发现，确实有这么一份资料不假，但并不能就此推断房屋寿命仅有37年。因为统计数据仅仅包含了因损坏而被重建的公寓，其实更多的公寓被保留至今。所以，对于房屋寿命，并没有非常明确的数字可言。不过，早稻田大学定期发表的《建筑物平均寿命调查》中提出，钢筋水泥结构的建筑平均使用年限是68年。

但实际上，即使是普通设计，普通建设的公寓，只要有合适的定时检查和维护，维持100年以上完全没有问题。从材料学的角度看，以混凝土作为主要建材的建筑在刚建成时其实是最脆弱的，建成50年后才达到最强。因为混凝土最初呈强碱性，需要经过大概50年的时间去中性化，在这过程中硬度会不断加强。

在钢筋混凝土的公寓中，混凝土包裹的厚度标准是30mm。为什么是30mm呢？因为建筑师会假定，混凝土的中性化以每年0.5mm速度进行，预计在建成60年后完成整体中性化，强度达到最大值。30mm的设定能确保至少建筑使用寿命能在60年以上！

当然，实际过程中不见得都能如意。外墙剥落，水浸等理论上难以预计的问题也偶尔会有发生。但是，只要建筑时达到国家规定的标准，后期也有定时的检查和合适的维护，使用一百年以上完全没有问题。

投资不动产是给家族最好的“铁饭碗”

事实上，根据实际市场统计，房屋建成后的头30年，房产始终处于贬值的状态，而在30年以后房屋价值才会企稳，此后便不再产生较大的波动。一栋建成10年的房子和建成20年的房子，他们之间可能会相差20%的价格。但房龄30年的房子和40年的房子之间，价格上几乎没有差别。我们知道，投资中最重要的不是总量，而是变量。这也是为何，小星海从来不推荐大家投资新房子的原因。（你要买新房，我们也有~）

在欧美等发达国家，百年建龄以上的房子多得是，比如最著名得纽约百老汇大楼、帝国大厦也都建成将近百年了。但今天仍是纽约的地标性建筑，处于最繁华的市中心地段，是很多全球大企业的总部办公室所在。房东仍在每年收取高额的房租，可谓衣食无忧。

当然，投资日本房地产不见得需要持有那么久。不仅仅是房租的收入，在日本经济复苏的大周期里，地产价格的上涨本身就能给投资者带来巨大的收益。而不到一百万人民币的低总价，超过6%的回报率，都是投资日本最强理由！