合肥二手房已经跌了3年！跌幅最大的30个小区新鲜出炉，看完就明白哪些房子不能买！新房遍地优惠，滨湖9折、肥东84折、北城87折、庐阳直降52万……这么多降价房，哪些能捡漏，哪些要谨慎？

NO.1丨壹

合肥二手房价连跌3年

合肥房价到底是涨了还是跌了？这是很多人的疑问，新房层面合肥房价整体是有小幅上涨的，并且长线来看涨幅明显。但是从二手房层面来看，合肥二手房已经连跌了3年……

安居客数据显示，合肥二手房近3年的房价走势是呈波动下跌态势，并且跌势明显。

2017年2月二手房均价1.49万/㎡，如今二手房均价约1.42万/㎡。

从数据上看跌的并不算狠，但是从年度走势曲线上可以看到，这几年合肥二手房市场的冷淡真相。

2015年合肥二手房均价走势：一路连涨

2016年合肥二手房均价走势：涨出六亲不认的步伐

2017年合肥二手房均价走势：气势熄灭一路连跌

2018年合肥二手房均价走势：挣扎下跌

2019年合肥二手房均价走势：小幅度挣扎，总体稳定

二手房的房价走势，直接反映的是市场的热度与预期。合肥二手房市场的冷淡也不仅体现在房价的连跌之下，还体现在中介的生存求变上，如今合肥几乎没有能靠着二手房赚钱的中介，大多数中介都开始做起了新房分销、经纪人……

为什么合肥二手房市场冷淡？原因很简单：

1、严苛且持久的调控直接熄灭了炒房客的投资欲望，二手房市场活跃度降低。


2、合肥新房限价且库存量大，加上各种新房政策利好倾斜，二手房的价格优势无法凸显，大多数人会首选新房。

NO.2丨贰

合肥跌最狠的30个小区曝光

最高降了2116元/㎡

根据安居客公开的数据，小房也整理出了跌幅最大的30个小区名单。这些小区有什么特点，能给我们买房带来什么启示呢？

从这个表格上来看，我们至少能观察到3点信息：

1、跌幅前30的小区，几乎全是县城和老城区的房子，整体房龄偏老。


2、跌幅前30小区大部分都不是品牌房企，没有物业可言。


3、跌幅前30小区普遍价格都未达区域区域均价（庐阳学区房除外）。

而通过这些降价小区，我们也能够轻易总结出买保值房子的要义：能买市区别买县城，能买主城别买边郊，能买大品牌别买小房企，能买次新房不买老破小。最后，不要只贪图价格便宜。

NO.3丨叁

新站88折、滨湖9折、庐阳特价降52万

合肥新房超百家新房集体放血

二手房降价的同时，合肥也有不少新房放血优惠，变相降价。据12月底，乐居安徽统计138家在售楼盘价格数据时，超百家楼盘有优惠。

表格统计中：

1、肥东、北城降价优惠最多，并且普遍折扣力度较大。肥东最高84折优惠，按照备案均价计算，大约降价2031元/㎡。北城最高87折优惠，按照备案均价计算，大约降价1731元/㎡。

2、高新区优惠楼盘最少，且优惠幅度都很小，可见区域房源相对抢手。

3、滨湖2万+楼盘普遍有优惠，优惠较大的集中在金融板块，其中正荣府力度最大9折优惠，按照备案均价算，大约降价2065元/㎡。

4、庐阳和顺叶雨溪和文一泰禾合肥院子，两盘均推出特价房，总价优惠惊人。和顺总价降幅15-32万，合肥院子总价降幅48-52万。

小幅优惠作营销噱头除外，降价的楼盘，要不是本身价格与价值不匹配难卖，要不就是房企自身状况不佳急需现金流。

NO.4丨肆

这类降价房，一套也别买！

楼市冷淡时期，面对降价房源，大多数都是可以捡漏的。但是有些降价房源，希望大家不要被小恩小惠迷惑，最终掉坑。

个人认为，这几类降价房源都很危险，需要谨慎：

01、亏本卖房型楼盘

几乎没有哪个房企愿意亏本卖房，一旦出此下策，证明一定是走投无路了。这些房企至少本身的经营状况和实力是一般的，抗风险能力极低，如果不是买现房，甚至可能会面临烂尾等情况。即使不跑路，哪个开发商又愿意亏本的情况下，给你兑现豪宅、高品质的承诺呢？降标一定是会存在的。

02、小房企建造楼盘

今年全国多家房企破产倒闭，仅仅是安徽省至少就有10来家爆出开发商资金链断裂的情况。在楼市调控继续深化，房企巨头垄断格局扩大的情况下，小房企势必会逐一被淘汰。

所以一些不知名的房企，尤其是三四线本土房企，尽量不要去碰。同时，一些大型企业打造的房产板块，非其强项，也尽量避免购买。比如海尔、美的这类专攻电器的，非想在房地产板块捞点钱，产品的专业度肯定不如专业型房企靠谱，并且在深度调控的过程中，这些企业很有可能在优化调整的过程中，逐渐也砍掉房地产这样的业务。

03、臭名昭著的“维权牌“楼盘

这个大家都知道，能不买就不买，成千上万的业主用实践告诉你们有坑，所以就别非要往里跳了。

04、不限购、超低价的法拍房

合肥时不时会爆出一些法拍房，这些房子不仅位置好，现房，而且还价格便宜，不限购。很多小白想着可以捡漏，但是个人建议，尽量不要。

法拍房确实价格便宜，但是能够支持贷款的不多，很多需要全款。不排除部分可以捡漏，但是有很多法拍房存在一些房产纠纷等问题，可能有的人即使买了还要与老业主死磕硬磨，甚至有的买了老业主不愿意迁户口，你即使买了都不一定能落户。总之，后顾之忧可能比较多。

05、尽量不要买公寓！

合肥跌幅前30的房子里，就要公寓产品。公寓的问题，包含有产权年限的问题、贷款年限的问题、持有成本更高的问题、商水商电收费更贵的问题，不能落户没有学位居住密度大的问题……

还有，公寓最大的问题是：流动性的问题。流动性的背后，有税费的问题。按照目前的商办类物业交易税费来算的话，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。这种税费，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。

06、千万别碰无证小产权房！

无证的房子很便宜，但是还是建议不要碰。首先，没有产权证不受法律的保护，购房后如果遇到拆迁，由于没有国家认可的合法产权，很有可能不会得到很多拆迁安置补偿。

07、请尽量回归核心城区，远郊区域、概念性新区要放弃！

距离远的背后，你损失的不仅仅是时间。远郊盘的坑，很难填，如果你不理解，请计算一下，直径10公里的圆和直径20公里的圆，面积差了多少？一个是78.5平方公里，一个是314平方公里，差了3倍。

你在等未来，未来却悄悄转了向。很多人选择远郊盘，有两个心态，一是赌城市的发展方向，城市的发展速度即便再快，一年一公里的成熟推进时间是要有的。如果一切按部就班朝着一个方向发展也倒不是完全不能等待，因此要买新兴区域，也一定要选择有明确政策规划的新区。

08、老破小盘要放弃！

所谓老破小，就是指房龄高，质量差，面积小的房子。现阶段，好房子理论＞地段论逐渐成为更为广为接受的理论。通过这房价变化也可以看出，在过去一波大涨的行情下，升值最少也就是老破小了。