根据安居客数据显示，合肥二手房价从就2019年8月开始，就如同滑滑梯一般，持续下滑。

数据来源：安居客

这一跌，有人喝彩，有人心如死灰，高兴的是房价跌了，终于可以看到买得起房的希望了，悲伤的是，这房子一路下跌，损失剧痛，心都在滴血~

不管谁喜谁悲，作为小编，还是老老实实的带大家一起看看合肥哪些经不住风霜而猛跌的二手房吧！

壹

大势所趋，二手房都在跌！

凯旋门降价80万，滨湖中海降50万，还有降600万

众所周知，合肥二手房市场行情不好，难卖，价格还在一路下滑。小编乘坐出租车，都能听到司机在说合肥二手房不照了，没人买了。这是如何的惨啊，一起来看看吧~

一、朋友圈降价房频现，最高降600多万

1、融科九重锦低于市场价20万卖房。

来源：朋友圈

2、万科金色名郡，89平边户，降价急售182万。

来源：朋友圈

3、万科蓝山一套93㎡的东边户，急卖，报价225万，低于市场价15-20万。

来源：朋友圈

4、这一套别墅，更加来势凶猛，直接低于市场价600多万卖房，学区46中+师范附小。

来源：朋友圈

二、凯旋门降80万、滨湖中海降50万……

二手房扛不住的往下直降价的消息，不仅在于中介的朋友圈， 在房东的挂牌价上也有所体现。

譬如，安居客上的这些数据：

1、政务区凯旋门一期精装大平层，326㎡的大户型，降价80万急售，现总价790万。

2、滨湖中海滨湖央墅，5室3厅，降价50万，现售价675万。

另外，高速时代城一期，一套93㎡房子，降价30万，170万即可拿下。

3、庐阳区置地柏景湾，一套196㎡的房子，降价40万，只要335万。

4、蜀山金大地1912，精装89㎡，降价30万，现售价185万。

来源：安居客

5、包河区和昌都汇华府，一套91㎡房子，降价30万，售价148万。

来源：安居客

三、巴黎都市降32万成交、东方蓝海降17万成交

以上都是业主卖房，有所降价，那实际成交，又是怎么一回事呢?

据，链家数据显示：

1、滨湖佳源巴黎都市美泉宫，挂牌220万，最终188万成交，单价1.95万，降了32万。

数据来源：链家

淮矿东方蓝海，94㎡房子，降价17万，最终168万成交，单价不到1.8万。

2、蜀山学区房西园新村，一套86㎡的房子，降价13万成交，单价1万9。

3、政务融科九重锦，一套84㎡的房子，降价10万成交。

4、这是一套经开168学区房，挂牌价265，最终成交也就只有255万。

虽然说不能以以上的数据， 就断定合肥所有的二手房降了，但不可否定的是，合肥部分二手房真的降价了，而且市场不容乐观。

贰

本站大致统计了，这一年来，合肥降得最凶的二手房小区。

从上面的数据可以清楚的看到，合肥降幅最大的小区为福乐园小区，一年直跌5633元/㎡。降幅高达34.29%。

大兴新居、远大家园、稻香阁、新城公寓等小区的价格降幅，也都在20%以上。

那么这些跌得凶的小区 有没有什么共性呢？

细究之下，可以发现这些小区大体都有这几个问题：

1、集中在庐阳、瑶海、蜀山的老城区，房龄较老，可以归为老破小，居住的舒适度普遍不高。

2、基本没有学区支撑， 随着时间的推移，房子的价值日渐丧失。

3、基本也不是品牌房，同样时间越长，房子的品质得不到保障，各种基础问题频发，房子的价值也会随之流失。

当然，还有一些市场因素导致这些二手房下降猛烈。比如：

1、市场下行，整个大环境不乐观，市场的作用推进二手房下降。

2、来自于新房的压力，新房量多，选择空间大。且还有不少利好政策，贷款比二手房容易等。再者，新房也推出巨大优惠，自然会吸引不少人购买二手房。

3、不可否认的是，几个月前的二手房大面积停贷影响颇大，大家潜意识认为二手房不能贷了，实际上可以贷，只是时间较长。

4、还有一部分来自于房东的自信，二手房挂牌没有制约，基本随便挂，有的是房东挂牌太高，压根卖不掉，不降价不行。

叁

2020年，在合肥买房就要这样选！

那么，还是归于老话题，在合肥如何避开跌得凶的小区，选购一套称心如意的二手房呢？

一、学区房基本难降，但要辨别真学区房

有学区加持的二手房，房价一般比较坚挺，所以打出降价噱头的学区房，一般学区实力比较一般。

所以，考虑学区房，要学会辨别学校真正的教育实力。

1、政务，建议五十中+奥体小学、五十中+西园新村小学。

2、蜀山，建议五十中+安居苑小学组合学区，其中，万科金域华府、通和易居同辉是不错的选择，二手房涨势很快。

3、滨湖，建议46中+师范附小双本部组合，书香门第、滨湖家园等小区，价格已经达到2.5万+。

4、庐阳，优质学校很多，可分为三个梯队：

第一梯队：45中本部+南小，45中本部+六安路小学，房价普遍3万/㎡；

第二梯队：42中本部+南小，42中本部+六安路小学，房价普遍2.5万/㎡；

第三梯队：45中本部+安庆路三小，42中本部+红星路小学；

5、经开，主要考虑168学区房，值得注意的是南校区，可以选中环湖滨公馆、绿地滨湖印象等。

6、高新，六中高新校区虽说教育实力尚不可知，但对于房价的增幅很是明显，譬如祥源城等小区卖到2万+,未来仍有一定升值潜力.

7、瑶海，主要考虑三十八中本部+和平路小学组合。

二、考虑具有潜力的区域

合肥九区二手房不是都在涨，也不是都在降，具体要不要卖，首要考虑的是地段，配套是否齐全。

对于区域方面的选择，可以遵循这几点：

西南区域优先于东北区域；市区大于三县；

政务、滨湖等新区大于蜀山、庐阳、经开、包河等区域。

简而言之，在没有学区的顾虑下，买处于政务、滨湖等要强过老城区没有学区的老破小。

三、品牌小区

品牌房企的二手房溢价力强过非品牌小区，不论是价值和品质方面度能经得住时间的考虑。

目前在合肥像华润、万科、高速、置地、保利等房企开发的小区在合肥人眼中的评价还是蛮高的，不过这些房子一般不太适合刚需，价格偏高，改善群体是不错的选择。

四、老旧小区降价要慎选

没有学区加持，且房龄较老的破旧小区，即使降价，也一定慎重选择。

如滨湖的康园、顺园等小区，本身是回迁小区，品质一般，且没有优质学区，除非是在滨湖上班的刚需群体，其他人轻易不要购买。

总 结

最后，提一句房子最主要是买来住的，最重要的一点是要量力而行，具体来说量资金能力而选。

点评

跌的最狠的小区，基本是无配套资源的老破旧，增值优势基本消耗殆尽。这类房子，在条件允许的情况下，建议尽快资产优化，置换到更有升值潜质，更有配套价值的小区。房子不是古董，非学区房——房龄越老越不值钱。