网络嗨文一大套路：出场狂拽炫酷吊炸天→一朝被设计跌神坛→卧薪尝胆重上巅峰。

虽然俗气，但在现实中却屡屡有映照。

比如今天我们要聊的这个位于江北核心地段的新项目，基本也符合这个嗨文套路。

嫌阅读麻烦，请看一分钟概述：

吊炸天：1996年，重庆直辖前夕，嗅觉灵敏的重庆初代开发商大佬，在江北囤积了近600亩土地，描绘了一个名叫“欧式一条街”的灿烂图景，一下就让即将迈入直辖门槛的重庆人民嗨了起来。

跌神坛：因资金等原因，“欧式一条街”沦为全国著名的烂尾楼一条街，核心的7栋楼或处置或爆破拆除，喧哗后终归于寂静，这一静就是10多年光阴，堪比勾践。

上巅峰：剩余地块如今身价不菲，高楼计划重启，分食时代红利，但商业方面堪忧。

好了，下面进入正文。

01

初代大佬的表演：出道即巅峰

要说重庆楼市初代开发商大佬，除了大家都耳熟能详的吴亚军、孙甚林、吴旭、黄红云、蒋业华外，朱服兵必须拥有姓名。

这个身高183cm的靓仔，一手创立的新原兴，在重庆打造了“桃花源”、“望海现代城”等数个当年的高端项目，其中在远东百货，北城天街一街之隔打造的海怡花园，不仅是重庆首个做会所的项目，更在1998年就以4000多元/㎡的单价，创造了江北乃至重庆房价的新标杆。

不仅如此，朱服兵在上世纪末重庆房地产的起步阶段，就手捏一副王炸：

于江北观音桥商圈附近，圈下580余亩土地，打造建筑风格为纯欧式，总建筑面积为50万㎡，临街线长达600米的欧式一条街。

时值重庆直辖前夕，正是一个狂飙突进的时代。

当时中国有2个会讲故事的人：

一个跑去拍了电影，开启了冯氏贺岁片的大幕；

一个在重庆繁华地段，描绘起他心中一个将和解放碑齐名的著名地标——“欧式一条街”。

朱服兵的欧式一条街，对于重庆来说就像一个巨大的幻梦，放大了直辖市人民的憧憬，被媒体，大众所追捧，迅速成为明星项目。

出道即巅峰的朱服兵，也在这条街上陆续开建起了欧式系列建筑群，现在去新原兴所在数码大厦，仍能一眼看出当年的建筑风格。

1999年，原重庆商报的“广告标王”在孙甚林和朱服兵之间展开了角逐，最后朱服兵以99.9万元一锤定音，“欧式一条街”也随着广告飞入重庆寻常百姓家，成为世纪末的重庆人一道或浅或深的时代印记。

02

烂尾楼一条街：朱砂痣变蚊子血

然后的故事就有些唏嘘了。

拿到地后的朱服兵开始了一系列资金运作，并确立了一个地产开发的合作经营方式：

他出地，找开发商或建筑商来联合建房、销售。

这种二道贩的合作模式在当时其实也是基（本）操（作），但缺乏约束性的后果很快显现。

欧式一条街上7座主要建筑：贸展大厦、米兰大厦、荣静公寓、柏林公寓、罗马大厦、大型商务中心、海洋之星，这些风格为纯欧式的建筑，沿原欧式一条街现北城天街两边一字排开，才建了一半，还没开始吹出骄傲与放纵，就因为人力资源结构、资金实力，专业水准等主客观因素，陷于停工状态，并随着时间推移，变成全国闻名的烂尾楼一条街，也由朱服兵心中的朱砂痣成了帐子上的蚊子血。

2002年，龙湖在观音桥商圈打造的北城天街横空出世，随着北城天街的兴起，欧式一条街也越来越被边缘化了。

一个细节：从阳光城到长安大道，这条全长1.5公里的公路，官方沿用了龙湖的提法——北城天街，并经市政府批准，在民政部门也登记备案，欧式一条街不过是这条官道上的一部分。

朱服兵总结当时自己就想省点事，想尽快把整个项目全部建成，并表示“真不该偷懒。”

后来，就是一系列的自救和被拯救了。

7座烂尾楼陆续处置，荣静公寓与柏林公寓改建为建国大饭店，贸展大厦主楼改成了小户型的巴黎公舍，罗马大厦则改为了数码大厦，海洋之星裙楼租给了农行和一些餐饮店，楼上也改成了住宅。

其中，米兰大厦及贸展大厦的裙楼还成就了另一个风云人物的财富传奇：2007年重庆广告界大哥级人物冉巍以1.8亿元拿下项目，随即就以爆破方式彻底拆除，重新规划并打造了如今重庆夜经济的标杆——九街。

柏林公寓几经易手后最终建成了如今的万汇中心。

朱服兵和他的新原兴，逐渐淡出了大众视野，在重庆房地产市场归于沉寂。

而欧式一条街则成为重庆初代房地产市场的一个符号，在时光冲刷下愈加模糊不清。

03

老树发新枝：花花草草成逆袭奇兵

江湖在，传说就在。

沉静了10多年后，朱服兵和他的新原兴，又带着一个全新的项目——“欧街92”杀回重庆地产江湖。

2020年1月4日晚，新原兴所在的数码大厦临北城天街一面，工作人员还在忙着粘贴欧街92的物料。1月5日，一场私享品鉴会就在此举行。

虽然目前网上还没有详细的项目介绍，但现场的小伙伴反馈，新原兴将在原望海花市的地块上，打造3栋4梯10户的高层，均为精装交付，户型有三种：61㎡一房，83㎡两房，106㎡三房。

而项目所处的地块，就是原重庆主城规模最大的花市——望海花市。

昔日的花市颇具市井气息，每天都在演奏着花鸟鱼虫的自然之音，间或夹杂着服装、家具店老板的吆喝声，小货车穿梭其间，周边的火锅店、江湖菜翻滚着红火的锅底。

就是这片花花草草的世界，在2017年搬迁至江北石马河宏帆路后，为朱服兵的逆袭腾出了一片黄金宝地。

有资料显示，朱服兵手上这块黄金地有87亩，从朗豪大饭店沿兴隆路延伸至洋河大厦，其间穿插有一小块地在马路对面。

按照原本的规划设计，容积率为6.5，总建筑面积可达37万㎡，其中商业规划面积为6万㎡。

据传，富力在打造了海洋广场后，曾和朱服兵有过接洽，希望能够把这个地块吃下，将富力海洋广场联成一片，并为商业街开出几个方便进出的口子。但最终双方未在价格上达成一致，富力只能放手。

10多年前，江湖还有传言，这最后的地块已转手给了一家福建企业，按转手价算，楼面地价已超3000元/㎡云云。

目前看来，当时的朱服兵可能并未轻易松口，如今趁着市场整体上扬，不服老的他又撸起袖子下场了。

悄悄的，新原兴也变更了经营范围，且目前展示的3栋住宅，还集中于欧街92东区的小地块内，后期西区的大片地块相当有诱惑力，这是要大干一场的节奏啊。

04

后期：住宅品质待考验 商业依旧老大难

预计今年二季度正式亮相的欧街92项目，据透露计划于2022年交房，套内预估价约3万/㎡左右。

这意味着即便购买最小的一房户型，总价都要接近200万了。

和周边最直接的对手龙湖新壹街和卓越皇后道比，欧街92的户型占优，品质待定，估价目前来看稍显劣势。

需要提醒的是，项目开发商新原兴，屡屡有摧眉折腰之举：

“望海现代城”被压缩成“望海花园”，“望海广场”在业主的争议声中被东和接手开发了“东和城”，原新原兴集团总部所在地被同创开发为“同创国际”，原新原兴集团总部停车场被开发成了江北区地税局办公楼及家属楼……

当然，这些在地段和价格面前，可能都是浮云。

另外，需要再啰嗦一下的就是项目今后打造的商业。

先说新原兴自个…

2017年其在原望海花市临北城天街一面进行了商业门面改造，打造了欧街的小商业体并进行招商。

当时斜对面的九街也在进行商户的更迭，对欧街的地段颇为羡慕。

不过一段时间后，新原兴在商业运营上的短板就凸显出来，前期入驻商家叫苦不迭，九街招商团队也不再将其视为对手。

再说观音桥商圈。

欧街92所在北城天街这1.5公里道路上的几个商业体，都有点一言难尽：

富力海洋广场有接近5万㎡的商业，一直做得要死不活的，全靠几家美容机构和银行撑住。

海洋公园（怡丰所属）地下的4万多㎡的商业，2017年招商牛掰格拉斯，说优先考虑的是健身会所和超市等大业主，结果至今还未开业。

马路对面的北仓，定位小资网红地，算是趟出了差异化的路，但体量太小，店铺客单量不高，提高单价又有些伤客。

万汇中心，从开业之初明星陈柏霖个人品牌入驻，到如今盒马鲜生一家主力店苦撑，人迹罕见，这个全重庆唯一有机会创造24小时的商业奇迹，目前一片破败萧条之象，唏嘘之间不过2年光景。

鲤鱼池42号，当初要引入的SPACE酒吧仍在隔壁九街酷炫着，而年轻、潮流、二次元等空有口号，落地及吸引力严重不足。

这些商业体，谁不是眼红北城天街和九街的吸附力，谁都想在观音桥商圈寻求差异化，做出新特色。但是谈何容易，大多情怀最终鸡毛满地！

欧街92会成为例外吗？

05

后记

2019年底，B站（小破站）跨年晚会火出天际，吊打各大卫视，被网友评为“这么多年来最值得一看的时代盛宴”。

这场盛宴，以ACG文化为基底，对诸多大众文化进行了融合，营造出奇妙的化学反应。

就像商业的故事里，不乏新原兴相关人士谈到欧街92时，抛出的“热门动漫IP”“年轻化、时尚化”“观音桥太古里”等热词，但怎么落地，和消费者如何勾连，如何运营维护才不至于像吹牛皮，才是我们瑞思拜的重点。

本来嘛，逆袭的故事有可能是一碗鸡汤，也有可能是一碗劣酒。

前者上心，后者上头。

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主编丨熙依 作者丨熙依