热点研究｜伦敦各区住宅投资价值分析|163

在之前的文章中我们曾就2019年伦敦住宅市场的表现进行过解读，发现伦敦的住宅市场历经经济危机、脱欧公投以及无协议脱欧等事件依然表现稳健（10年内涨幅接近90%），深得投资者的青睐。

但是大伦敦（Great London）范围辽阔，包括33个行政区，各区的住宅投资价值也不尽相同。对于投资者而言，住宅的投资价值主要有两部分，一是住宅本身的价格增长，二是住宅的租金收益。今天，本文就主要从房价和租金增长率两方面来对伦敦各区住宅价值进行分析。

图1 伦敦行政区划（来源：LondonMapper）

从区位来说，伦敦按照地铁线的收费范围分为1-9共9个zone，其概念有点类似于国内的一环、二环等。一般而言，一区、二区最为核心，然后逐渐向外围扩散。和国内的情况不同的是，伦敦的经济和居住热点并不完全按照由内向外布局，尽管一、二区内各行政区整体表现较好（如富人区Fulham、Canary Wharf等），但投资者的目光并不应该仅仅局限于此，如三、四区的住宅也即将随着Crossrail建成而升值（如Eailing，Woolwich）等。因此我们将以房价、租金表现为主，区位为辅进行选择，并对代表性行政区的投资价值进行分析。

图2 伦敦地铁线路图

一、2019年各区表现

根据CBRE出具的“London's Hot 100（2019）”报告中Best Performing一项的结果，我们整理了前十名行政区在2019年的住宅均价、租金均价（2居）、五年内租金涨幅（2014年起）、未来五年的租金涨幅（2019-2024年）以及整体表现方面的数据，并在行政区划图上进行了标识以便更直观的理解。

整体表现

从整体表现最佳的十个城市的分布上来看，呈现金融城为中心、泰晤士河两侧对称分布的特征。

总体而言，威斯敏斯特（Wesminster）是2019年伦敦表现最好的街区。它受益于靠近牛津街和摄政街，这里发展迅速从而吸引了活跃的租房人口。肯辛顿 - 切尔西（Kendington and Chelsea）在房价方面保持领先地位，它的平均房价为1,250,926英镑，比伦敦457,471英镑的平均价格高出近80万英镑。

图3 表现最佳的十个行政区（来源：英房根据CBRE数据绘制，下同）

平均房价价

尽管排名略有差异，但是平均房价前十位的行政区与整体表现最佳的行政区基本重合，除了北部的Haringey和西部的Richmond upon Thames取代了泰晤士南岸的Southwark和Lambeth，但即使是最后一名Wandsworth，其平均房价和伦敦均价比起来，依然高出近10万英镑。

图4 平均房价最高的十个行政区

平均租金

连续第五年，金融城、肯辛顿和切尔西以及威斯敏斯特始终是伦敦市租金最高的行政区，2018年City of London的租金为3,707英镑/月，2019年为5,600英镑/月，涨幅较大。

图 5 2居平均房价最高的十个行政区

过去五年租金涨幅

对比表现最佳的十座城市名单可以发现，租金涨幅较大的行政区主要分布在伦敦的东部和南、北边缘。City of London在过去五年内租金增长率最高，为33%，

图 6 2014年以来租金涨幅最高的十个行政区

未来五年内平均房价涨幅

伦敦的外围区主导着房价增长预测，Redbridge和Bexley位居榜首，但房价涨幅预测的前五个区没有出现在平均房价的前十名中，说明升值空间较大。

图 7 未来五年内房价预期涨幅最高的十个行政区

综上我们可以看出，2019年伦敦各行政区住宅表现可以分为三类，一是以金融城、肯辛顿切尔西和威斯敏斯特为代表的，高房价、高租金以及高保值的优质街区，以及Islington为代表的，高房价、高租金、高涨幅的全能街区，和以外围街区如Redbridge为代表的高涨幅黑马街区。

接下来本文将根据从London Assembly上收集的各区最新数据，试图从行政区本身特点，对以上三种类型的街区的投资价值进行分析，以期发现各区的投资价值。

图 8 各行政区基础数据（来源：London Assembly）

二、优质街区

City of London——寸土寸金的金融中心

City of London又名金融城，位于伦敦Zone 1，是伦敦核心区的核心，它的房地产价格在过去十年中超过了英国的任何地区，主要原因分析有以下几点。

一是绝佳区位。金融城内有多个车站，如Cannon Street车站、Liverpool Street车站和Fenchurch Street车站可以通向伦敦以外的地区，另外Circle Line, Metropolitan Line, Central Line等六条地铁线也交汇于此，令人们在此通勤与游玩成为了可能。据政府统计数据，2017年金融城内客流量超过420万人。

图 9 Rightmove上金融城的一处待售房产

二是丰富资源。金融城是世界的金融中心，也是伦敦主要的就业中心。根据英国政府统计，2018年这里的居住人口仅为7700人，但是却容纳了50-100万的以金融行业为主的就业人口——这些人都在金融城标志性的摩天大楼内工作，其中包括Leadenhall大楼（俗称“ Cheesegrater”）以及还有The Gherkin和The Walkie Talkie——既是办公大楼，也是游览胜地。此外，许多著名景点也汇集于此，比如圣保罗大教堂以及伦敦博物馆。

三是新建住宅项目极少。2017年4月到2018年3月之间只有7所新建住房——与之相对的是Bexley有764所，这是因为在这样的黄金地段住宅项目的兴建批准并不占优势。但是，伦敦金融城附近的高档住宅是高端人才们的刚需，他们宁愿多花一些钱也要追求高品质生活，供需不平衡就带来了租金和房价的持续上涨。

综上，绝佳的交通区位与丰富的就业资源吸引了数百万计的从业者，而优质且稀缺的住宅让这里的住宅在绝对优势的租金涨幅中稳定升值——甚至不曾受到脱欧事件的影响，始终对投资者有着巨大的吸引力。

图 10 RIB关于金融城投资价值的判断

Kensington And Chelsea——没有最贵只有更贵的富人区

肯辛顿和切尔西是伦敦最传统的富人区，散发着财富与特权的香气。它位于伦敦西部，与泰晤士河接壤，北与骑士桥相连，南与巴特西相接。英格兰地区最昂贵的前二十条住宅街道中有十二条位于此地，其中最贵的一条是维多利亚路（Victoria Road），距离肯辛顿宫仅一步之遥。

皇室效应无疑是肯辛顿和切尔西的住宅最吸引人的光环。住在这里和中东土豪或是英国皇室做邻居也不是什么难事，这也成为即使这里房价惊人（比如海德一号50万一平米），也让富豪们对它趋之若鹜的原因之一，坊间传闻入住肯辛顿和切尔西，就是拿到了英国上流社会的敲门砖。这个人口在15.9万人的行政区，2017-2018年有355所新建住房——比金融城多了将近五十倍，这为试图走近名流世界的购买者提供了机会。而这些有权有势的人的不断聚集，既能推动房价的上涨，也能吸引更多有钱人前来居住，形成了良性循环。

第二个原因是这里便利的交通条件。肯辛顿和切尔西的居民可以通过地铁（Circle、Ddistrict等线路以及London Overground）、火车（Paddington、Victoria车站）以及可靠的公交往返于伦敦的各个地方，同时区内设有少量停车站，对于路过的通勤者非常友好。

第三个原因则是完善的配套设施，著名的Holland Park就位于肯辛顿和切尔西区，世界上最著名的Harrods百货公司也位于此。另外，这里也有丰富的教育资源，比如帝国理工大学、皇家音乐学院等。

图 11 肯辛顿和切尔西配套设施

不过，肯辛顿和切尔西的住宅市场的升值潜力主要在于皇室效应与名流效应，比如球星贝克汉姆入住之后就带动了整条街的房价上涨。

三、全能街区

Islington——活力四射的学区

伊斯灵顿是伦敦最有活力的地区之一。该行政区经济繁荣，人口众多，文化特征独特。它的餐馆比一年中的日子都要多，还有许多酒吧，剧院，博物馆，电影院和美术馆。这里是标志性的上街购物区，阿森纳足球俱乐部，萨德勒威尔斯舞厅和两所伦敦大学的所在地。

克莱肯韦尔（Clerkenwell）和巴恩斯伯里（Barnsbury）等历史地区反映了该行政区的过去，而硅环形交通枢纽（Silicon Roundabout）则处于英国新技术和创意产业的最前沿。

伊斯灵顿的住宅在这几年的租金涨幅和房价涨幅方面都表现不错，Foxtons房地产经纪人称，伊斯灵顿的房价比伦敦平均价格高出25％，吸引了更多的外国买家。

这主要得益于以下三点。

一是人口稠密。它位于伦敦市中心以北，莎士比亚将其描绘成伦敦城墙外最负盛名的街道之一，如今，伊斯灵顿已成为时尚的伦敦自治市镇（金融时报）。网站数据显示，2018年这里的人口达到了28.3万。

图 12 金融时报关于伊斯灵顿的报道

二是住宅风格。该地区的主要住宅资产是大量的维多利亚时代的别墅和格鲁吉亚排屋，从上任拥有者到下任拥有者，其原始特征都保持不变，其中最具吸引力的是可以使用私人花园。

图 13 典型的伊斯灵顿住宅

三是教育资源。伊斯灵顿区内具有五所小学、两所中学，比如著名的Upper Street上的William Tyndale，其他几所小学的评级也很高，如Yerbury Primary School，St Paul’s and Peter, Canonbury和Thornhill，并且这些都是公立小学，这对于家庭购房者充满了吸引力，而他们要做的就是入住这里的“学区房”。英国教育部最新数据显示: 与英国的平均房价相比，顶尖小学附近的房价高出8％，而在顶尖中学附近的房价则高出6.8％。另外这里有很多儿童友好场所，如咖啡厅内为你小朋友设置游乐区等，让父母与孩子都能充分的享受生活。

四、黑马街区

Redbrideg——涨幅黑马

雷德布里奇在伦敦东部，它创建于1965年4月。该行政区被称为“多叶郊区”（ leafy suburb），因为这里四分之一的行政区被森林和绿色覆盖。

它的名字来自于1921年被拆毁的Roding河上的一座桥，这座桥是用红砖砌成的，与其他用白石砌成的桥不同。

雷德布里奇此前是伦敦东部最便宜的地区之一，但这几年随着Crossrail项目的实施，这里的房价水涨船高。

Crossrail（被称为伊丽莎白线）是英格兰正在开发的73英里（117公里）的新铁路线。该线从西到东穿过伦敦，在其中心核心的每一端将分为两个分支：西到希思罗机场的Reading，东到Abby wood或Shenfield。最初项目的预算为148亿英镑，但如今总成本已升至182.5亿英镑。最新消息计划于2018年开放的Crossrail铁路将继续推迟，但是这并没有影响这里房价的上涨。

图 14 Crossrail 线路图

Crossrail带来的影响直观而有力，它是专为伦敦和东南地区设计的高频、大容量交通基础设施。一旦Crossrail通车（最新通告显示2021年），从Goodmayes到Bond Street的路程仅需29分钟，而希思罗机场则只需57分钟即可到达。对于参加日常通勤的人和需要出国旅行的当地居民来说，这都是很棒的选择。

交通的便利性引发了租赁需求的激增。这样得到交通自然吸引了渴望缩减生活成本的年轻人，他们可能希望住在附近的Crossrail火车站附近，因为这里的租金可能比伦敦市中心的租金便宜得多。尽管在这几年因为需求上涨而出现了房租和房价的上涨，但是和动辄上百万英镑的肯辛顿和切尔西，雷德布里奇多就显得友好许多。由于Ilford，Seven Kings，Goodmayes和Chadwell Heath停靠的连接，在2017年雷德布里奇的价格从402,000英镑上涨至425,000英镑，但仍然低于伦敦市场均价。

图 15 关于Redbridge的报道（来源Property News）

而稳定增长的人口也增加了房屋的流动性，让投资者更加放心。当地政府为了吸引购房者，投资了500万英镑来改造车站周围的环境，为了让人们的生活更加轻松，同时改善市中心，并建造更多可负担的房屋，以使其房屋变得更有吸引力。同时也为了当地的人口增长，鼓励企业发展。去年在该行政区成立了6,500家新企业，创造了更多的就业岗位。

图 16 关于Redbridge的报道（来源：Sandradavidson）