徐州九里山古战场遗址

九里山下作战场，牧童拾得旧刀枪。顺风吹动乌江水，好似虞姬别霸王。

这段描述徐州历史故事的诗句出自《水浒传》第四回（《二十一史弹词》中有类似句子），可谓深邃悠远，慷慨悲壮。

诗中所讲的九里山，位于徐州西北部，东西长约九里，面积百余公顷。在古代，九里山起到抵御外敌的天然屏障作用，在近几十年却成为徐州北向发展的重大阻碍。

然而，随着徐州大力发展公共交通，配建基础设施，越来越多的房企看中徐州北区的潜力，纷纷进驻。2020年1月13日，鼓楼区更是给徐州人送了一份“大礼”：在产城融合发展项目推介会暨集中签约仪式上，推出了41块经营性用地，签约了包括龟山苏宁广场在内的29个项目，总投资额219.8亿元，涵盖了商业居住、健康养老、智慧医疗等方面。

这意味着徐州北区将有巨大改变，商业、医疗、学校的进驻，再加上今年地铁2号线的开通运营，北区在徐州楼市可以说是“底气十足”。

从“山北为阴”到“兵家必争”

近十年来，徐州“东扩南进”速度极快，西区、北区发展相对滞后。仔细分析其背后的原因，能够得出的结论是：城西与淮北接壤，可利用土地较少；城北工业企业多、基础设施落后，房企拿地意愿不高。

从地图上能够明显看出，一座九里山不仅把徐州城北从地理上分隔成两部分，同时也把房价分隔成了两部分。

徐州北区楼盘价格对比

很多老徐州人比较迷信，他们更偏爱山南的房子，2014年，万科首进徐州，在九里山以北建设第一个楼盘万科城。本土房企华厦集团则在九里山以南开发山南小镇，在报纸上打广告用了“山南为阳、山北为阴”的文案，曾经给万科带来很大困扰。

即使是在现在，年纪较大的购房者仍然乐于在山南购房，这在房价上体现的也很明显。在九里山以南，新城开发的玖珑湖售价16999元/㎡；在九里山以北，苏宁开发的悦城三期售价11599元/㎡，港利开发的上城国际售价9345元/㎡。在去年，苏宁的毛坯房售价甚至不到9000元/㎡。

不过，徐州中心城区范围已经扩大，购房者对九里山的偏见也越来越小。尤其是徐州已开始对九里山进行生态修复，从概念规划图来看，只能用“惊艳”来形容。通过九里山的道路畅通了，加上地铁2号线再过半年左右就会开通，徐州人的“心理阻碍”逐渐被打破。

徐州地铁2号线从北区客运北站出发，穿过九里山直达市中心，不过四五站路的距离，十几分钟的路程，不用担心天气和交通堵塞，而房价又低了这么多，这对楼市是巨大的利好。

九里山生态修复概念图

九里山生态修复概念图

鼓楼区政府在地铁2号线开通前进行大规模土地推介和签约，真可以说是深思熟虑。而从现场签约情况来看，含金量不小。其中最受关注的就是龟山苏宁广场的签约。

苏宁广场目前在徐州市中心建设了全市最高楼——266米的苏宁广场，招商品牌基本也做到了全市最强，苏宁广场二店则位于老火车站西侧，是个轻资产项目。而从这次签约会上释放的信息来看，龟山苏宁广场项目选址在龟山8号地块、平山路东及海洋馆北地块，占地面积365亩，总投资50亿元，与规划中徐州地铁5号线与7号线的交会站工业技术学院站相邻。

除了龟山苏宁广场，绿地全球医疗中心淮海分中心、嘉乐广场高端商业综合体、八里商业广场项目、中南高科徐州鼓楼智创云谷项目、SPACE秀场、中影东方影城鼓楼电影公园、碧云三辰少儿影视基地等项目同时签约。

苏宁、绿地、融创、金茂、中南等企业已经确定参与徐州北区的建设。鼓楼区政府这次推出41宗2682亩经营性用地，其中高新区内地块13宗，九里片区内地块16宗，铜沛片区内地块2宗，下淀片区内地块4宗，淮海商圈及鼓楼商圈内地块6宗。

由此可见，九里片区将成为北区下一轮发展的重点。

鼓楼区土地供应计划

鼓楼区土地供应计划

同在北三环，行政区属却不同！

铜山、鼓楼、泉山楼盘如何选？

之前我写过一篇文章，标题就是《同在北三环，行政区属却不同》。

很多购房者或外地投资者以为徐州北区楼盘没什么分别，但如果你很细心，就会发现：一条北三环，横穿了铜山、鼓楼、泉山三个行政区，常常出现一路之隔的两家楼盘分属不同行政区的情况。虽然表面上行政区划对居住影响不大，但是从房价上来看，铜山区境内的楼盘价格要比泉山、鼓楼的楼盘价格低。

徐州北区行政区划

这就要讲到徐州北区的过去：徐州北区过去有独立的行政区属，叫做“九里区”。不过在2010年9月，九里区被撤销，原九里区庞庄街道办事处的拾东村划归九里街道办事处，调整后的九里街道办事处划归鼓楼区管辖；原九里区的火花、苏山、桃园、庞庄（不含拾东村）4个街道办事处划归泉山区管辖；原九里区的义安、利国、张集、垞城、电厂、张双楼、三河尖、拾屯8个街道办事处划归铜山县（今铜山区）管辖。

比如同在三环北路，三环北路北侧的港利上城国际价格维持在八九千已经两年，2019年新上市的华美悦澜湾备案价也在9332元/㎡。而三环北路南侧的苏宁悦城三期价格已经达到11599元/㎡。徐州购房者对铜山区楼盘也有一定的“偏见”，但相信这种偏见不会持续太久。

徐州北区新楼盘统计表

除了“九里山”，北区还有“九里湖”

徐州北区有两个自然地标，一个是九里山，一个是九里湖。九里山自古就有，九里湖则是由采煤塌陷地改造而来的人工湖，至今不过十几年历史，但因为九里塌陷区生态修复规划是徐州与联合国人居署合作编制，规划起点特别高，自然也备受关注。

九里湖板块正在进行整体规划，政府在土地出让时也很谨慎。目前，九里湖畔的泉山经济开发区应该正铆着劲等待整个片区的大发展。2016年12月2日，天誉集团首进徐州拍下2016-20号综合物流园C地块。2017年6月1日，2017-7号张小楼及周边地块（今鱼先生的时代）就引来房企争抢，历经162轮竞拍，天誉再次拍得该地块，但土地溢价率已高达433.41%。之后九里湖畔再无土地出让。

九里湖

未来铜山柳新、拾屯片区一体化，鼓楼拾东片区、泉山经济开发区也必将发力城市建设，可以看做三大行政区正在为未来发展而蓄力。

徐州北区

总而言之，鼓楼区的这次推介会释放出了北区发展的积极信号，76项城建重点工程和100项重大产业项目，200万平方米棚改征收、供地3000亩、建设商务楼宇200万平米、新开工商品房300万平方米，北区客运站、九里新城、下淀片区真正迎来大发展。

北区的发展，可以说才刚刚开始。

文章来源：徐州楼市频道