来源：微信公众号：听三哥说（sange861）
作者：听三哥说
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2019年过去了。
在2019年里，全国各地的楼市基本上没什么大的变化和动静。
有小部分城市出现了快速的一波上涨，另外一小部分城市则出现了较为强烈的下跌。
但这都是少数的，绝大部分地方的楼市还是像温开水一样，平淡无奇的度过了2019。
2020年是新的开始，接下来楼市的变化和节奏会开始放慢，上涨和下跌都将会伴随着缓慢这个词出现。
但整个楼市的方向更加明确和坚定。
首先因人口引起的变化，而导致地方楼市的分裂还在继续。
深圳在2019年独领风骚，交易量大涨的的原因在哪？
深圳常年的人口流入量当然是功不可没，但是引爆这次放量大涨行情关键点在于，深圳11月11号取消豪宅税政策的出台。
一个政策，让一个一线城市的二手房交易量急速上升。
正是因为深圳11月的新政，为二手房扫清的最大的交易障碍的同时，也为新房市场的上行打下了基础。
一个活跃的二手房市场，必然会带动一个较为繁荣的新房市场。
11月，深圳二手房成交8013套，这个数字是2016年5月以来首次突破8000套，环比上升11.8%，同比上升91.9%。
二手房的热度，以最快的速度影响到了新房市场。
深圳11月新房上市13个住宅项目，整体开盘去化率为47.4%，成交3196套，环比增长20.33%。
12月深圳新房住宅成交量上升到4000套，同比增长44%。
这就是楼市联动的力量！
首先新房市场的两大消费人群，刚需群体和投资群体。
刚需群体自住为主，不需要多说。
剩下的就是投资群体，投资一个城市最看重什么？
除了城市的发展前景，人口积累，产业丰富程度，薪资水平，这些常见的因素之外，还有一个重要因素就是二手房市场的活跃程度。
这是一个地方楼市是否可以投资，最后的参考点之一。
一个城市二手房市场的活跃程度如果如同一潭死水一样，那任何正常理性的投资者，都不会选择进场。
深圳这次二手房放量上涨的根本原因只有两个点。
第一，长期持续的大量人口流入，为深圳楼市打下了强大的基础，一个需求旺盛的潜在购房人群，在不断累积壮大。
第二，取消豪宅税的楼市新政，为二手房流动打消了最大的成本障碍，让数量众多的潜在购房和换房需求，直接被点燃和释放。
和深圳截然相反的是上海和北京。
两个对人口控制严格的城市，加上被政策限制的二手房市场。
让两个一线城市的楼市，变的平淡，甚至出现下行。
最典型就是北京。
北京目前还在执行“十三五”规划，根据最新《北京人口蓝皮书·北京人口发展研究报告(2019)》称，北京依然要在2020年，把人口控制在2300万以内。
严格的人口控制计划，已经导致了这个超级城市连续三年人口减少近60万。
人口的控制，导致北京楼市不像深圳一样，有源源不断的需求人群的累积。
如果说，人口控制导致了北京楼市缺少潜在需求人群的支持，那么严格的二手房政策，则是让本来已经萎缩的市场，雪上加霜。
北京过于老旧的豪宅认定标准，导致了甚至5环外为刚需人群准备的限竞房，都被豪宅化。
更高的首付比例，更大的契税金额，这一套老旧的豪宅认定标准，把北京楼市推到了极限。
2019年11月的数据统计发现，北京房价两年时间下跌约18.5%。
整个二手房市场哀嚎一片，根据统计2019年北京二手房成交14.2万套，同比下降6%。
把时间退回到2016年会发现，北京的二手房成交量连续3年时间都维持在15万套。
这个数字和2016年北京二手房成交量27万套相比，几近腰斩。
二手房市场的跌跌不休，新房市场的库存积压不断，北京楼市的压力终于传到了土地市场上。
在整个2019年北京住宅用地溢价低迷，整体溢价不到10%的情况下，2020年1月3号，北京新年第一次挂牌拍卖的两块土地，终于不再对土地进行限价，全部变成了不限价的商品房用地。
风向标开始动了。
国家统计局1月16号的最新数据显示，2019年12月，北京二手房住宅价格环比上涨0.6%。
止跌终于基本完成了！
但不把人口流入的门打开，不取消二手房市场被豪宅化的政策，北京这个超级城市的楼市，距离回暖真的还很早。
2
要认识一点，楼市对政策的敏感性，远超大部分人的想象。
楼市政策的更新和出台，短期内对任何城市的楼市，都是立竿见影，马上起效。
区别只在于，反应的大小和持续的时间。
但是注意，没有长期人口积累，这就好像空中楼阁一样，任何政策的刺激都无从谈起。
正是清楚这一点，现在的省会城市，未来城市群的中心城市，正在不停的加快人口的积累。
这些地方的楼市再次启动，只需要一点点推力即可完成，这个推力就是当地楼市的利好政策。
甚至可以说，纵然短期内不出现关于楼市的利好政策，不断积累的人口也会带着随之而来的资金，从而缓慢的推动这些城市的楼市发展。
眼下这些城市正在行动着。
1月14号，广东省发布《广东省政府工作报告》里提到，广东省要放开除广州和深圳之外，其余城市的落户限制。
这代表着大湾区，除了香港和澳门之外，剩余的诸如，佛山，珠海，东莞，中山等大湾区内的其他城市，彻底打开了落户的大门。
而大湾区内剩下的深圳和广州，虽然没在彻底打开的范围内，但是广州和深圳多年来人口流入速度一直位于全国前列。
并且从没有一点准备想要限制人口的意思。
广州更是在“广州市2035规划”里提到，要把人口定位到2000万的目标。
按照广州目前公布的人口数据来看，广州还有500万的人口增长空间。
这时一个有意思的现象就出现了。
广州和深圳不断的流入人口，城市就需要不停的加大公共资源的配给和建设。
医院，学校，道路，轨道交通等等，这些基础建设又会占用大量的土地和财政预算。
随着土地的占用和财政预算的增加，未来出现在土地市场上，等待拍卖的土地，价格只会被逐渐推高，而不是下降。
因为土地在减少，地价就会继续上升，这是一个简单的供求关系。
同时因为财政预算在增加，就需要在土地市场上找补回来一些，来减轻财政压力。
这一切都会导致土地价格被动升高。
随后升高的地价则缓慢的传导到房价上去。
上升的房价又会再次带动生活成本的上涨，然后一些人会因为高房价和较高的生活成本离开这个城市。
但是注意，这些人并不会走远，这时，卫星城市的作用开始显现。
这些人将在生活成本较低，房价可以接受的卫星城市购房居住。
然后依赖日渐完善的轨道交通，解决工作和居住之间的通勤问题。
这一点已经出现在了东莞。
因为深圳制造业成本的升高，继而外迁东莞，这其中包括华为的一部分业务迁址到了松山湖。
东莞的房价被这一现象直接影响。
松山湖更是一举成为了东莞房价最高板块。
人口外流，产业搬迁，卫星城市东莞，享受到了中心城市深圳的第一波外溢红利。
这样的红利还有很多，还会出现在更多中心城市旁的卫星城市中。
这只是一个时间问题。
3
准备加大落户力度的不止广东省，也不止大湾区一个城市群。
1月9号山东省宣布，全面取消城区常住人口在300万以下城市落户的限制，并且放宽城区常住人口300万-500万的特大城市落户条件。
这意味着除了济南和青岛，其他山东城市全部要开始0门槛落户。
而济南和青岛，因为符合300-500万城区常住人口标准，同样需要进一步降低落户资格。
根据山东目前的户籍人口城镇化率，以及和常住人口城镇化率相差10个百分点来计算。
山东还有将近千万的农业人口到城镇落户。
这对楼市来说，是潜在最大推动力之一。
当然，并不是全山东的城市都能得到这份推动力，少部分城市会瓜分大量的潜在人口流入量。
无疑，青岛和济南，是两个最有可能得到最多人口的城市。
青岛的楼市，经过2019年1年多的下行，基本挤掉了之前躁动时间产生和积累的大量泡沫。
如果顺利开始加快人口流入，那么青岛楼市很可能先完成筑底。
当筑底完成后，缓慢温和的上涨，将只是时间问题。
广东和山东不是个例。
更多的省份会在最短的时间内，陆续放开落户的限制。
因为城镇化的速度，正在逐渐加快。
1月17号，国家统计局发布数据显示，2019年城镇常住人口8.48亿人，比上年末增加1706万人。
乡村常住人口5.51亿人，减少1239万人。
城镇化人口占总人口比重为60.60%，比上年末提高1.02%。
这个数字意味着我国的城镇化终于突破了60%！
这一本来计划2020年底才能完成的目标，提前一年完成了。
一旦城镇化达到了60%，按照世界发达国家曾经的发展经验来看，速度就会开始放缓，并且会开始进入到城镇化的下半场。
这时城镇化开始不简单是农村人口到城市，而变成了更多小城市的人口流向各种直辖市，计划单列市，和省会与中心城市。
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这是一种缓慢的过程，同时也是一种不可逆转的过程。
各大城市都在加速基建的进度。
地铁，城市之间的轨道交通，这些城市在不停的增加公共资源和开发基础建设。
这一切都是在为这一现象做最后的准备。
人就要来了，虽然比较慢，但却不会停止。
投资的第一要务就是顺势而为，在楼市这个政策性如此之强的市场，更是这样。
政策已经出现，方向已经指明。
有耐心，有想法的，眼光可以不用放的那么远，盯住你身边的一个大城市就可以。
因为这才是城镇化下半场，投资楼市的未来所在。
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