编者按：2016年到2018年，杭州市常住人口从918.8万人增长至980.6万人，3年间人口增长了61.8万人。这个数字不可谓不多，但是就在杭州市整体人口快速流入的3年里，杭州市上城区及下城区人口却呈现持续性流出现象。如图：

从图中我们能够更清晰地看到：

（1）余杭区3年来人口流入24.4万人（相当于杭州近三年人口增量的40%），人口增长了18%

（2）萧山区3年来人口流入10.0万人（相当于杭州近三年人口增量的16%），人口增长了7.1%

（3）上城区、下城区人口降幅最大，人口分别减少2.3%和1.9%

杭州市3年总体人口流出地区包含了：上城区、下城区、拱墅区。其中拱墅区先降后增，上城区、下城区常住人口则呈现持续性常住人口流出情况。

老城区的优势不必多说，交通的通达性、商业生活的便利性、中小学学区的优越性等等。但是之前曾经提到过：人口流入流出反映了未来房价增长的潜力。一个地区人口如果呈现持续性流出，则该地区的房价未来增长潜力将会受到持续性的损害。

回顾2016年杭州的房价：

（1）在人口流入较多的余杭区、萧山区（包含大江东方向），多数小区楼盘价格出现了翻倍甚至翻三倍的行情。

（2）人口流入呈中性地区的江干区（包含下沙在内）、西湖区、滨江区及拱墅区，多数小区楼盘达到了翻倍的标准。

（3）人口呈现流出的上城区、下城区，其多数小区楼盘价格涨幅则在100%以内。

这也就意味着在杭州市购房如果出于增值考虑要避免选择上城区、下城区，自住除外。这一方面是由房价高低决定的，另外一方面刚需仍然是市场主流，刚需更青睐的余杭区、萧山区市场成交活跃度也比上城、下城区要好。

上城区、下城区人口外流原因在哪里？

（1）杭州市中心逐渐出现偏移，杭州从“西湖时代”逐渐迈向“钱江时代”

这个是大的趋势，未来杭州沿江地带还会出现钱江新城2.0，虽然老城区不至于没有人关注，但是众人关于“哪里是市中心”的聚焦点却变多了。

（2）配套逐渐老化，其他地区新增添的商业、娱乐休闲活动吸引年轻人外流。

这里无须赘述，看一下各区近年来新增的商业、交通、医疗、教育等场所，上城区、下城区作为老城区变化最小。

（3）人口外流或因老破小逐渐无法适应时代的发展

从汽车停地面、住户只交卫生费到引入电梯、地下室、物业公司；从有花草树木到园林分层四季植物分层；小区在一代又一代的变革，包括我们当下可以见到的夜光跑道、全社区WIFI、人脸识别，新住宅相对于老破小已经基本是降维打击，当这一代住宅全面普及进入存量房之后，老破小的未来基本就已经终结。

最近最流行的一句话叫：“6个钱包买房”。反过来思考，就是逐渐成为购房主力的00后或许本身就有上一代人的财富积累，房子积累，他们不会自己手上的老房子不住，去接盘停车需要抢车位、上下楼没电梯的更老的房子。从常住人口演变来看，老破小没有未来。

浙江说房，拨开楼市迷雾，探寻价值本真。