在当前大家忙于疫情防控的情况下，相关部门出台楼市政策却没有闲着。

昨天（2月4日），南京市规划局和自然资源局、南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市城市管理局联合发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》的通知。

01

南京：商办需自持最少50%，

实施意见的适用范围为南京市行政区范围内在商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等非居住用地上的商业及办公建筑，或者在居住用地上配建的商业、办公建筑（下称“商办项目”）。

实施意见第五条指出，地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目，地上商办建筑自持比例不小于50%，可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓（可分割销售）；5000平方米以下的，地上商办建筑自持比例不小于50%；政府设立的各类园区内的商办项目，自持比例可在出让合同中另行设定。

此外，实施意见提及，商办项目可分割销售部分，其最小单元建筑面积不得小于300平方米；配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米；地下空间（停车位除外）不得分割销售。规划用途记载为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。

针对商办项目，实施意见提出，应严格依据经批准的控制性详细规划出具规划条件，土地出让合同中应增加禁止条款“受让人擅自改变土地性质、规划用途，将商办项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权”。

政策自2020年2月1日起施行。

02

西安是否会出台类似政策？

其实，自去年佛山某楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”，将办公用房包装成公寓楼盘出售给购房者，此事被央视报道后，就引发了各界对商办公寓相关政策的关注。

从此次南京出台的政策来看，对于商办地上自持部分作出了明确的规定，同时对可售的酒店式公寓所占比例和最小面积也做出了相应的规定。

而关于西安相关部门对于商办产品到底是什么样的政策？也牵动着买房人的心，甚至在去年有一段时间有的开发商在商办政策不明朗的情况下，暂停了商办公寓的销售。

大家都很想知道西安相关部门的态度。

截止目前，西安官方关于商办产品的政策还没有看到。

不过，在去年11月份的时候，一份《西安高新区行政审批服务局关于商务办公类建筑审批要求的告知函》曾在西安地产圈内流出。

按照那份流传出的告知函，文件中明确规定有两条值得关注：

①，商务办公类建筑规划方案应当严格按照土地出让合同约定的规划用地及建筑功能进行设计，不得擅自变更建筑功能，设计“类住宅”的方案：

商务办公类建筑平面形体应规整，不得采用住宅套型式设计，不得设置厨房、卫生间、茶水间（饮水供应点）、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置，不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气管等管道，平面功能标注不得出现诸如“公寓”、“卧室”、“客厅”、“阳台”、“厨房”等住宅类功能描述。

②，商务办公类建筑设计应该按照大开间设计的标准，最小分隔单元不宜小于300平方米，每层设置公共走廊、公共卫生间，办公共享休闲空间结合公共走廊、电梯厅等公共空间设置，不能设在各办公单元内部；

如果上述文件属实，并且适用于已经批准的项目，那么这意味着高新区目前在售的大部分公寓项目都是不符合规定的。

当然，按照以往的习惯，都是从政策发布的时候才算起的，并不涉及已经批准的项目，南京这次也是。

实际上，如果大家观察仔细的话就会发现，从去年下半年开始，高新区CID板块、西咸新区能源金贸区板块在多宗商办用地出让时，就在挂牌文件中对于该地块的自持比例做出了明确的规定。

这意味着，西安即使不出台政策对商办进行规定，但在实际执行时，从土地出让阶段就已经让竞得者拿地后分割销售的想法落空。

另外，如果说政策对商办可售部分最小建筑面积做出明确规定，这对于购房者来说，必然意味着提高投资门槛，而对于开发商来说则销售难度的加大。