回顾全球过去200多年的房价涨跌，很多网上热议的问题都能够找到答案。

按照国际定义，房价下跌分为三个层次：房价调整、房价下跌、房价投降。

一般房价调整是指一年内跌幅不超过10%，房价崩盘是一年内下跌幅度超过10%，房价投降（也叫恐慌性抛售）最早起源于古罗马时期。

这个人叫马库斯·李锡尼·克拉苏，是著名的政治家、军事家、企业家，与凯撒、庞培齐名，是古罗马第二大富豪。

马库斯·李锡尼·克拉苏

他的另一个身份是当时全世界最牛逼的房地产商，他收购房产的方式比较特别，是通过灭火的形式进行。当一栋罗马的房屋着火，克拉苏就会带着消防员出现在火场。房主有两个选择，一个是向克拉苏投降，低价卖掉房子；另一个是看着房子化成灰烬，房价投降一词由此而来。

美国：1800-2008

美国是近代以来房价下跌次数最多的国家，从美国联邦政府1800年开始出售土地，一直到1944年，美国房地产市场的规律极其枯燥，差不多18年就会经历一轮房产泡沫。

1818、1836、1854、1869、1888、1908，1929这7个年份正是这144年间的7个房价峰值。

其中最凶猛的是1929年大萧条，股市刚崩盘，曼哈顿房价一度暴涨62%，随后又迅速崩盘，截止1933年底较最高点下跌了51%。美国全境房价下跌约31%。

1929年大萧条街拍

1944年之后，美国整体国运昌隆，整体经历了数十年的增长期。

2006年7月-2012年2月，美国又迎来了地产泡沫破灭，全国范围内名义房价的平均跌幅达到26%。当时，美国有大概1/3的房产处于严重负资产的状态。

美国房价百年走势图

很有趣的一点，那些因为高杠杆房贷而破产的人，即使经历了惨痛的教训，重新获得房贷资格后的第一件事，仍然是贷款购买新房子。这或许是因为，家的感觉，是世界上最难戒掉的东西。

英国1973-2008

英国曾经是一个以租房为主的国家，第一次世界大战结束时，英国80%的人口都是租房居住的，而且所有的房子都属于私人房东。

20世纪60年代，每年有40万住宅建筑拔地而起，房价处于持续飙升的状态。1950-1970年间，房价从2000英镑上升到5000英镑。

1973年，英国迎来了近现代史上的首次房产泡沫，当时的第四次中东战争和OPEC石油禁运引发了经济停止性通货膨胀，终结了长达20年的经济繁荣。房价在10个月内暴跌了约16%。

80年代开始，撒切尔夫人大力倡导居民购买政府的公屋，1980-1986年期间先后颁布了三项法律，形成了被称为劳森热潮的房地产泡沫。1987年英国房价上涨了16％，1988年又上涨了25％。

撒切尔夫人演讲

而1989年第一季度开始，泡沫破碎。截止1993年第二季度，英国的名义房价下跌36%，实际房价下跌47%，房贷利率上调至15%，采取浮动利率贷款的业主陷入到绝望当中。

1990年，22%的新房首次抵押可以拿到100%的房款。1993年，大约有160万人处于负资产状态。那时候的人们会绝望的往银行邮寄家里的钥匙，认为这样就能够免除自己的房贷。

英国萧条每户欠债6万英镑

这一次的房产危机用了25个季度才回归正常，然而英国人并没有因此而接受教训。随着2000年后的经济增长，英国房价又开始了新一轮的暴涨。在2008年次贷危机爆发前，英国的房屋均价已经从2000年的10万英镑上涨至2007年的22.5万英镑。

2008年下半年，房价暴跌，北爱尔兰名义房价下跌39.2%，实际房价下跌41.9%。伦敦的名义房价下跌19.8%，实际房价下跌23.3%。

英国伦敦房价走势图1983-2016

欧洲：2007-2009

相较于英美连续多轮的房价崩溃，欧洲则是被2008年全球金融危机一波击溃。

2018年底，经过了10年房价的恢复，希腊的房价仍然是最高峰的57.93%，西班牙是巅峰时的66.43%。

在2008年的全球金融海啸中，最大城市都柏林，三年时间房价下跌了56％，公寓价格下跌超过62％。

2000-2016希腊房价走势

当时欧洲逃过房价暴跌的只有法国和德国，当然，这两个国家的国家的主要城市，也被认为是当前房地产泡沫最严重的区域。

过去十年，巴黎的人均工资仅上涨了30%，但房价上涨了250%。巴黎在瑞士银行评估的房价泡沫最严重的城市中仅排名第9，而德国慕尼黑排名全球第2，仅次于中国香港。

东南亚：1997

当年的亚洲金融危机，包括中国香港、泰国、菲律宾、印度尼西亚等地区的房价都经历了过山车式的暴涨和暴跌。

中国香港房价从1997-2003年，下跌了65%。当时全港有10万套住房都转为了负资产。然而，香港的房价回弹用了30个季度就回归到原点，并在2018年底，超过了峰值的132%。

香港房价1986-2008

香港房价2011-2018

相较而言，菲律宾、泰国、印尼都是近些年才在中国投资者的热捧下才逐渐回暖。1995-1997年，菲律宾的豪华公寓的名义价格曾经一度上涨了63％。在1997-2004年的房价暴跌潮中，豪华公寓的名义价格下跌了34.4%。截止到2009年，虽然名义价格高于1997年，但菲律宾的实际房价仍然比当年的峰值低48%。

日本：1991-2009

当年试图做全球老二的日本，创造了近现代历史上周期最长的全国性房价下跌。

1985年到1990年，日本的实际房价上涨了35%以上，当时东京皇宫10平方公里的土地价值超过了加利福尼亚州全部房地产的总和。
然而在1992年泡沫破裂以来，日本房价一直下跌到了2009年第二季度才跌至谷底。直到2018年，实际房价仍然比1991年的峰值低39％。

日本房价走势

你，被房子成就过？还是伤害过？

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