光明地产、保利地产的问题直击与新周期思考|163

作者：司廷

来源：铑财——铑财研究院

一场疫情，尽显世间冷暖、百业众态。

聚焦房地产业，答卷可圈可点。

从亿翰统计的百强企业来看，截止到2020年2月12日，百强房企累计捐款捐物总价值接近22亿元。

捐款企业看，龙头房企起到表率作用。碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国和世纪金源五家企业（不包括央企集团）捐赠总价值超亿元。其中，中国恒大捐赠总价值超过3亿，是捐款金额最高的房企。

这多少颠覆了一些人对行业唯利是图的固有形象。

实际上，外表出手阔绰的房企们，所受冲击并不小，甚至更为严峻。

大佬许家印曾言，“越是市场不好的时候，越能展现房企的功底”。显然，着突如其来的新冠肺炎，是行业的一场大考验。对于部分问题企业而言，可能就是生死考验。

行业冲击

具体而言，压力主要有两方面，一是减租浪潮、二是停工停售。

从减租浪潮看，由于疫情影响，各地商场关停，客流量及销售额锐减。

为缓解商户压力，不少商业地产宣布为租户减免租金。

据不完全统计，截至2020年2月16日，全国超过126家房地产企业宣布减免租金，超过600家商场发布了特殊时期的租金减免政策，有的免租金额巨大，有的免租时间较长。粗略估计，房企对商业物业的减租规模超过了100亿元。

相比之下，停工停售冲击更大。

一方面，有的地方规定，若“工地造成1人以上的确诊，即视为重大安全事故”。

另一方面，2020年1月26日，中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召，暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。由此导致超过95%的城市新增房源出现“零供应”。

受此影响，春节过后的 “回乡置业”潮随之遇冷。

据贝壳研究院联合中房经联发起的《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》问卷显示，受访的近2600名房产经纪行业从业者中，有84%认为消费者的买房需求将会延迟。

突然按下的暂停键，对房企的影响不言而喻，首当其冲的，自然是现金流。

为了回流资金，部分房企纷纷推出线上售楼处。

据克尔瑞地产研究最新公布的数据，全国两百强企业中已有143家房企搭建了线上售楼处，其中TOP50内房企均设有线上售楼处，TOP100内房企有92家，占比超9成。

不过，线上售楼是不得已的应急措施。除恒大等少数品牌房企，效果不错外，多数房企的成交额仍然有限。而网上认购的实际转化率，也有待进一步观察。

此外，春节以来行业融资骤降。

据不完全统计，从2020年1月25日到2月10日(共17天)，95家典型房企完成发债融资仅4笔，涉及金额不足百亿元人民币，融资金额同比减少86%。而且2019年同期，房企发债量是2020年的7.3倍。

行业承压力不可小视。

作为资金密集型产业，一直以来,我国房地产行业都是高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式。得益于巨大的人口和城镇化红利,这种发展模式造就了一大批敢赌的房企，也衍生出了诸多乱象风险。

显然“疫”情，是一把试金石，凸显了一些领军房企的核心实力。也是一味催化剂，加速暴露了一些问题企业乃至行业的弊病顽疾。

业绩下滑负重奔跑

先来看看光明地产。

2020年1月22日，光明地产发布2019年度业绩预告，全年实现归母净利润约为4.89亿元至7.70亿元，同比减少45.70%至65.51%。

这一业绩，符合业内预期。

光明地产是光明食品集团旗下4大上市企业之一，兄弟企业包括光明乳业。2015年底，光明食品集团参与海博股份重组，将旗下农工商地产（集团）有限公司100%股权和上海农房25%股权置入，公司名称更名为光明地产。

从业绩表现来看，重组之初，光明地产业绩较为可观。

数据显示，2016年至2017年实现归母净利润分别为10.11亿元、19.46亿元，同比分别增长98.15%和92.55%。

然2018年起，光明地产开始走下坡路。

财报显示，2018年，光明地产的营收和归母净利润分别实现204.94亿元和14.18亿元，同比分别减少1.53%和27.17%。

这一下降趋势，2019年仍在持续。

据财报显示，2019年前三季度，光明地产实现营收和归母净利润分别为85.23亿元和5.73亿元，同比分别减少9.33%和43.34%。

数据来源：Wind 光明地产近一年股价走势

对于业绩连降两年的表现，公司解释，主要受到市场环境影响、销售产品结构、公司开发投资周期以及开拓新市场、培育新业态等因素影响。

来看其拿地进展。

年报显示，2015至2019年上半年，光明乳业的新增土地储备分别为85.44万平方米、52.75万平方米、94.25平方米、144.52万平方米和122.91万平方米。

对比来看，2018年后，光明地产拿地大幅增加,其中2019年第三季度，公司新增土储44.03万平方米，同比新增高达938.4%。

专家表示，对房地产企业而言，前期新增土地储备直接影响后期的开发业绩。由此看来，光明地产2018年乃至2019年业绩的下滑，或与其新增土地储备有关。

也有分析人士认为，前些年光明地产受制于土地市场价格上涨，前期新增土地储备稍显不足，开发销售速度跟不上拿地速度。而后由于政策调控，产品去化并不理想。

不过，有一点可以肯定，光明地产的大幅拿地，对其资金流是一大考验。尤其是在业绩不振叠加新冠疫情冲击的当下。

令人玩味的是，2020年2月11日，光明地产披露，其全资子公司农工商（集团）有限公司与柳州金卓柳房地产开发有限公司、佛山高明区美的房地产发展有限公司，签署柳州同鑫房地产开发有限公司增资协议，共同投资开发广西柳州市P（2019）32号地块，该地块土地出让金3.98亿元。

消息一出，引发舆论关注。一方面，一直精耕重点一线城市的光明地产，竟对三线城市房地产市场也有兴趣。另一方面，在疫情冲击下，业绩本就承压的光明地产还在斥资拿地，现金流受得了吗？

去化不理想

值得注意的是，从往期表现看，随着拿地速度和规模增加，光明地产的销售方面却没太大突破。

数据显示，2015年至2019年三季度，光明地产的合约销售额分别为126.7亿元、189.3亿元、236.5亿元、244.6亿元、181.6亿元。

增速看，2018年起销售额呈现个位数增长，其中2018年和2019年前三季度的同比增速分别为3.42%和4.58%。

销售增速持续低位徘徊，进一步加重了光明地产的去化情况，反应最明显的是存货指标。

Wind数据显示，2015年至2019年前三季度，光明地产存货分别为398.81亿元、368.39亿元、395.61亿元、468.23亿元和581.17亿元，尤其在2017年之后增长显著。

2016年至2018年，公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末，这一数字升至2282.67天。

对此，光明地产曾表示，公司项目主要位于长三角和中西部省会中心城市，即处于严格调控的城市，由于限购政策，购房需求受到严格限制，存货的增加或也有去化不甚理想的影响。

债务高企

值得注意的是，相比其他行业，房企去库存的周期更长。如果去化状况不利，会直接导致公司债务规模陡升。

遗憾的是，高杠杆运转的扩张模式下，光明地产的债务风险也在堆积。2018年是其债务压力最大的一年。当年，公司总负债达到613.1亿元，同比增长41.66%。

其中，公司短期借款和长期借款分别为131.18亿元和182.14亿元，同比分别增长51.19%和108.41%，公司资产负债率升至79.21%。

进入2019年，光明地产的债务压力仍在加大。

截至2019年9月末，公司总负债规模升至682.2亿元，资产负债率升至82.32%。其中，短期债务合计143.52亿元，当期货币资金81.06亿元。

另外，从现金流看，自2018年起，光明地产经营活动产生的现金流量净额由正转负。2019年前三季度，光明地产经营产生的现金流量净额为-55.81亿元，现金无法覆盖债务缺口。

对此，光明地产解释称，主要是因近两年公司阶段性扩大土地储备，支付土地款、工程款、支付拍地保证金和支付企业间往来增加所致。

为缓解债务压力，光明地产开始发债“补血”。

2019年10月24日，据上海清算所信息披露，光明房地产集团股份有限公司拟发行2019年度第四期中期票据，本期基础发行规模3亿元，发行金额上限6亿元，期限为3+N（3），将于2019年10月28-29日发行。

克尔瑞认为，在政策加码下，光明地产依赖融资发债而非销售回款的运营模式将受更多考验。

拉长时间维度，从2016年至2017年，光明地产相继发行20亿、15亿元中期票据，2018年完成两期合计12.5亿元中期票据。

就在2020年2月12日，光明地产发行的20亿元中期票据获准。

短期看，上述措施可为公司及时解围，但也会推高财务成本。根本来看，还在加快周转，将存货及时变现。然疫情当下，这又显得尤为沉重。

值得注意的是，除债务压力外，光明地产还面临着投资压力。截至2019年6月末，该公司在建及拟建项目尚需投资326.92亿元。

分心多元化

从上述梳理可知，光明地产的主业实力有限，在资金不足、债务承压、业绩不佳的情况下，其又开始了“多元化”。

目前，光明地产以上海为主战场的多元创新转型中，已构成“1+7+5”的总体商业模式的定位。

2019年5月，光明地产董事长、总裁沈宏泽曾向股东畅想公司的“1+7+5+X”的发展前景，并表示要把其他业务板块做起来。

不过，据2019年半年报数据显示，光明地产非房地产开发业务占总收入的比重仅10.23%，沈宏泽口中的“战略转型升级”仍然任重道远。

此外，光明地产正在通过关联交易，为自身的业务转型做铺垫。

2019年11月13日，光明地产发布公告称，公司通过上海联合产权交易所，协议收购光明食品集团、上海崇明农场有限供公司所持有的上海东平小镇农场有限公司（以下简称“东平小镇”）70%股权，总成交价为7000万元。收购完成后，东平小镇农场将纳入光明地产的合并报表范围。

值得注意的是，截至2019年1月，东平小镇农场尚未产生营收，营业利润为-68.25万元，利润总额为-68.25万元，净利润为-68.25万元。

收购一家亏损企业，光明地产究竟打的什么算盘？在主业业绩与负债的双重压力，还分心去搞多元化，光明地产又将如何表现，是转型利器还是发展包袱？

一切仍有待时间作答。

不过，从上述问题来看，光明地产激进的发展模式已衍生不少风险，停下脚步复盘反思，也许更为必要。遗憾的是，从近期拿地、发债等动作看，光明地产及当家人似乎仍然较为乐观、风格未变。未来表现，值得关注。

销售额大幅下滑

再来看保利地产。

据保利地产公告称：2020年1月，公司实现签约面积157.57万平方米，同比下降 30.85%。

同时，1月份，保利地产新增9个房地产项目，包括3个住宅项目，6个商住项目，累计斥资约109.92亿元。

9个项目中，花费金额最大的项目是天津市滨海新区海泰大道东侧地块，该项目为商住项目，用地面积11.24万平方米，拿地金额高达27.59亿元。

然受新冠肺炎影响，在停工停售政策下，其销售情况又如何呢？

据悉，2020年1月，公司实现签约金额235.88亿元，同比下降29.78%。值得注意的是，保利地产的销售额下滑幅度，是前五名房企之最。

由此来看，在今年一月份，保利地产赚了约235亿元，花了近110亿元，拿地销售比46.8%。

根据保利地产往期表现，与其他房企多在下半年冲刺业绩不同，上半年对于保利至关重要。

以2019年各月经营数据为例，2019年1至6月贡献业绩最多，上半年平均月销售421亿元，其中6月单月冲至637亿高位，即便是淡季的一月份也有336亿元的销售额；而下半年则明显回落，单月平均销售额334亿元。

业内人士指出，疫情对房地产业的影响或将持续到5月左右。如果此预判成真，保利2020年的业绩压力将陡增。

另一方面，早在2017年，保利地产曾提出“345战略”，即2017年销售额实现3000亿，2018年实现4000亿，2019年实现5000亿。

2017年、2018年保利地产分别实现签约金额3092亿元及4048亿元，“踩线”达成目标。

2019年，保利地产实现签约销售金额4618.48亿元，仅完成全年销售目标的92.37%。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，在整体市场环境趋紧下，购房者入市谨慎，需要房企采用相关策略吸引客户出手。市场环境严峻叠加策略失策是导致保利未能完成目标的主要原因。

显然，在市场环境明显遇冷的大背景下，保利地产的成绩单稍显逊色。与其它龙头房企差距在拉大，而一月份的不利，是否会成为其2020年的衰点，也有待观察。

巨资拿地负债承压

自然，这是保利地产管理层不愿看到的。

在2017年12月的股东大会上，保利董事长宋广菊曾明确表示，未来两至三年公司要重回行业前三。

保利地产上下为此进行了诸多努力。比如在2019年斥资1553.7亿元加速拿地，拿地金额占销售金额的比重为33.6%。

易居研究院数据显示，2019年上半年保利地产拿地总金额533亿元，比2018年同期的873.9亿元减少近40%。进入下半年，保利地产开始加快步伐。公开资料显示，2019年10月，保利地产共获得6宗土块使用权，总价34亿元；11月，保利地产获得9个项目，总土地款约52亿元；12月，保利地产通过挂牌及合作等方式获得28个地块，总斥资230.28亿元，单月拿地金额占销售金额比重达90.7%。

此外，2019年半年报显示，此次疫情重灾区武汉土储占保利全部土储比例约6%，总计950万平方米，保利在武汉目前拟建和在建的项目有20个。并且，武汉一直是保利重要的销售阵地，常年占据武汉市场销售额的前三名。

显然，疫情叠加加速拿地，保利地产的现金流压力不容忽视。

来看看其负债情况。

截至2019年三季末，保利地产总负债7766.91亿元，资产负债率79.64%，较2018年底增长1.67%。

此外，2019年中报显示，保利地产有息负债总额 2710 亿元，有息负债综合成本 4.99%。

三高模式，也给保利地产带来不少压力，由此也引发了一些乱象。如旗下全资子公司富利建设，曾因未取得建设工程规划许可证擅自建设，被江门市相关部门处罚。旗下武汉保利金夏房地产开发有限公司因项目发布不实销售进度信息，被扣分等。

暂停键与新周期思考

统计数据显示，从往期看，一季度“小阳春”，是行业销售旺季。占到开发商全年销售的15%-20%比例。重要性不言而喻。

中国指数研究院的报告认为，疫情较为严重的省市和三四线城市，短期房地产市场调整压力较大。而一二线和城市群强三四线城市，市场需求旺盛，短期置业需求或会延缓入市。

从政策看，近期积极信号不断释放。2020年2月1日，五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，强调保持流动性合理充裕。2月3日和4日，中国人民银行两天投放1.7万亿元流动性稳定市场预期、提振市场信心。

同时，无锡、南京、天津、济南等多地房地产行业支持政策相继出台。截至2月18日，已有超过20个省市连续出台涉及房地产或专门针对房地产市场的政策。政策主要围绕土地出让、开工竣工、公积金以及金融支持层面。

不过，来自官方的多部委声音也再度强调，“房住不炒”主基调未变。2月17日，国家统计局城市司首席统计师孔鹏不少，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济手段，全面落实城市主体责任。