疫情之下，全国房地产行业在销售、拿地、开工等方面均受到不同程度的影响。深圳层面，由于受到复工延期、成本及现金流管控等因素影响，对城市更新行业亦产生一定的影响。本文基于大数据和疫情影响分析探究深圳城市更新村改、工改两大类项目演变趋势、影响面及机会点，并由此提出相应的政策建议，内容梳理如下：

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大数据分析

存量的更新项目中村改及工改各占半壁江山

长远来看工改势头远超村改

从立项数量统计来看，截至2019年12月31日，深圳市计划公告项目合计839个，工改个数486个，占比58%，其中工改工项目203个，占工改项目42%；城中村改造项目266个，占比32%。存量的更新项目集中为工改及村改。

从立项占比趋势来看，工改项目立项数量占比逐年递增（由2010年34%上升至2019年58%），村改占比逐年递减（由2010年53%跌至2019年32%），长远来看，城市更新项目拓展未来将为工改市场的竞争。

图表来源：《2020年城市更新白皮书》

从2019年底合一调研企业数据（超100家以上房企及金融机构调研数据）来看，2019年已投项目中46%为村改项目，30%为工改项目；从2020年计划投资类型来看，村改与工改的比例基本持平，且土地整备利益统筹比例占比12%。越来越多的企业转向工改市场，亦表明工改逐渐被企业所看重，甚至超过村改，从市场规律来看，工改市场未来前景无限。

从实施主体确认数据来看，深圳市实施主体公示项目共计386个，工改项目远超村改。工改项目为249个，占比65%，其中工改工项目89个；反观村改项目仅89个，占比23%，与工改工项目数量持平。可以看出已经立项的村改项目大部分卡在拆迁阶段，村改项目实施更为困难。

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两类项目疫情影响分析

疫情对城中村改造项目可能影响更大

短期内有可能催化更多村改项目被迫转让

从受影响程度及项目进程进行分析。众所周知，疫情的传播主要得益于人流的走动、集聚及滋生环境。而城中村更具备容积率高、居住空间拥堵、脏乱差及管理欠缺等因素，相比旧工业区更容易成为疫情传播的爆发地。从两类项目各阶段人流聚集情况而言，城中村改造项目相比工改更容易产生人流集聚，主要为两个阶段：一为计划阶段，主要为需完成双三分之二目标的更新意愿征集以及集体资产交易四会流程；二为拆迁阶段，进行拆迁谈判，完成100%拆赔协议，进而确定实施主体。因此疫情有可能拖慢村改计划及拆迁完成进度，对于城中村项目整体进程影响更大。

从融资角度影响分析。2019年由于中央对房地产融资的管控，大部分银行开发贷、旧改贷要求项目拆迁率必须达到90%，少部分银行需达80%。对于已完成立项、专规的旧改项目少部分会选择基金、信托及资管等融资方式，但无论是银行或其他类金融机构，在严峻的宏观融资环境下，金融机构的合作模式大部分采取股+债，甚至纯债形式，有债即有期限，若在规定期限未完成协议约定的项目进程，项目则有可能被迫转让。若本次疫情不认定为不可抗力，项目融资偿还或推进进度得不到相应延期，其贷款履约能力将极有可能严重受损。同时城中村项目在涉及拆迁、地价、村关系维护成本及其他不可预见成本等方面，相比工改项目成本更高，因此村改项目融资需求更大且金融金额更高。受疫情影响，村改项目短期内由于贷款偿还问题以及项目推进巨大的融资压力等问题，今年村改交易项目有可能将增多，若今年计划投资村改项目的企业，不失为一次较好的机会，但此时的村改项目或许面临高额的沉淀资金成本及复杂的村属关系等风险，亦需谨慎对待。

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政策建议

疫情之下，期盼出台政策利好

保障更新良性发展

宏观层面，历经史上最大规模逆回购及最新的MLF降息操作后，市场资金面相对宽松，特别是从中央各部委到省市地方，都在出台相关引导政策，希望在资金方面稳定市场；因此市场资金相对充裕，对于城市更新这类对资金需求度较高的领域而言，不失为危中有机。

中观层面，地方政府不断出台应对疫情扶持企业，部分省市已经出台房地产支持政策，对于房地产市场不失为利好。2月7日，深圳首次出台《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》，包含减免物业租金、减轻工商企业用电成本、金融机构不抽贷、断贷、压贷的方式帮助企业稳定现金流、进一步释放“四个千亿”政策红利等16条援助措施，支持企业抗击疫情。从内容来看受益主要对象为科技企业、中小微企业及个体工商户。2月12日，西安、无锡等城市纷纷出台针对房地产企业扶持新政，主要从纳税延期、地价延期或分期缴纳及贷款支持等方面来保障房地产企业平稳发展。如无锡出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》，从延长房地产纳税缴纳时间、到期还款困难的企业贷款可展期、房地产项目完成25%以上投资即可预售、可申请延迟交地和延期缴纳出让金等共17条救助政策。

微观层面，深圳城市更新急需利好政策释放扶持。2019年10月17日，深圳市出台《深圳市地价测算规则（深府办规〔2019〕9号 ）》，6个月后（即2020年4月17后）未拿到地价报文回执的城市更新项目地价需按新的地价标准测算进行缴纳。新地价实施后，整体地价水平稳中有涨，个别项目涨幅较大。因此在新地价政策出来后，已完成实施主体确认甚至刚完全规划批复的项目纷纷加快申报步伐，目的仅是为赶上原基准地价标准，降低项目土地成本。在疫情影响下，政府在审批效率上以及企业的报批速度将大打折扣，原本能赶上该时限的项目现在却面临“泡汤”风险。从2019年出台或2020年即将出台新政影响程度分析图可以看出，调研企业（来自2019年底合一调研企业数据）对于地价新政关注度最大。因此，政府是否会效仿无锡、西安等市，出台地价延期缴纳新政，我们拭目以待。

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机遇与挑战

受疫情影响，短期来看，城市更新项目由于受到项目进度、贷款偿还问题及资金压力等影响，特别是由于高杠杆资金而撑不住的项目，将会受到房企与资金方更多关注。但收购方遇到此类项目时，对处于高位时代的城市更新，收与不收更多需要取决于自身现金流及城市更新熟化出地的操盘运营能力，不然将来极有可能变成“吃得下却消化不了”、成为接盘侠的尴尬局面。

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政策建议

基于疫情影响范围之广、程度之深，城市更新工作更是作为一项重要惠民工程，为稳定房企对城市更新的信心，建议政府能从以下几个方面酌情考虑：

1、地价方面：适当放宽新地价缴纳期限，由原先6个月期限增加到12个月期限，疫情期间适当降低地价首次补缴比例；

2、计划有效期管理方面：根据疫情情况适当延长已立项项目有效期规定以及后续阶段有同类规定的期限；

3、销售及交房方面：对因新冠疫情复工受影响的地产企业,考虑不可抗力因素,准予延迟交房且阶段性放宽预售政策；

4、金融方面：对运营出现困难的房企适度延期还款时间，并增加银行信贷额度,加大放款力度,加快放款时间等；

5、财税方面：适当延长房地产纳税缴纳时间，对土地使用税、房产税给予适当减免。

6、拆迁方面：落实《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》粤府〔2019〕71号文中提及的“强化行政司法保障”，针对拆迁难建立政府裁决与司法裁判机制，助力业界解决拆迁难这一核心问题。

合一研究中心·肖巍

2020年2月17日

合一城市更新集团研究中心

合一城市更新集团研究中心致力于为粤港澳大湾区城市更新提供可落地的系统性解决方案。基于城市更新研究涉及专业面相当广泛之特点，我们专门组建了由城市规划师、律师、会计师、评估师及产业策划师等专业人士跨界组成的一站式城市更新专业研究团队，力求为客户提供一站式跨专业结合的系统性研究，为客户探索真正能落地的解决方案。

我们为政府部门、土地业主、开发企业及金融机构等不同类型的委托方提供专业的常年咨询顾问、专项政策课题研究、项目投资可研尽调、项目估值及合作交易方案设计、项目改造路径政策规划研究、深圳及大湾区城市更新进入性投资战略研究及商业模式设计、大数据研究等服务。

我们独创“6+3”城市更新投资可研方法论、“有效成本溢价估值法”城市更新项目估值方法论以及城市更新政策环境分析六要素方法论，采取系统化的研究方法论体系帮助我们的客户洞察城市更新投资开发本质。目前已经累计为五座城市、800+项目、5000万+㎡土地提供城市更新专业咨询服务。我们定期为业界发布城市更新研报（包括《城市更新年度白皮书》、《工改工年度白皮书》、城市更新市场季报、城市更新市场月报、城市更新市场周报），形成独有的周-月-季-年度的全周期大数据体系。我们以独有的行业大数据，面向城市更新行业发展趋势进行梳理与展望，作出前瞻性的预测和判断，帮助业界主动预警、主动导航，在业内具有广泛的影响力。