很多城市像武汉一样，交通封锁，工地停工。从现在起到年底，市场上将出现延期交房。这种延期交房，业主能不能索赔？这次疫情，是不是“不可抗力”因素？开发商该怎么赔？这次疫情，我们的房贷，能不能延期？我列举了8个与疫情相关的问题，邀请北京大成(武汉)律师事务所蔡江林律师给出专业解答。

这些专业意见供开发商与业主参考。

Q1:这次疫情，是不是合同约定的“不可抗力“？

2月10日，全国人大常委会法工委明确指出：当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于“不可抗力”。

“为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”

“根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

所以，此次疫情属于“不可抗力”。

Q2:是不是全国的楼盘，都能算是疫区，享有这种“不可抵抗力”免责？

认定是不是疫区，有三个参考条件：

一是地方政府是否发布卫生公共事件应急响应；

二是当地是否暂停交通；

三是当地工地是否被政府部门要求停工。

Q3:“不可抗力”的起止时间如何计算？

法律上不可抗力起止时间应当以疫情对合同履行或行使权利的实际影响来确定，可以参考政府启动及解除卫生公共事件紧急响应的时间为准。

以武汉为例，湖北省政府在1月22日启动公共事件应急响应。

所以，武汉的不可抗力的起始时间是2020年1月23日。结束时间，则以湖北省发布的终止卫生公共事件响应时间为准。

其他疫区城市，也是按此类推。

Q4:疫情发生后，开发商是不是，什么都不做，就能拥有免责权？

不是。

根据《合同法》第118条的约定，发生不可抗力，开发商要及时通知业主。

在疫区，邮寄函件或登报，均不合适。可以用电话、短信、微信、电子邮件等方式进行通知。

业主如果没有收到任何一种告知，则保留追究开发商部分责任的权利。

Q5:开发商免责的时间，有多长？

仅限于“不可抗力”的起止时间。在武汉，从1月22日开始，如果湖北省公布终止卫生公共事件响应，解除限制交通等相关措施的时间是2月28日，这1月23日－2月28日期间，为开发商的免责时间。

其他时间，不能作为开发商延期交房的免责期限。

除延期交房外，解除合同、退定金，也是买房人关心的疫情话题。

Q6:受疫情影响，我们的贷款，能否延期？

疫情不影响银行按揭贷款，除非银行有特别告知，否则买房人不能据此断供或延迟还款。

Q7:受疫情影响，开发商延期交房，购房者能否要求解除合同？

不能。因为疫情影响在法律上构成不可抗力，即双方可以据此免除相应责任，但并不构成违约，购房者不能要求解除合同。

Q8:疫情发生前，买房人支付定金，受疫情影响，买房人不能签署正式合同，能否要求解除预约合同并返还定金？

不能。同上理由，不可抗力可以顺延双方相关的义务履行时间，包括办理贷款手续、交付房屋、签约时间等，但不能以此为由解除预约合同返还定金。

最后，蔡江林对开发商与买房人给出具体建议。

对开发商来说，蔡江林建议，及时评估延期交房的风险，及时用微信、电子邮件、手机短信等通知买房人。建议采用向购房合同上留存的手机号码，发送短信，并截屏保存发送记录。

“通知的内容上，尽量明确此次疫情构成不可抗力，需要迟延交付房屋，具体交付日期根据疫情解除管控时间另行确定。”

而对于买房人，他建议关注一下所购房屋当地政府是否颁布了公共卫生事件响应及停工限制的具体时间。

如果定金合同或者购房合同约定的签署正式合同、支付首付款、办理银行贷款手续等义务，也在疫情影响期限内，“开发商的售楼部关闭，业主不能前往刷卡付首付款，开发票”，也应当通知开发商，可延期办理签署合同和付款手续。

情势变更

1、法律规定

《合同法司法解释二》

【第二十六条】合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

2、适用条件

如适用情势变更，需满足以下条件：

（1）合同订立时的客观情况在合同订立后发生重大变化，且该等变化不具备被预见的可能；

（2）该等客观变化发生在合同成立以后，履行终止之前；

（3）因该等客观变化而使原合同的继续履行显失公平。不同于不可抗力，不可抗力与情势变更虽均构成履行障碍，但程度不同，不可抗力已构成履行不能，而情势变更未达到履行不能的程度，仍属于可能履行，只是其继续履行极为困难并导致显失公平。

需要注意的是，在《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》中，最高院强调，“对于上述解释条文……确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。”故在司法实践中人民法院对适用情势变更尺度把握较严。

3、法律后果

情势变更原则的目的，在于排除因客观情况的变化而发生的不公平的结果，使合同在公平的基础上得到履行或解除合同。其法律后果为：

（1）协商，即一方当事人可以要求对方就合同的内容重新协商；

（2）诉请人民法院或仲裁机构变更或解除合同，变更合同在于使合同双方的权利义务趋于平衡，如增减给付、延期或分期履行等；解除合同即使合同关系自始消灭；

建设工程施工合同

1、工期延误

疫情发生后，政府采取推迟企业复工、要求企业员工自我隔离等措施，显然会对建设工程工期造成延误，而该等延误不能归责于承包人，因此承包人可以对工期延误主张免除违约责任（包括违约金等）／工期顺延。

但需要注意的是，如承包人不能举证证明疫情对工期延误存在影响或未按合同约定履行工期顺延相关程序的，承包人的免责主张存在被法院否认的风险。

实践中人民法院基于不同案情有不同裁判观点，以下观点均值得关注：

（1）判例一观点：疫情属于不可抗力，属于工期延误免责事由；

（2）判例二观点：依公平原则，结合疫情等因素综合认定工期延误应当免责；

（3）判例三观点：在合同有类似“工期顺延需经确认，方可顺延工期”的约定下，承包人未按照合同约定提出顺延工期的要求并经确认，仍应承担工期延误的违约责任；

（4）判例四观点：当事人不能举证证明疫情影响合同正常履行的，疫情在个案中不构成不可抗力，不能免责。

2、财产损失、费用增加等是否可在发包人与承包人之间分摊

建设工程施工合同履行中因疫情原因出现的财产损失、费用增加，如新增疫情防护费用、建设工程停工期间的停工损失、停工期间必要管理人员费用及设备租赁费等等，对于该等费用的承担，需根据实际情况进行讨论：

（1）如疫情对合同一方构成不可抗力，则可按照合同关于不可抗力项下损失承担约定调整财产损失、新增费用等的承担，如合同无相关约定的，根据法律规定处理，即合同约定优先，若合同无约定的，则可根据法律、法规相关规定进行协商或诉讼；

（2）如疫情未对承包人构成不可抗力，但疫情导致继续履约成本大幅上升的，则承包人可与发包人协商谈判，无法协商一致的可以向法院／仲裁机构诉请适用情势变更的相关规定处理。

3、建议采取的措施

建设单位应及时就疫情下相应建设工程施工合同与施工企业进行沟通，了解施工企业是否因不可抗力而暂时或长期难以履行相应合同：

（1）如施工企业、因不可抗力而履约困难的，建设单位应针对性采取督促合同履行、合同解除等措施保证项目建设进度并要求施工企业提供不可抗力对其产生实质性影响的证明文件；

（2）如施工企业未因疫情而遭受严重影响却恶意违约的，建设单位应考虑向施工企业提出相应索赔。

商品房销售及交付

1、商品房买卖合同中逾期交付房屋风险

在建设工程工期滞后的情况下，房地产企业存在逾期交付房屋的风险。若约定的交房时间在2020年1月31日至2020年2月9日期间，则房地产企业可主张将交房日期顺延至2020年2月10日之后的合理时间，且无需承担逾期交房的违约责任。若交房时间在在2020年2月10日后，但确因受到疫情影响无法按期交房，则可根据工程复工等情况变更房屋交付日期。如上述分析，除不可抗力之外，情势变更、正常商业风险等均可能影响房屋交付时间。故房地产企业可以疫情为抗辩理由主张免除责任，但是，因疫情对建设工程工期的影响周期无法直接、准确判断，房地产企业仍存在无法免除逾期交付房屋全部法律责任的风险。

建议房地产企业在正常复工后，根据项目的实际情况，重新合理确定房屋交付时间，并以公示等方式告知买受人。

2、商品房买卖合同中逾期办理产证登记风险

鉴于目前政府部门业务窗口关闭，房地产企业可能面临逾期办理产权登记的风险。相对于逾期交付房屋的风险，影响逾期办理产权登记的因素相对单一，在政府部门恢复政策办公后可办理相关手续，假期延长、延期复工对办理产权登记影响的周期较易判断。因此，尽管疫情客观上影响产权登记手续的办理，但是影响程度有限，最终以此为由主张免除责任的范围亦有限。

建议房地产企业在政府部门的相关业务恢复后，尽快办理产权登记手续，避免逾期办理产权登记的法律风险。

3、认购协议的履行和期限问题

房地产企业与认购人签署的认购协议中，一般约定了签署商品房买卖合同、支付首付款的时间，若该义务的履行期限在2020年1月31日至2020年2月9日期间，则将因企业延期复工导致认购协议无法按照约定履行，在此情况下，双方可变更履行期限。但是，在2020年2月10日之后，认购协议的履行基本不受影响，双方应按照约定履行义务。

建议房地产企业在复工后，对签署的认购协议进行审核，若发现需在假期延长、延迟复工期间履行的认购协议，应尽快与认购人沟通，重新确认履行时间或根据实际情况解除认购协议。

租赁合同

1、关于政府延长假期的时间段是否可以减免租金？

对于经营性物业（如商场、办公）的长期租赁合同来说，这一时间段对于所有的企业均一样，无法正常开工，但影响的时间有限，比如全国范围，春节假期延长3天至2月2日；苏州政府通知延长9天，企业复工、复业时间不得早于2月8日24时；上海企业复工期间不得早于2月9日24时，意味着影响的时间段有10天。对于各地延长假期这3-10天而言，我们认为，作为承租人可以依据《合同法》第117条的规定以不可抗力为由要求出租人适当减免该期间的租金或者将租赁期限相应顺延3-10天而跳过这受影响的租赁期间。

2、部分受影响行业，对于超出延长假期期间造成的影响可否依据情势变更/公平原则要求适当减免租金？

本次新型冠状病毒疫情对于餐饮业、旅馆业，商业零售等行业来说，新型冠状病毒疫情带来影响绝对是巨大的。今年准备在春节档上映的电影《唐探3》、《囧妈》、《紧急救援》、《夺冠》、《姜子牙》、《急先锋》等全部更换档期；众多旅游取消；有些地方甚至暂停聚餐聚会，餐饮暂停营业；很多电影院，酒店和饭店门可罗雀。

除了政府延长假期期间有影响，整个疫情爆发期间对这些行业也有很大影响。我们认为，遇到这类情况，作为承租人可以以合同的公平原则和不可抗力规则为由，摆事实，讲道理，要求出租人合理减免部分租金。

因此，作为承租人，尤其是餐饮、影院、酒店等行业的承租人，在本次新型冠状病毒疫情发生后，可以利用合同公平原则和不可抗力规则积极与出租人协商，要求合理减免除政府延长假期以外的更长时间的部分租金减免。

3、是否可以借疫情解除租赁合同？

对于长期租赁合同来说，短暂的疫情期间并不会导致合同目的不能实现，若以合同目的不能实现为由要求解除合同，我们认为基本不会得到支持。2003年非典期间，南京玄武区法院就有类似的案例，承租人要求解除合同未获得支持。

对于短期租赁合同来说，例如场地租赁合同，比如演唱会等等，因疫情防治的需要不得不取消。这类受疫情影响的短期租赁合同可以以合同法第93条，“因不可抗力致使不能实现合同目的“为由，解除租赁合同，并要求出租人退还已付的诚意金或定金。

4、建议采取的措施

（1）承租人具体如何减免租金？

通过上文分析，虽然承租人可以减免疫情受影响期间的部分租金，但笔者不建议承租人擅自减少受影响期间（如10天）的租金。因为，《合同法》第118条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”所以，若承租人认为因为政府延长假期或受到疫情影响，确实需要减免租金，应当及时通知出租人，并提供证明文件（如政府通知，或疫情受影响的损失），并与出租人积极协商解决，形成书面文件，以避免擅自减少租金，而导致未及时足额支付租金带来的违约风险，或与出租人发生不必要的讼累。

（2）出租人应如何应对？

疫情冲击下，万达、龙湖，还有众多国企都主动减少商业地产租金，博得了全国人民的赞许。各地政府和地产协会也纷纷倡议商业地产业主减免疫情租金。其实如果出租人不主动减免，今后各个商家咨询律师后因不可抗力或情势变更，争相提出减免租金要求，业主再一一应对的，无疑也增加了工作量、诉讼成本且最终未必有好的结果。所以，作为经营性物业的出租人，与其今后就此与承租人发生诉讼，不如适当给与承租人相应期间的租金减免。

当然很多出租人认为疫情中自己也受到很大影响，那么可以考虑一些变通方案，如租赁期间相应顺延，即跳过受政府延长假期或疫情影响的期间，这段时间不收取租金，但租赁期间相应延长。另外，也可以看一下租赁合同，是否对此类疫情有特别的约定？从而可以出租人免责。

对于出租人是二房东的，即转租人，其也可以以不可抗力为由向真正业主提出减免疫情期间租金的要求。

对于住宅物业或长租公寓的出租人和承租人，一般情况是不受此次疫情影响的。但承租人有特殊情况，因政府封城或封路等不可抗力导致无法入住承租公寓的，则也可以提出适当减免租金。另外，长租公寓出租人趁机涨价的，虽然法律上并不限制，但在此抗疫期间，难免遭到媒体的“口诛笔伐”而影响声誉。

素 材 ：光华楼评、旧改地报 ， 转 载请保留或注明出处。我们致力于保护作者版权，部分作品来自互联网，无法核实真实出处，仅出于传播更多资讯之目的，如有侵权或违规请及时联系 我们，将立刻予以删除。