疫情突发突显了企业经营最重要的固有成本开支——人员工资、房租、贷款。今天，上海市律师协会奉贤律师工作委员会众律师结合多年执业经验，就上海市政府《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》相关政策【政策原文请见http://service.shanghai.gov.cn/XingZhengWenDangKu/XZGFDetails.aspx?docid=REPORT_NDOC_006065】，对租赁合同双方最关心的8个问题，作出的解读和回答，供您参考。衷心希望我们的解答能够助力广大企业家们准确研判租金优扶政策，更好地做出企业经营决策。

一、直接享受国家减租优惠政策的

情况解读

Q1

哪些承租人可以享受当前租金减免政策？

房租减免的适用对象为承租国有企业【本市市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业】自有经营性房产从事生产经营活动的非国有中小企业。

房租减免的适用对象为承租国有企业【本市市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业】自有经营性房产从事生产经营活动的非国有中小企业。

根据上海市国资委发布的《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》解读，可知以下内容：

1）出租人为国有企业。市属国有企业集团参见国资委网站【网址：https://www.gzw.sh.gov.cn/website/html/shgzw/shgzw_gqzc/List/index.htm】，区属国有企业集团（含委托监管企业）根据各区国资委公开披露的信息确定，国有企业集团纳入合并报表范围内下属企业可与各企业集团联系确认。

如果出租人是股权多元化企业，如果该出租人是被国有企业纳入合并报表范围内的下属企业，也要执行房租减免政策。建议承租人具体咨询相关企业集团，了解办理流程。

2）承租的房产为国有企业自有的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）。

3）承租人为非国有的中小企业。

这里有两个关键词——非国有、中小企业。

中小企业的范围参照《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号，详见工信部网站）有关规定，根据所属行业予以确定，分为中型、小型、微型三种类型。

大型企业集团实际控制的下属中小企业不在本次房屋租金减免政策适用范围内。《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第（三）项对“实际控制人”的定义是“虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。”

4）承租人承租该房产用以从事生产经营活动。从事生产经营活动包括从事生产、办公、商业配套等经营活动，住宅不适用免租政策哦。

PS：

当前政策下对非企业性质的各类机构（如个体工商户等）、非营利组织以及从事非生产经营活动的主体，不在此次政策适用范围内。

Q2

承租人间接承租本市国有经营性房产的，由谁享有本次减免政策？

上海市国有资产监督管理委员会已经制定了《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》，明文规定“原则上转租人不应享受本次减免政策,其中：转租人为本市国企的，按照《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》有关规定执行；转租人为非国有企业的，相关责任主体应督促其将减免租金全部落实到实际经营承租人，力保实际经营的中小企业最终受益。”【为了避免歧义，本文以下“承租人”均指在相关房产上实际经营的人，不包括“转租人”。】

Q3

减免租金的时限和金额？

免除2020年2月、3月两个月租金，金额以租赁合同为准。

此处需要注意的是：该“租赁合同”应当为房屋所属企业出租的租赁合同，若房屋存在转租等间接承租情形，而且转租人为非国有企业的，则承租人获得免除的租金金额应当以最后一手国有企业出租人的租赁合同金额为准。这样以国企的出租合同约定租金额为准，而不是以非公中小企业应付租金额为准的减免定价方式，在法律上不仅有不可抗力影响下的“公平责任原则”为依据，而且更是有“权利义务相一致原则”和“责任与缔约方合理预见范围相当”的民法原理作支撑。

二、未纳入租金减免政策的租赁双方，

如何在国家倡导下共克时艰

Q4

对于非本次减免租金实施主体的出租人、及非本次减免租金对象的承租人，双方应如何处理减免租问题？

双方应在互谅互让的基础上，进行减免租、减免租期限、减免租幅度等事项的协商。作为出租人而言，国家并未要求必须减免租金。减免租金实际上是响应国家政策号召，与承租人共克时艰。

而对于承租人而言，也必然存在权利受损，但受损结果并非由于合同相对方的违约行为所导致。就合同而言，并无实际可以请求权利的对象。但是，就法院以往司法审判案例以及最高人民法院《全国第九次民商事审判会议纪要》来看，承租人作为实际受损方，可以与出租人，按照公平原则分担此次损失。

Q5

对于存在转租情况的，出租人与转租人、实际经营承租人协商时，应注意什么？

因为往往出租人与转租人之间的租金低于转租人与实际经营承租人之间租金，故在此建议，出租人对减免租金事项作出决策时，应与转租人、实际经营承租人共同协商，将决策拟减免的租金落实到实际经营承租人，切实实现政府倡议所需要达到的解决中小企业经营困难的政策目的。尽量避免出租人对转租人实施减免房租优惠，而转租人从中赚取差价的情形出现。

反之亦然，实际承租人若有减免租金请求的，也应当与转租人及出租人（即大房东），共同商讨，如何减少租金损失。

同时还需要注意的是，出租人应当注意自己对发现擅自转租行为后的解除合同权。即使出租人、转租人及实际经营承租人协商减免租金事宜，也不影响出租人行使解除合同的权利。因为出租人与承租人或转租人商议这一行为本身，并不意味着达成协议，也不意味着出租人同意转租人擅自转租房产、继续维持转租状态。所以若出现多次转租、未经同意的擅自转租行为，或其他出租人得以合法解除合同情形的，出租人可以要求解除与擅自转租人之间的租赁合同，甚至可以在合同解除、次承租合同清理之后再与实际承租人达成新的租赁合同。

但是，若出租人明知自己的不动产存在擅自转租情形，仍旧与转租人及实际承租人商议并达成租金减免协议，此时往往意味着出租人以自己的行为变更租赁合同履行方式、认可转租事实和放弃了解除合同的权利。

特别提醒：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

Q6

作为非国有企业房产的承租人，在与出租方协商减免租金意见不一致时，承租人是否可以要求减免租金？

1）若为非公企业名下商业用房的承租人，则仍有可能享有减免租金的权利，但应根据具体案情分情况讨论。即疫情是否影响承租人实际占有使用房屋、承租人营业收入是否因疫情防控措施而产生重大减损，成为判断是否可以由法院确认减免租金的重要因素，所以承租人应保留好相关证据材料。

根据上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》，若疫情及疫情防控措施确实影响了承租人正常使用的，承租人以此要求出租人减免房租的，法院一般予以支持。若并不影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，法院可依据公平原则，酌情调整租金。

举例分析：

如商铺的租赁关系中，因疫情原因或疫情防控需求，或商铺出租人要求承租人停止营业、减少营业时间等，导致商铺并未开张、缩减经营使用效率的，则属于影响了承租人正常使用。对停工、缩减经营期间房租要求减免，法院一般予以支持。

但承租人也务必要注意：疫情暴发与房东无关，疫情防控措施导致租赁物业使用受限并不代表房东没有履行租赁合同。通常情况下，防控措施执行期间租赁物业仍旧在承租人的管领之下，承租人的经营设备等生产资料仍旧存放在租赁物业之中，租赁房屋由承租人占有使用的状态并没有变化，仅是使用人将房屋用作经营的意愿因疫情受到了限制或抑制。所以承租人一味主张免除租金则是将疫情所产生的风险和损失，甚至是防控疫情的社会成本，全部都不恰当地转嫁给房东承担了，这是有违公平原则和现代司法理念的。

2）若为居住房屋承租人，在此种情况下也应当分情况讨论，但与商业用房类似。主要查看疫情是否影响房屋的正常使用，承租人也应保留影响房屋正常使用的相关证据材料。

根据上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律使用问题的系列问答（二）》，简而言之就是，如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，法院一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，法院一般不予支持。

3）若为居住房屋承租人，在此种情况下也应当分情况讨论，但与商业用房类似。主要查看疫情是否影响房屋的正常使用，承租人也应保留影响房屋正常使用的相关证据材料。当然这已是题外话了，因为“沪28条”的免租政策只针对经营用房，此处涉及住宅的内容仅作为企业协助员工解决租赁问题的一些参考。

根据《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律使用问题的系列问答（二）》，简而言之就是，如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，法院一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，法院一般不予支持。

Q7

新冠疫情是否属于不可抗力，出租人或承租人是否可以依据不可抗力来解除租赁合同？

根据相关法律法规、官方解答，目前新冠疫情宜认定属于不可抗力。是否可以依据不可抗力来解除租赁合同，应根据新冠疫情是否导致合同目的不能实现这一因素进行判断。

以买卖合同为例，如合同约定2月10日交付，但因疫情防控无法正常履行交货义务，导致合同目的不能实现，卖方或供应方据此请求解除合同而无需承担违约责任。但是在房屋租赁合同中，租赁时间普遍较长，造成租赁房屋使用受限的疫情防控“一级响应”期仅一至两月左右（周边江苏等少份已取消了“一级响应”），故一般难以说明是“不能实现合同目的，从而需要解除合同”。

若疫情确实影响实现合同之目的，则行使法定解除权并无不妥。但若疫情并不影响合同目的实现，或仅影响部分合同目的，当事人仍以不可抗力为由单方面解除合同的，可能仍需承担违法解除合同之责任。

三、商场收取浮动租金的，可能承担更多责任

Q8

若出租方为商场，实际经营人为商户的，应特别注意什么问题？

商场和商户之间的关系与一般的房屋租赁存在一定区别，商场出租人面对疫情影响，也许需要更多地与承租人共担风险，进而减免租金。

商场除了提供商铺给商户使用之外，很多情况下还负有商场整体营销的责任，而租金收取方式也通常是采取“固定租金和提成租金二者取高”或者 “固定保底租金 + 提成租金”的模式，当商户业绩一段时间内不能达标的情况下，商场甚至还有权直接解除合同。

因此商场与商户不单单是一个商铺或场地的租赁关系，其中更包含着一种合作经营的关系，进而达到共同维护商场整体品牌形象、人气聚集度、业态繁荣的目的。疫情爆发之前，商场在运营上处于一种优势地位，可以分享到商户的业绩提成。从公平合理原则出发，面对疫情理应也当承担租金减免责任；对于商户而言，“提成租金”以铺位正常经营使用为前提，现因疫情防控每日缩短营业时间甚至防控初期无法营业，则停付、少付或缓付提成租金也是租赁合同在遭受不可抗力影响下，公平责任分担风险和损失的言下之意。

总而言之，无论出租人是否国有企业、租赁物是否国有资产，租赁双方互谅互让、建立和谐租赁关系，是社会大众当前响应党和国家号召共克时艰、疫情过后再创辉煌的重要途径。

商业活动需谨记：法律诉讼是下策，和气生财！

供稿：上海市律师协会奉贤律师工作委员会