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合肥最新房价收入比出炉！普通家庭需要不吃不喝近14年才买得起一套房子！

这样的情况下，合肥房子的可买性还有多少？如果要买，哪个区域价值更高？哪一种房子会更值得持有？

一起来看！

NO.1 | 壹

合肥最新房价收入比出炉！还能买房吗？

近日，易居房地产研究院公布了全国50城房价收入比报告。

报告显示，排行前三的城市为深圳、三亚、上海，房价收入比分别为35.2、27.6、25.1，北京、厦门分别以23.9 和22.8 位居四五位。

而合肥在50个城市中排行16，2019年的房价收入比为13.7，这也就意味着，一个家庭要不吃不喝近14年才能在合肥买一套房子。

2019年50城房价收入比报告

目前，和合肥房价收入比接近的城市主要有这些：太原、海口、宁波、南通、郑州、南宁，这些城市的房价收入比与合肥相差在1左右。

我也查找了相关数据，2015年合肥房价收入比还在8.1，2016年突然飙升为16.6；2017年合肥收入比为10.4，排名全国14；2018年合肥房价收入比为13.8，排名全国16。

可以看出，2016年是合肥房价的一个拐点，房价收入比达到近几年最高值，2017年受限价政策影响，数据有所下调。而2018年该数据又有所上升，至今维持在一个比较稳定的范围，在13.7左右。

然而，国际公认的房价收入比正常范围是3-6年，超过6就可以视为泡沫区。如果是根据我国实际情况，易居研究院认为我国房价收入比保持在6.5～7.5属合理区间。

也就是说，这几年合肥的房价收入比一直都是处在高位的，房价长期处在一个被透支的阶段。

那么，这是不是意味着合肥的房子不值得购买呢？

答案当然是否定的。

首先，对于纯刚需而言，计划在合肥发展，那么就必然需要一套房子。从这个角度来说，买房是必选项，自然是越早买越好。2019年合肥新增常住人口10.2万人，按3人/户来算，就需要3.4万套房子。

其次，这些年的通货膨胀大家也感受到了，钱一直在贬值，而一二线的不动产却是在不断升值的。这也就意味着，对于大多数人来说，买房依然是保卫资产的可靠方式。

最后，合肥这些年发展很迅速，也给了房价更高质量的依托。尤其是滨湖、高新，从荒芜的新区变成合肥经济的增长极，房子的价值是完全配得上价格的。

那么，合肥近期的市场如何？哪一个区域的房子更值得持有呢？

NO.2 | 贰

楼市拐点真的来了吗？

首先我们来看一下这几年合肥新房的情况。

1、供需来看，15、16年合肥的新房均处在供不应求的阶段；而2017年合肥新房成交套数只有供应套数的五分之二，严重供大于求；2018年以后，供需基本平衡。

但有一点值得注意，虽说18年、19年市场供应量和需求量基本平衡，但由于前期库存积压，合肥市场整体还是处在供大于求的局面。

2、价格端来看，合肥的房价一直处于上扬的状态，涨幅最大的是2016年和2017年，新房供应均价环比分别上涨了 44.3%和22.7%，2018年和2019年环比涨幅在3.6-3.7%之间。

之所以出现以上走势，背后与合肥的调控政策不无关系。

2016年10月2日，为了遏制房价过快上涨，合肥市政府连夜发布最新楼市限购政策，为过热的楼市降温。很快，政策的威力就显现了出来，尤其是2017年，作为楼市调控的第一年，在限购政策持续收紧、限价执行、地王遭扼杀等情况下，出现了成交量大幅下降的情况。

虽说近两年新房的成交量有所上涨，但仍然没有达到16年的水平。

也就是说，限购政策下，想要楼市回到16年的状态已经不太可能，房价大涨时代已经一去不复返。再加上新房库存积压，部分区域已经出现了供大于求的情况，不难预测，未来会有不少开发商会做出以价换量的举动。

NO.3 | 叁

合肥九区新房市场认可度曝光！

接下来我们具体看一下各个区域的情况。

△2015年-2019年期间合肥市区成交数据

2015年-2019年期间，合肥成交套数最高的三个区域为滨湖区、新站区、庐阳区，分别为65845套、48783套、34757套；经开区、包河区、瑶海区次之，成交套数都在2.9万套+；高新区、蜀山区、政务区最末，成交套数为28815套、24695套和9763套。

其中，政务区虽然配套各方面都比较齐全，但因为新房供应量不多且价格较高，故成交量在合肥市区中排在末位。

不过，从供需角度来看，情况又有所不同。供需基本持平的区域有：滨湖区、庐阳区、蜀山区和高新区；供大于求的区域有：新站区、包河区、瑶海区；供小于求的区域有：经开区和政务区。

从以上数据不难看出，滨湖区和新站区是合肥九区中受买房人认可度更高的两个区域，当然，一个是投资、改善客户角度出发，另一个则从刚需客户角度出发。

NO.4 | 肆

各区流动性分析！最大赢家是……

对于买房人来说，尤其是投资客，买入只是开始，卖出才是结束。相比之下，二手房销售数据更能真实的反映出流动性。

接下来我们就来看一下合肥的二手房市场。

链家数据显示，目前合肥市区有51382套二手房在售，均价为15499元/㎡。

房源数量来看，瑶海区、蜀山区、庐阳区、包河区挂牌的二手房最多，均在7000套以上；滨湖区、经开区、新站区次之，分别为5257套、4521套和4225套；高新区和政务区数量最少，分别为3069套和1946套。

90天内，各区的成交量与排名如下：

庐阳区：162套

滨湖区：136套

蜀山区：133套

经开区：113套

瑶海区：91套

包河区：83套

政务区：63套

高新区：46套

新站区：45套

由此可见，庐阳区和滨湖区、蜀山区和经开区是九区中二手房交易更为活跃的区域。

不过，考虑到各区挂牌的二手房数量有所差异，我们再换一种计算方式，结果可能会更准确一些。

计算公式：近90天成交的房源/各区现有挂牌的房源数量。

数据显示，流动性排名前四位的区域分别是政务区、滨湖区、经开区以及庐阳区；流动性最低的区域则是瑶海区和新站区。

原因我们也可以大致猜测一下，交易活跃度比较高的如政务区、滨湖区、经开区和庐阳区，配套各方面都比较成熟，并且区域内也有优质的学区资源，房源流动性会更好。

此外，从新房库存来看，政务和经开区早已供小于求，购房者想要买入这两个区域，想要多一些选择的余地，只能从二手房里面挑。如此一来，市场流动性自然会上升。

而瑶海区和新站区，是现阶段九区中发展偏弱的区域，配套有待完善；再加上这两个区域新房供应充足，并且新房性价比更高。这种情况下，二手房市场遇冷也是可以预料得到的。

总的来看，影响区域二手房流动性的主要因素有两个：1、区域的经济发展以及配套情况；2、区域内新房的数量以及价格。

NO.5 | 伍

结语

看完上述的分析，相信大家对各个区域的可买性也有了一定的了解。

对于刚需来说，这三类房子可以考虑：

1、新站、瑶海地铁沿线的地铁盘，最好距离控制在200-500米。目前这些项目均价1.3万/㎡-1.4万+/㎡，90㎡户型总价130万左右，机会大把；

2、离市区较近的县域板块，比如肥东泛龙岗板块和肥西翡翠路板块。价格更低、不占购房名额、共享配套，未来置换的主动权更好；

3、地段不错但产品一般的二手房，生活和工作更方便，可以节省下来大量的时间成本。具体可以向中介打听一下。

对于改善来说，考虑得就会更加全面。学区、地段、品牌、户型面积都是要考虑的因素，但要清楚一点，没有十全十美的房子，75分以上就可以买。另外，改善的要求因人而异，只能说非大牌房企、拓荒板块慎选。

对于投资客来说，首先要清楚，房价大涨的时代已经过去，留给你投资套利的空间已经很小；其次，买房前要想清楚，它的流动性如何，能卖给谁？能租给谁？对于那些库存大，流动性又不如意的区域，远离就好。

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