农历年后成都的大部分土拍，都异常热闹：双流首拍破万，龙泉首拍破万，新都首拍破万...动辄30余家房企“参战”。

今日，主城区“硬货”也迎来年后首拍——

锦江区131亩地块，不仅是成都历史最高起拍价，也是主城区难得的大宗宅地；武侯新城19亩地块，则是该片区少有的“迷你”宅地。

两宗地均采用采取“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式进行拍卖。

最终，在多家房企数十余轮的争夺下，锦江区宗地由建发以19800元/㎡竞得，溢价26.9%，同时需竞配建并无偿移交租赁住房面积7%；由中南以12700元/㎡楼面价成交，溢价11.4%。

出让结果一览

锦江区宗地

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本宗地整体特点：

1.起拍楼面价15600元/㎡，创历史新高；

2.出让面积130.89亩，是近年来主城区少有的大面积宅地；

3.地块区域和配套都很完善，是一宗“熟地”；

4.区域地价和房价在地产都是首屈一指。

地块基本情况

地块形状较为方正，出让面积较大，近131亩，便于后期产品的排布与打造。结合其近2.71的容积率和不大于20%的建筑密度，产品打造可操作空间较大。

地块已打围，内无未拆除的建（构）筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣，由竞得人自行清运并承担相关费用。宗地周边道路部分形成，西侧未形成的规划道路由锦江区政府负责建成；宗地内的古树名木由竞得人按相关要求原地保护；宗地内暂未发现地下管网，若后期发现管网问题也由竞得人处理。

值得一提的是，该地块的竞得人需代建一所皇经楼片区的配套中学，位于锦江区琉璃乡皇经楼村五组，用地面积38.88亩（未纳入土地出让范围）。该中学须优先于出让宗地项目建设，在经营性项目预售前先行竣工验收，无偿移交成都市锦江区教育局。

周边配套情况

地块周边多住宅小区，如万科金润华府、塔子山一号、COSMO天廊等，配套方面，有华宇广场、麦德龙及社区底商等商业配套，四川友谊医院、四川锦欣妇女儿童医院等医疗资源，有沙河堡小学、菱窠路小学等教育资源，距离地铁2号线塔子山公园站仅500米左右，出行便利。

整体来看，除了宗地西侧界面相对老旧外，区域生活配套和氛围非常成熟。地块本身是一宗非常成熟的“熟地”。

区域土地市场

地块3公里范围内，仅有为数不多的几宗宅地成交，如人居以12000元/㎡拿下的2宗纯住宅用地，合信以12600元/㎡拿下的24亩地块，但这3宗地块均属于成华区。

锦江区范围内，近年来倒也出让了不少宅地，目前最高楼面价保持者就在该区域——去年的7月31日，华发联合锦江区国有资产办公室以19800元/㎡拿下林家坡片区约31.5亩纯住宅用地。该宗地不仅刷新了地价，也是成都市场上为数不多的要求现房销售的地块，预计后期会以高端项目亮相。

此外，禹洲地产在2019年5月首进成都，拿下三圣乡约24亩纯住宅用地，成交楼面价高达18400元/㎡。时间再往前推，华熙加码三圣乡，以13168元/㎡拿下华熙528项目附近一宗纯住宅用地，且要求自持租赁住房比例15%，实际楼面价更高。

整体来看，锦江区的楼面地价，在成都算得上是首屈一指。

区域新房市场

沙河堡片区内在售新房项目不多，去年9月COSMO天廊拿证销售，售价在15000-23000元/㎡区间，因价格相对便宜，与二手房市场形成一定的剪刀差，很快便售罄。

看远一点，攀成钢板块去年也有不少出货，如仁恒滨河湾均价约21000元/㎡，目前已售罄，伊泰天骄22000-36000元/㎡，目前还有部分大面积产品在售，主要集中在260-380㎡，因总价较高处于顺销阶段。

东客站板块内，德商迎晖天玺曾开过盘，售价在22000-26000元/㎡区间，上批次已售罄，后期待推；此外还有人居九林语项目，目前暂未入市。

整体来看，沙河堡片区新房市场供应不足。本宗地的入市或将掀起一片市场热潮。

区域二手房市场

片区内二手房均价约保持在20022元/㎡，主要是有不少相对老旧的小区拉低区域均价。区域内二手房价打头阵的主要是塔子山壹号、COSMO天廊和万科金润华府，挂牌价在2.5-3万元/㎡区间。成交方面，近期华宇广场有不少套三房源成交，成交价约在2万元/㎡。

一直以来，锦江区房价都居高不下。在我们发布的《》中，锦江区也是以22354元/㎡成交均价领衔成都二手房市场（更多二手房市场信息可戳链接查看）。

宗地基本信息

宗地位置：三圣乡花果村一组，沙河堡南3A、3B地块

宗地编号：JJ10(251):2019-058

面积：87262.42平方米(合130.8936亩）

容积率：2.7097

建筑密度:不大于20%

用地性质：纯住宅用地

竞买方式：最高限价+续竞配建并无偿移交租赁住房

其他配建：需配建并无偿移交皇经楼片区配套中学

起拍价：15600元/㎡

成交价：19800元/㎡

溢价率：26.92%

竞得者：建发

其他：续竞配建并无偿移交租赁住房7%

武侯区宗地

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本宗地整体特点：

1.起拍楼面价11400元/㎡，属较高起拍价水平；

2.出让面积仅19亩，小型宅地年后首拍试水？

3.区域产业属性明显，生活配套尚不成熟；

4.该片区是武侯新城未来供地主力区域。

地块基本情况

地块形状方正、面积较小，仅约19亩，据出让要求容积率不大于2.5，建筑密度不大于20%，适合打造改善产品。

地块已打围，内无未拆除的建（构）筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣，由竞得人自行清运并承担相关费用。宗地周边道路均已形成，宗地内暂未发现地下管网，若后期发现管网问题也由竞得人处理。

值得关注的是，地块临近在建的地铁17号线一期、规划的地铁29号线区间隧道和车站，需要为其预留出一定的空间。

大区域规划

地块所在区域属于武侯新城电商产业功能区，为成都66个产业功能区之一，规划面积21.1平方公里，目前已聚集了京东、联想、神州数码等龙头企业。

地块与政府打造的“9号线大街-西部电商云谷”距离较近，该区域内京东西南总部一期已开工建设，即将落地客服中心、研究院、京东金融等，未来还将持续引入电子商务类企业，致力于打造西部电子商务产业发展示范样板，并将以其为启动区，推动武侯新城“一区一基地一中心”（西部数字经济创新融合先导区、西部电子商务总部基地、西部电子商务运营中心）建设。

周边配套情况

目前地块周边厂区较多，生活氛围和居住成熟度较为欠缺。

商业方面，主要依靠诚品上院、蓝光金双楠等社区底商，2公里范围内有喜乐广场、吾悦广场、龙湖星悦荟(在建)等商业体；教育资源方面，有西北中学外国语学院、武侯区西蜀实验学校、行知实验小学等；医疗资源方面，有成都武侯西南医院、四川现代医院、武侯区第二人民医院等。

此外，宗地距离在建中的17号线一期、9号线一期的交汇站机投站直线距离约350米，出行便利；与双凤桥TOD站点距离约3公里，未来生活预计较为便利。

可以看到，美泉悦府距离宗地较近，从下面这张图可以看出区域规划情况：图中所示的人居77亩宅地旁边的约19亩宗即为本次拍卖地块，地块南侧规划了幼儿园和小学，四周未来以住宅小区为主，但部分还未出让。

虽然该片区在年前已有土地出让，且距离地块不远（详情戳《 》），但在农历年后该区域还是首拍，受疫情影响市场情况不算明朗，此次首推小地块而非大宗宅地，颇有点试水的意味。 但无论如何，未来 这些地块都将逐步推出。

区域土地市场

地块所在的武侯新城板块在近几年的土地市场相当活跃，自2017年金茂和东原分别以超17000元/㎡楼面价进驻该区域以来，区域热度几乎没下来过。

近两年，区域土地成交仍然较为可观，除了人居拿下的2宗人才公寓用地，轨交集团拿下的TOD用地，平安、保利、金科均以不低的楼面价拿地武侯新城，其中保利保持了2018年截至目前的最高楼面地价，为17190元/㎡。虽然成都最高楼面价已经屡次被刷新，但武侯新城作为近年来第一个双地王区域，一直备受关注。

从供地计划来看，地块所在的武侯电商产业功能区应该是未来武侯新城的主要供地区域。毕竟，同属于武侯新城的武侯大道以东区域已经发展得如火如荼，而武侯大道以西区域还在起步阶段，能拍的地相对较多。

区域新房市场

相较于武侯大道以东热闹繁荣的新房市场，本片区新房项目供应较少，仅有美泉悦府和香悦府两个项目在售。其中美泉悦府近期又拿证，推出628套78-146㎡房源，高层售价在12500-14500元/㎡区间，叠拼售价在19800-22700元/㎡区间。据目前报名信息，共有1730组参加摇号，中签率仅36%。因性价比较高，该楼盘关注度高。

香悦府最新批次于去年11月拿证入市，推出243套107-159㎡房源，均价约18000元/㎡，因价格相对偏高，目前在顺销阶段。

整体来看，区域新盘较少，且品质更偏向于刚需和首改。待片区产业逐步成型，区域环境改善，高端改善类产品在该片区内具有一定的市场竞争力。

区域二手房市场

片区内二手房均价约保持在13451元/㎡，地块隔壁的诚品上院挂牌均价约13375元/㎡，区域内挂牌价相对较高的楼盘是蓝光金双楠，均价超17000元/㎡。该楼盘也是区域近期成交套数较多的楼盘，成交价在17600-19200元/㎡区间。

整体来看，区域前景可观，但发展起来还需要不短的时间。

宗地基本信息

宗地位置：机投桥街道半边街村2组

宗地编号：WH01(251):2020-002

面积：12940.64平方米(合19.4110亩）

容积率：2.5

建筑密度:不大于20%

用地性质：纯住宅用地

竞买方式：最高限价+续竞配建并无偿移交租赁住房

起拍价：11400元/㎡

成交价：12700元/㎡

溢价率：11.40%

竞得者：中南

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