上月底我们爆出新城“公务员宿舍”团购一事，引起社会广泛热议！有粉丝自己根据地图先行去金玉嘉园工地查看进度、而远在台儿庄某医院系统也表示我们单位也报名、更有粉丝表示我是三代贫农根正苗红我也要参加团购！

不足两天时间就有一千余人加我们好友表示有意参加团购活动，一时江湖上都是金玉嘉园的传说..........

第三天鲁南投公司发出声明：该团购方案为不实信息，该项目不具备预售条件、将按照市场化销售方式。

这里不再讨论该团购方案的实与不实，因为它本来就是讨论稿泄密而已。但是无论是传言的团购价还是市场价入市都会给新城的房地产市场带来冲击，为什么？

我们从本月2号挂出的金玉嘉园的招标公告可以看出：

总地块面积155509平方、总建筑面积47.2万平方、预估造价14.5亿、总工期730天。

根据以上指标我们简单测算出该盘容积率约为3.0，建筑预估造价约3072元/平方。

注：枣庄市金城置业有限公司为鲁南投下属开发公司

该地块早在2013年被鲁南投以总价2.06亿合80万每亩的价格摘得，那么整个项目的建设指标为：

总用地面积155509平方米 或约233亩，

1.0＜容积率＜3.0

建筑密度：未知，绿地率：未知

成交价2.06亿，约80万/亩

约合楼面价436.4元/平方

你没有看错七年前新城的地价为80万/亩，这也与壹号院、二号院、风华里地块的价格相同。德圣地产这两年享受着新城地价翻倍带来的经济发展红利，但是并没有因为地价低带来惊世骇俗的产品，相反口碑也一般。

注：因该地块南需修建三亚路因此招标书显示用地面积小于2013年的拿地面积

就在去年12月初，金玉嘉园一路之隔的GX2019-9地块被山东兴科置业摘得，值得注意的是兴科置业为高新区财政局下属开发公司，同鲁南投一样为“国字号”。

GX2019-9规划指标：

该地块出让面积69866平方米 或 约104.8亩，

1.0＜容积率＜2.2

挂牌价4.72亿，约400万/亩

成交价6.02亿、约510万/亩、溢价1.3亿、最低楼面价约3478元/平方

该地块被兴科置业推高到510万每亩，楼面价达到3478元，其毛坯高层的成本价将达到7000元/平方以上，卖价会是多少？

去年早于GX2019-9地块东邻的GX2019-10地块出现了流拍事件，但该地块于上月20号被重新挂牌销售，看来是找好了买家，我们且看该地块的挂牌指标：

该地块出让面积69866平方米 或约104亩，

1.0＜容积率＜2.2

建筑密度：<20%，绿地率≥35%

挂牌价4.192亿，约400万/亩

挂牌楼面价约2727元/平方。

该地块被重新挂牌，价格和去年一致，400万每亩，楼面价2727元，其高层毛坯成本约在6300元/平方以上，卖价会是多少呢？

显然金玉嘉园80万/亩的拿地成本436元/平方的楼面价以此入市，对南石片区乃至整个新城房地产市场无异于晴天霹雳，鸿鑫地王、兴科置业地块都将受到金玉嘉园的冲击。

鲁南投的一纸声明按照市场价销售把这种冲击降到了最低，因为该片区商品房高层毛坯市场价约在7000元/每平（参考君悦府、风华里项目售价）。

即使鲁南投按照市场价销售，谁能与80万/亩的拿地成本比成本呢？本月即将拍卖的GX2019-10地块400万/亩的起拍价如何收场？显然本土小开发商不会拿，因为只有恒大、绿城、碧桂园、融创、中梁这些具有品牌溢价的大牌开发商才有盈利空间，但是它们会来吗？

依据招标文件显示：金玉嘉园项目

计划工期：730天 计划预售：2021年1月1日 计划交付：2022年5月1日前