鑫苑商业：存量商业的资产证券化，核心在于解决运营问题|163

存量改造的体量不断增加，但人才匹配度却特别低。

时来天地皆同力，运去英雄不自由。

“个人主义逐渐远去，在浮躁的商业地产圈，我们要的不是复合型人才，而是复合型团队。”第一次见到鑫苑商管总裁王亚平，他鼓励和呼吁的，不是个人的英雄主义，而是让社会有智识的团队，能够在商业地产行业进入存量时代时意识到潮流，顺势而为。

在接受采访时，王亚平穿着西装出现在镜头前，透露出一种严谨、儒雅的绅士气质，戴着无边框眼镜的他更像是一个学识渊博的导师，清楚细致地讲述商业地产行业的现状和趋势，以及鑫苑商管的经营理念。

弄潮十年，经历了商业地产行业的逐渐兴起，看到了商业地产行业中的喧哗与骚动，也目睹了泡沫的产生与消逝，但他依然对行业前景充满信心，这位实战家和探险者已然沉淀打磨出一套成熟的商业方法论。

01 “激活存量商业本质在于解决运营问题”

在过去的2018年，全国新开业的大型商业项目约527个，商业体量高达4750多万㎡。而在2019年，全国开业购物中心项目将达到900个，商业总体量突破8000万㎡。

大量企业涌入商业地产，在商业存量过剩的大背景下，商业地产市场从开发时代进入运营和资管时代。

“全国有上万家地产商，为数不多的几家房企，把商业当成核心战略，商业地产在它的资产版图占有重要地位，会形成产品线来挖掘资产价值，运营成功后还会进行ABS、CMBS等资产证券化操作退出；但对于绝大部分房企包括很多百强房企，是基于住宅配套需求或间接或被动进入商业地产的，基本都没有商业地产操盘经验和专业体系，这样就形成一大批低效能资产甚至是空置资产。”

显然，王亚平清楚地认识到鑫苑商管在当前商业地产发展格局下，依托母公司鑫苑集团，拥有商业长期持有运营经验，又深谙管理输出和品牌打造的鑫苑商管，在存量市场一定会得到发展机会。

目前，传统商业地产已是一片红海，对于战略布局以及运营能力有着极高要求。“存量商业的资产证券化，看上去可能是个金融问题，本质上还是一个运营问题。”

在王亚平看来，在当前税收利率环境和资产证券化发展缓慢的基础上，退出机制的不完善导致商业资产周转效率低下，从而产生了资金沉淀的课题。

“大部分商业资产都运营得不好，无法走上坪效提升、空间有效利用的更新之路，资产证券化也就无从谈起。以后，当无风险利率下行各项机制健全后，运营能力突出、资产回报率有保障的存量商业，可以做成资产证券化产品，REITS、CMBS，如同美国一样，这会变成一个很活跃且规模庞大的交易市场。鑫苑商管正在做这件事，参股、收购存量物业，改造提升，再进行资产证券化退出。”

不过，王亚平告诉凤凰网奇点商业，商业项目的存量改造也面临着许多难点：

一是，在商业模式已趋近完成的同时，政策落实方面尚不及预期。特别是在存量物业改造、消防安全等方面尚缺乏明确规范，为存量改造项目实现规模化和规范化经营增加了不确定性。

二是，一成不变的改造模式已经不管用了。今后是泛商业时代，即多用途的空间服务概念。一个商业项目建造或改造时，不仅应该是零售、餐饮和娱乐的多用途业态组合，甚至需要重构为有特色的酒店、写字楼和长租公寓等。

三是，有时候难以与合作伙伴达到协同共识。如果说建造商业项目是在白纸上画画，那么存量改造从某种意义来说，就是在画满的纸上修改，需要协调各方面的认识，去满足客户更高级、更个性化的需求。

02 “商业地产要的是复合型团队”

“更重要的一个问题是，存量改造的体量不断增加，但人才匹配度却特别低。”

在商业地产领域驰骋多年的王亚平并不崇尚英雄主义，在他眼中，商业地产要的不是复合型人才，而是复合型团队。

“一个复合型人才，不仅要具备房地产专业知识，还需要掌握商业运作、投融资方面的知识，同时还能对国家政策走势有深入的研究和判断，不断地突破知识架构并消化掌握，对很多职业经理人来说无疑是不易的。”

对于鑫苑商管来说，已经组建了一只涵盖商业地产“投融管退”全产业链的专业人才，用专业化、模块化、规范化的团队和创新的融资模式来支持发展。

归根结底，用王亚平的话来说，个人主义逐渐远去，精细化发展需要专业的团队来运作和管理，类似黑石、万科这类合伙人机制被职业经理人所看重，也将成为中国商业地产面临的重要转型趋势。

此外，王亚平还以国内商业项目为例，向商业地产人解释如何去做创新。

越是没有系统商业经验的企业，越不要轻易去盲目创新。譬如，北京的西单大悦城和华润的深圳万象城，是由天时地利人和造成的，可遇而不可求；做商业，要从行业的平均数据去设定自己的营运目标。商业地产行业经过众多企业多年的总结和努力，已经形成基本的行业规范，守正出奇，坚持70～80%的行业基本规律，再加上20～30%的创新，常变常新才是正确打法。

03 “社群经济是推动零售的重要引擎”

“说到吸引消费者，如何带给他们一个好的消费体验，人人在线、事事在线显得至关重要。”

自2016年马云提出新零售的概念以来，市场上的零售品牌各种玩法层出不穷，零售行业与商业地产的关系发生了微妙的变化。

似乎新零售对商业地产的改变很大。不过，王亚平直言，“目前商业地产行业没有线上线下之分，购物中心不是BAT之类的互联网巨头，想单纯靠技术驱动是不现实的。不管是线上与线下，还是体验和内容，商业地产从业者应该以一种变化的视角和维度来管理和经营购物中心。”

谈到解决线下体验问题，王亚平持乐观态度。

“无论有没有互联网的出现，场所的价值是永恒的。利用新技术提升传统零售的效率，把消费场景多元化，从而实现人货场的重组，最大程度地提高效率，这就是零售新的趋势所在。不过这一切变化的基础都在于，以人为核心，研究新一代的消费者的消费行为。”

商业地产的下半场是线上与线下的相互协同发展，这个概念不止是互联网或电商平台，而是在商业地产生态圈中，如何与上下游配合，与合作伙伴配合，以技术赋能生态，共同完成场所中的服务和内容，做到人人在线、事事在线。

如今，重要消费群体来自90后、00后，这意味着没有一家购物中心能够涵盖所有客群，消费向着小众窄群的方向发展，社群经济将是推动中国零售商业发展的重要引擎。

“商业的发展，已经从物以类聚的阶段到了人以群分的阶段，购物中心应该通过IP把文化、场景、故事、主题、互动、体验、娱乐等元素作为基础，在此之上丰富和拓展打造多元业态，将差异化做到极致吸引部分的特定受众。”

王亚平表示，把握社群的商业价值，为特定社群自我表达与交流提供平台，对于当下的商业有重要意义。

谈到行业的案例，王亚平对北京侨福芳草地项目比较认同，“商业项目成为聚焦同一兴趣品味社群的载体，通过强势的IP画展和现场陈列等，以展示互动为基础，高效地传达购物中心的品牌，从而提升了整个项目的资产价值。”

在他看来，当前的商业地产集场景化、智能化、社交化等各种服务于一身，为空间赋能，并通过空间运营，为消费者打造不同的生活场景，满足特定社群消费者追求的美好生活方式，从而为商业地产资产增值，是商业地产人应该思考的方向。