前天，2020年4月9号，面对近期气势如虹的楼市行情，深圳市南山区住建局发文，“凡房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严格查处，各中介机构及从业人员切勿以身试法”！
“你们再炒房，我就把你们抓起来！”
住建局蜀黎为什么如此生气？先来看一下近期热点片区“疯狂”到什么程度：
宝安中心区，近半年，均价从7.5万涨到10.5万，大约40%；
前海，近半年，均价从7万，涨到9.5万，大约36%；
有人说宝中和前海是宇宙中心1-2环，大涨有一定的局限性，
那么，离关内30公里开外的光明区以光明大第、传麒山为主的次新盘，近5个月，均价从4.6万涨到6.3万，涨幅37%，又应该给怎样的解释？
事实上，即便将深圳绝大多数非热点片区统计进来，近半年也有10%-20%的涨幅。印证了公园森林去年在“11.11”日发文的判断（点击可打开文章）：
今天，一纸公文，敲定了深圳楼市的方向！
过去如果我问你，哪些楼盘的单价可能在10万+，你可能脱口而出：深圳湾、香蜜湖、以及南山福田罗湖小户型顶级学位房。
那么现在呢，如果你不经常关注楼市，大概你不知道，现如今，单价超过10万的，早已不止有深圳湾、香蜜湖，还有宝安中心，还有全面崛起的袖珍户型——甚至连学位房都算不上！
比如说，友邻公寓，学府中学排30名开外，袖珍户型面积30平，叫价370万，单价12万+；
如果说友邻公寓的小学学区是学府小学，又靠近深圳大学，那么，“好来居”这种比较一般的向南小学学位，独栋、无小区、停车困难，三无楼盘，10万+又是怎么回事？
数据说话，根据统计，深圳房价超过10万均价的小区，已经多达249个（公园森林翻了翻五年前的记录，这个数据仅有21，五年之内翻了十多倍），南山区就占了其中一半儿，而如果说把个别房源超过10万的小区也统计进来，那么，10万+整体和10万+沾边的小区，多达330个！
换句话说，你曾经印象中只有少数顶豪的楼盘能站上10万+，现在已经遍地开花，无处不在。甚至藏在一些不起眼的边边角角的地段。
究竟是什么因素，造成了10万+的楼盘越来越多？这里要分微观面和宏观面来讲。
先说微观面
1
关内精致社区的极度稀缺
并不是南山福田的房价涨不过宝安、龙华、光明，而是关内精致社区的极度稀缺，大多数大社区在2010年之前建成。问题并不在于口袋里没有钱，而是有了钱却买不到好货。试想，如果在福田中心能划出一片空地再造一个新盘群集的高端大社区，哪还能轮得到光明新区耀武扬威呐。
由于福田南山已经高度饱和，精致大社区已过10W+，老破旧看不上，怎么办？这就迫使需求向外溢，毕竟，新规划充满想象力！以前海、深圳湾总部基地为轴心，向宝中碧海、红山上塘、再往光明新区推进！最终致使越来越多的精致大社区向10万+迈进！
2
高拓户型的精准打击
所谓高拓户型，就是利用商品住宅的建筑设计规范，尽量多设计既可利用，但又不计入面积的居住空间，以提高房源的使用率，对于大多数家庭来说，宁愿牺牲舒适度来换取居住空间，是比较主流的思维。
南山福田的楼盘主要以00年左右代建成为主，高拓户型比较少见。高拓户型的楼盘主要发生在10年代左右建成。宝安中心、红山上塘等等片区就存在着大量的高拓户型。例如，西岸观邸，小区规模小，在户型赠送上有大露台，弥补了这一点，51平的户型，通过套内整改，就可以做3居室，每个房间还都均衡。
实践证明，高拓户型也确确实实给业主带来了超额的回报红利。即使单价溢价20%，你也找不到总价同价位可替代产品。
3
袖珍户型学位房的高歌猛进
第一梯队的顶级名校已经让刚需望而却步，因此需求被迫传导到了第二梯队。如果说在过去，排名前20的学校的学位房是唐僧肉，现在排名50左右的学校也变得很抢手。学位房是所有家长绕过不去的一道坎。随便翻一下50名以内的学校，楼龄社区稍微好一些的，袖珍户型的单价都超过或者正在逼近10万了。
（P.S 关于袖珍户型的解释：面积30平左右的单间或1房1厅）
如果说微观面提到的上述3个问题，其它城市也都有，不应该是深圳走出独立行情的原因。那么接下来再来看宏观面：
1
商品房数量的稀缺
存量商品房套数，深圳约200万套，在人口千万级别的大城市里位列倒数第一，并且远远落后于其它城市。
2
极低的住房自有率
住房自有率，深圳34%，远远落后于北京的70%、上海的70%、广州的80%。换句话说，深圳还有超过1000万人在漂着。
3
人口增量和增率的领先
由于北京和上海对外来人口进行了严格的限制，近年来深圳和广州的人口增量和增率位居全国前列，深圳无论是增量还是增率均为重点城市里的Top 1。
4
民间资本实力的雄厚
上市公司市值，深圳12万亿，落后于北京，排名全国第二。但考虑到北京的市值主要以央企构成为主，央企一般不会大量套现，资本活跃度低。扣除央企后，深圳的市值10.5亿，力压北京7.5亿，排名全国第一。
5
土地资源的枯竭
辖区面积，人尽皆知，重点城市里深圳倒数第一，土地资源枯竭，近年来深圳扩容和直辖的呼声很高。
6
资本密度高地
地均市值指数，即单位面积上的市值产出，深圳遥遥领先，约为其它城市的5-100倍。该指数的排名，基本和城市房价的排名趋势一致。
（思考题，厦门房价为什么这么高？）
大体上可以判断，深圳房价的天花板比其它城市要高出一大截。这就是为什么其它城市楼市凉凉的时候，深圳还能屡次走出独立行情的原因。尽管深圳房价单价高，但由于流通量不足，只需要少量的资金就可以撬动。这就是为什么深圳能涨起来，别的城市不是不想涨，而是涨不动。
其实在深圳内部也有分歧，龙岗中心、大运撬动起来就慢，资金体量大约是宝安中心的十倍，再加上除了刚需以外，愿意投资龙岗的人首先要考虑房票值不值得，就这一个因素就让很多人望而却步。
至于深圳房价的天花板比其它城市高多少，这个话题要展开说，那就要运用到资本撬动的公式来计算了。
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