编辑 | 淘太狼

今天我们来聊一聊黄埔。

作为广州城市发展的重头戏，“东进”战略已经成为广州最引人注目的城市发展新动力。

“排头兵”黄埔自然是重中之重，其中科学城、以及知识城两大板块最为热门。无论是地理位置还是楼盘价格上，都是以满足刚需而著称，备受新老广人的青睐与追捧。

科学城还是知识城？

先摆明我的观点：科学城>知识城

目前科学城已经形成规模效应，有不错的购买力和购买需求；而知识城目前仍然处于开荒阶段，需求以及购买力都不足。

01.科学城是可以比肩南沙的区域，是广州高新技术的龙头区域

至2019年，科学城营收已高达3700亿元，固定投资2400亿元，累计落户超过130家世界五百强企业和项目，占全市的四成（广州世界500强289家），黄埔区的八成（全区世界500强企业项目170多家）。

此外，科学城还是老黄埔落后产业升级后的落脚之处。

另外科学城交通方便，直线5公里范围内有广深高速、绕城高速两大入口，可通过高速公路快速抵达CBD珠江新城；地铁6号线、21号线已经通车，快速串联天河，7号线延长线已经动工，未来从科学城可直达大学城和广州南站。

总的来说，科学城“科技味”浓郁，经济效益好，配套也不错，目前科学城片区常住人口已将近10万人，预计接下来还将继续虹吸效应，其中吸引不少优质人群：

（1）科学城企业的白领及高管；

（2）天河新房癌客户的外溢；

因此，科学城是一个不错投资板块，价值已经显现，而且未来产业、高端人群进一步进驻，也有不错的补涨空间。

关于科学城有一些真诚的买房的建议：

（1） 一定要考虑到地铁的因素，地铁2公里以外的楼盘要谨慎考虑。

（2） 学位很重要，能有大壮名城这个级别的最好（公办华附）

（3） 杜绝CEO房源（单价过高）

（4） 供过于求的区域（长岭居）要谨慎考虑，未来出手会困难

（5） 5年内将扩容，面积达到全区的1/3，但主要考虑的依然是核心区。

（二）收楼后做好长线持有的耐心

知识城目前主要开发的是南区，以居住为主，知识城中区、北区属于企业教育产业配套区域，目前还是起步阶段。

虽然政府也重金投入规划和开通了14号线、14号线支线、21号线，但是距离市中心依然有不小的距离，因此目前板块内的购买力已经透支需求，很多还是以本土为主。

虽然，知识城打造以教育研究、生物科研、医药研究、知识产权等高端产业，但是短时间内难以形成气候，很多企业依然在孵化阶段，能提供的就业岗位并不多，收入也不高，对于高端人群难以形成虹吸效应。

目前，知识城的产品大多定位是刚需，但是价格都已经2万＋，价格竞争力不大，而且，现在无法拉到足够多的人过去定居，短期内增值空间不大。

未来主要的增值空间：

（1） 板块内的高端产业配套落地，并且有一定的规模效应，能够吸引人才落地

（2） 萝岗居住氛围不断聚集，最后需求外溢到知识城

总的来说就是，如果没有收楼后做好长线持有的耐心。