房价中很大一部分成本因素是来自于土地价格，这也是为何2019年住建部提出的房产调控目标是“稳地价、稳房价、稳预期”的原因。足以说明一点“高层也认为土地价格一定程度上决定了房价”，从这点来说勇谈是认为土地价格便宜房价也会随着便宜的。借此机会简单谈谈我的观察。

过去20多年，我国房价的上涨始终伴随着房企土地购置费用的上涨

  • 过去20年我国房企土地购置费用始终上涨，尤其是2017-2018年涨势最为明显

过去20年我国房企土地购置费用走势图

图上所示是过去20年我国房企土地购置费用走势图，开始之前跟大家普及下什么是土地购置费？简单来说土地购置费是房企为了取得土地使用权而支付的费用（这里包括了土地出让金、土地补偿费等各种税费）。可以明显看到上图，房企的土地购置费用始终在保持上涨。通过土地购置费用走势图可以明显看到一个信息“房企对于市场的判断”，简单来说如果房企认为房价要大涨肯定会增加土地购置费用的支出（这也算是投资），反之亦然。最明显的例子就是2008-2009年全国金融危机期间，房企的土地购置费用几乎是零增长。

  • 伴随着土地成本逐渐提高，过去20年的房价走势也是如此

过去20年我国商品房销售价格走势图

图上所示是过去20年我国商品房销售价格走势图，可以明显看到一点“土地购置费用增长或减少与房价上涨幅度明显相关”。以2008-2009年为例，这两年的土地购置费用几乎零增长，房价也处于微跌情况；而同样2017-2018年土地购置费用同比增长1.3万亿，2018年比2017年涨幅57%，而房价上涨也涨幅超过10.7%！！这样来对比，大家看到的会更加明显。

  • 土地购置费与房企总投资之间的比值越来越高，说明了一点“拿地成本越来越高”，房企进行成本转移也是必然

2019年2-12月份房企总投资及土地购置费金额走势图

图上所示是2019年2-12月份房企总投资及土地购置费金额走势图，可以明显的看到2019年2月份土地购置费/总投资的比重为24.1%，到了12月份这个比重就到了31.5%；直接说明了一个问题“拿地成本越来越高，房企投资大约30%以上都花费在了拿地上”。作为房企来说要想维持过去30%的高毛利，只有通过涨价来转移成本压力，房价上涨也就是必然了。

住建部一直在提“稳地价、稳房价、稳预期”，土地价格永远被放在第一位，包括今年推动的允许农村集体用地上市和给予省级政府更多用地权限都是为了“稳地价”

  • 城市土地价格始终上涨的主因在于“土地资源稀缺”，尤其是北上广深这样的超大城市

过去10年我国房企土地购置面积与土地购置费用走势图

供应土地面积没有增长多少，但是购置费用却增长不少是所有房企不得不面对的事实。图上所示是过去10年我国房企土地购置面积与土地购置费用走势图，可以明显看到在2015年两者有一个交点。也就是从这个时候开始“拿同样的钱却买不到同样的土地了”，就以土地购置费用骤增的2017-2018年，房企实际购置的土地面积增长不过跟前几年一样增长了3600多万平米，但是付出的资金代价却是1.3万多亿。城市尤其是大城市土地供应不足或者土地供应成本过高的问题已经存在了，起码从2015年后就一直存在了。

地价便宜房价肯定会相对便宜，毕竟土地成本起码占到了房价的30%以上

  • 我国房地产调控从供需端到融资端始终没能让房价涨幅再回到2013年左右水平，主要还是因为大城市土地供应不足

看过我文章的朋友应该知道2013-2014年我国房价的平均涨幅只有1.6%左右，这么低的涨幅几乎是历史罕见。大家需要知道的是当时采取的房产调控措施也就不过跟今天类似而已（甚至不如今天严格），为何同样的办法却没有达到同样的效果？主要还是因为城市发展过快导致城市土地供应严重不足。而允许农村集体土地入市和给予省级政府更多的批复土地权限，无疑就是为了解决地方土地供应问题。根据简单的供需理论，土地供应增加自然拿地价格就会降低。这点跟如今很多城市市中心跟郊区房价有明显区别雷同，一个城市不同区域的房价差异其实还是因为土地成本差异。

土拍现场

  • 2020年随着土地供应政策的改变，房价进一步稳定很有希望

2018-2019年公认的房地产调控最为严厉的两年，但是从调控的效果来看房价涨幅是相当不理想的。2018年商品房同比上涨达到10.7%，2019年商品房同比上涨6.5%；起码从效果来看，商品房同比上涨要高于GDP增速。2020年随着土地供应政策的改变，地方拥有了更多自主权，房价稳定就更有希望了。

综上，毫无疑问地价便宜房价也会相对便宜，这点无论是从高层态度还是现实数据来看都是这样的。“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不会变，房价进一步稳定也很有希望。