大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。

最近《鬓边不是海棠红》这部剧火起来了，其中主角京剧名伶“商细蕊”也成为了乌鲁木齐房市一众小编茶余饭后津津乐道的话题。

究其名字出处，可能和一代诗史杜甫有着千丝万缕的关系。大诗人杜甫一生颠沛流离，却也写下《江畔独步寻花七绝句》这样的浪漫诗句，其中最后一首诗这样写道：

不是爱花即欲死，只恐花尽老相催。

繁枝容易纷纷落，嫩蕊商量细细开。

后人是这样注解的：“‘繁枝易落’，过时者将谢。‘嫩蕊细开’，方来者有待。”

也许这就是编剧要为这个虚构的京剧人物起名为“商细蕊”的原因了吧。

剧内，是初绽头角的京剧名伶，而剧外，则是重现光彩的传统文化。

《鬓边不是海棠红》的爆红不觉间也折射了目前传统文化与国学光芒在重回审美高位，这份趋势也在乌鲁木齐的房地产市场里表现的淋漓尽致：新中式园林、府邸照壁落地成为一个个住宅项目，其中若说最为扎堆的便是在河马泉片区了。

2018年，河马泉作为37亿的地王开始出现在乌鲁木齐人的视野里，作为以科教文化、康体养生为核心产业的新区，加上新疆大学、新疆医科大学、乌鲁木齐市一中、十三中等名校落户于此，不觉也让很多人开始思考这一区域的房产价值，并产生了执着于在河马泉购房的意愿。

我们作为本地房产媒体，也要服务于所有意向客户，对此我们对河马泉所有新盘开启了长达两周的调研与分析，实际上，从城市交通便利和城市发展利好来考虑：我们是不太推荐在主城区工作、生活的朋友购买河马泉片区房产的，因为目前从城市发展半径来衡量，目前乌鲁木齐主城的一些商业、人流量资源在短时间内较难辐射到这一片区。

城市出行半径图范围

不过有疑问，那么必定是有需求的。房一奇也综合对比了河马泉片区几个较为受关注的楼盘。

对于此片区的动辄13000元/㎡的价格，我们最后选择了其中性价比比较高并且在价格、学区等方面稍占优势的一个项目来进行分析，那就是乌房集团与金新城集团共同开发的君瑞棠府。

踩盘项目：乌房·君瑞棠府

踩盘地点：乌鲁木齐友好南路489号孔雀大厦君瑞棠府展厅

踩盘时间：2020年4月13日

交付时间：2021年

装修情况：毛坯、精装

均价：毛坯8500元/㎡起（一房一价） 精装均价11000元/㎡

户型面积：建筑面积约69㎡、119㎡、101㎡、139㎡、 168㎡等

项目业态分布：高层、小高层、独栋别墅及联排别墅

一、河马泉区位与交通

河马泉片区的交通，也一直是大家所关注的问题。具体落地到项目，就是我们日常出行工作时的交通。

按照乌鲁木齐对于河马泉片区的规划，在区位上河马泉片区东起致远中路、西至东二环路，南起尚德南路、北至龙城街。

而今天我们所细聊的君瑞棠府位于龙城街（苏州路东延）以南，秋实路以东，尚德北路以西，华昌街以北。项目东侧为新疆大学，南侧临街乌鲁木齐一中、中央公园，西侧临近新疆医科大学及其附属医院。

从整体区位来看，目前河马泉片区与主城区之间还是有很长很长的一段距离。不过据房一奇了解，龙城街（苏州路东延）预计在今年7月份时通车。

届时由项目出发可直接沿龙城街上龙盛街上外环路前往铁路局商圈、友好商圈等地，将大大的缩短交通时间，但基本也都在25分钟左右的车程。

此外君瑞棠府临近秋实路、尚德北路、华昌街等河马泉片区主干道，预计在河马泉片区整体的交通路网打通后，在便利程度上会占一定的优势。

二、相关配套

大多数购房者选择河马泉片区，很大程度上是看中了它的学区优势。目前河马泉片区已经有乌鲁木齐十三中、乌鲁木齐一中和妇联幼儿园入驻。

据置业顾问介绍，君瑞棠府项目距离乌鲁木齐十三中的距离为800米，距离乌鲁木齐一中的距离为200米，基本上可以实现目送式的上学。

据房一奇了解，河马泉片区目前的学区划分是根据就近入学的标准，在小学教育方面，目前距离君瑞棠府最近的小学为乌鲁木齐市十三中的小学部，初中为乌鲁木齐一中，所以君瑞棠府是在这两大优质学区的范围内的。如果是纯学区打算的购房者，还是可以考虑这个项目的。

项目周边：

教育：乌鲁木齐一中、乌鲁木齐十三中、新疆医科大学、新疆大学、妇联幼儿园

医疗：新疆医科大学附属医院

公共交通资源：轨道交通4号线（规划）、BRT5号线（在建）、104路、8路（预计线路将延伸至这一片区）

商业：临近河马泉片区商业中心、中央公园

三、项目详情：

容积率：2.5

绿化率：35%

项目业态：别墅、高层、小高层、业主会所

物业管理：新疆君瑞恒泰（开发商自有物业）

目前，君瑞棠府是河马泉片区唯一有别墅业态的项目，项目内有18栋别墅和8栋高层，在整体的定位上偏向于高端住宅社区。

在园林景观方面，新中式园林风格与苏州园林风格相结合，在景观围合、园林布局等方面，采用的是新中式园林风格，而在亭台楼阁、花草树木等细节上，采用的是苏州园艺的技术与手法。

此外还配备了夜光跑道和约480米长的海棠大道，与其案名相呼应。

君瑞棠府业主会所网红书店概念图

此外，值得一提的是，君瑞棠府也是目前乌鲁木齐继富力城之后第二个在园区内设置业主会所并配有业主私人游泳池的新房项目。

君瑞棠府业主会所游泳池概念图

据房一奇了解，约3000㎡的业主会所为地上一层，地下两层。负二楼为恒温游泳池，负一楼和一楼将设置网红打卡书店、咖啡店和健身房、瑜伽馆等。

四、户型设计

君瑞棠府的高层一共只有八栋楼，其中4栋高层住宅，4栋小高层。不过可选择的户型还是蛮多的，户型面积可选择的空间也较大：从40㎡到170㎡不等。

由于户型较多，房一奇这里就不一一点评了，我们选择三个较为主流的户型进行分析，如果对其他户型感兴趣的朋友，也可以添加房一奇微信（13201327617）进行详细的了解与探讨。

建筑面积约69㎡ 两室一厅一卫

一般来说，这样的小户型一般都是商业公寓性质，不过该小户型为住宅性质。所以在“出身”上，就占了一定的优势，再加上面积较小、总价较低、流通性较大，因此此类户型在市场上还是较为受欢迎的。

该户型是一个常规的小两室，在空间利用和收纳上做的都比较好。客厅、主卧和次卧、厨房都有南向的采光面，以及明厨明卫。

整体看上去没有什么硬伤。考虑小户型的朋友可以优先考虑（原本君瑞棠府还有一小部分约40㎡的小户型，不过已经售罄）。

建筑面积约121㎡ 三室两厅两卫

这个户型整体上是很方正的，动静分区且三面朝南，基本上布局也比较合理，是一个全明户型。

不过没有做到南北平行通透，且餐客一体进深有些过长，所以阳光可能无法照到玄关处和餐厅北侧。

另外就是客厅的面宽仅3.8米，对于总面积来说这个客厅可能略显不开阔，可能不太符合咱们新疆人喜欢大客厅的居住习惯。

建筑面积约137㎡+69㎡

三室两厅两卫+两室两厅一卫

君瑞棠府还有一个户型还是很有意思的，就是子母户型。据房一奇了解，这也是目前全疆首创的子母户型设计。这两个户型之间可以打通成为套房，也可以是两个独立的住宅，使用功能还是比较多的。

比较适合一些四世同堂的家庭，方便年轻人和老人之间的相互照应，但是也可以有自己独立的空间。但是面积大，套价自然也不便宜。

房一奇点评：

对于君瑞棠府这个项目，房一奇比较倾向于从三个层面来点评他：

首先是区位，正如我们前文所说，我们并不推荐一些在主城区工作、生活且有自住需求的朋友在河马泉片区购房，虽然交通路网在不断的完善，还其中还是有不少隐形的时间成本。

不过对于一些就想在河马泉购买学区的朋友，可以考虑一下这一片区的小户型，但也要做好前期投资收益可能没有那么理想的心理准备。

其次就是项目本身：从园林景观、社区规划来看，君瑞棠府算是一个改善型居住社区，新中式的园林风格，再加上社区内还有别墅业态，大概率会吸引一些有一定的经济实力且长期改善需求明确的购房者在此置业，所以整体的业主素质等方面应该会不错。

项目内海棠大道规划概念图

此外周边妇联幼儿园、乌鲁木齐十三中、乌鲁木齐一中基本上是涵盖了15年的教育，这也是这一区域的项目核心卖点之一。

最后就是性价比方面了，在学区加持下，河马泉片区整体的价格都带上了学区光环，自然也会水涨船高。相比于目前河马泉片区的其他精装项目，房一奇觉得君瑞棠府的毛坯房在性价比方面略胜一筹。

如果您对这个君瑞棠府项目感兴趣

如果您对河马泉片区有疑问，或者打算在乌鲁木齐购房，也可以添加房一奇的微信（13201327617）进行免费咨询，房一奇帮您更优惠更方便的买到适合您的好房！