2020年4月16日，复活节后的星期四。傍晚时分，艳阳仍普照深圳大地，虽是疫情之下，但已是车水马龙。深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》新政策，一时间为深陷寒冬的城市更新行业吹来春风，许多已是命悬一线的城市更新项目或迎来复活之机。

早于2月10-11日（正月十七）之时，我们就连续撰文分析疫情对于城市更新行业四大利益相关者的影响，其中我们指出“由于疫情对于政府审批部门复工及正常办公产生一定影响，最直接的莫过于城市更新项目申报审批进程相应受到影响”，进而将对公众利益及经济社会效益产生负面影响。彼时，我们呼吁“需要政府在政策端释放利好同时加快项目申报审批进程”，我们建议“在审批效率提高方面建议政府考虑更多采用电子政务系统在线申报审批，可充分使用网络申报收文（这一点基本已经开始实施）、网络审批、网络会议及网络公示公告等电子政务措施，实现疫情期间城市更新项目正常申报审批。同时考虑疫情后进一步简化申报审批流程以消化可能积压的待审项目，比如全面落实全市统一的计划申报审批流程，落实《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》提出的“落实‘深圳90’改革要求，全面提高城市更新审批效率”、“提升各区城市更新服务意识……由‘等着批’转变为‘帮着报’”，包括解决现实存在的各种“一区一策”问题、采取不再在《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》及《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》要求之外设置计划申报前置环节和条件等具体有效措施，全面推进项目申报审批。”我们亦将相关意见向深圳市城市更新开发企业协会反馈，希冀能获得政府重视。目前从此次新政发布来看，深圳更新协会为行业奔走反馈争取利好政策发挥了重要意义，体现了行业平台之重要性，而我们所关切的许多方面，在政策中亦均有所体现。

事实上，对房企而言，疫情最核心的影响是现金流问题。销售下滑、融资困难，项目难以推进（包括开发报批、拆迁谈判实施、工程建设、销售开盘等），各项成本（包括借款利息等资金成本、过渡费成本、人力租金等运营成本等等）仍是该付还得付。此次新政的重大意义在于直面核心问题，六大政策内容中，其中四项都是站在企业现金流收支两端为城市更新项目现金流危机纾困。首先，在现金流支出端，重点在两方面：第一、地价层面。“延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限”，此举让一批如果按新地价政策缴交会增加土地成本的项目，有机会趁着疫情相对缓和赶一赶进度，争取按老地价政策缴交地价，进而降低土地成本。“允许延期缴纳土地出让价款”，疫情期间（目前特指即2020年1月23日至2020年6月22日）应缴地价的，“用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的，不作为违约行为，不计收利息和滞纳金，土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。”第二，资金监管层面。城市更新项目到了实施主体确认后，就要和政府签署一系列监管协议，其中就涉及监管资金的压力。新政策提出，实施监管协议时可采取金融机构保函的方式代替现金形式的保证金（监管资金），缓解企业资金压力。其次，在现金流收入端，新政重点在于放宽预售条件，“申请商品房预售的……今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。”此举可以加快一批城市更新项目入市销售，赶上目前这波好行情，实现投资回收，偿还融资。但值得房企关注的是，虽然政府有意“加快商品房供应”，但是，城市更新项目获批预售证的一大前提是要完成原业主回迁选房工作，专业高效的完成回迁选房工作，确保万无一失，这对于房企来说需要高度重视。

疫情影响城市更新项目的另外两个重要方面，项目审批和计划有效期，新政策亦是直面问题作出回应和解困。针对城市更新项目申报审批这一核心问题，新政直接提出要通过“促进城市更新工作提速提效”来为业界解困，具体举措包括坚持全市统一的申报审批政策、大力推行电子政务线上审批，特别是“简化意见征集流程”，“各区征求意见的辖区职能部门数量原则上不超过5个，并严格落实5个工作日内反馈意见的要求”，而法定图则生效两年内的或者已完成片区统筹研究的地区，“原则上不再征求辖区各职能部门意见”。此举将能有效化解城市更新项目经常遇到的“一区一策”，审批流程繁琐等问题。针对城市更新单元计划有效期问题，新政策对已按计划管理政策要求“公告有效期且更新单元规划尚未获批准的”项目，延长计划有效期3个月，有利于化解项目由于受疫情影响而面临计划清退的风险。

2020年作为“十三五”收官、“十四五”筹备之年，至关重要，本次新政对城市更新等工作的支持力度是空前的，也体现了政府支持城市更新行业复工复产的决心。借着这股及时之春风，相信2020年必将迎来城市更新行业新机遇。在此，我们愿回顾于2月10日第一篇疫情影响分析文章之结论：“风物长宜放眼量，利空出尽是利好”。2020时代属于城市更新之时代，我们愿与业界共勉前行。

以下为我司针对新政对于城市更新项目利好详细解读，我们从三大核心点，六大政策举措详细分析新政利好。

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新政核心点一：

房企现金流收支端

为解决房企现金流收支两端所面临的现实困境，新政在现金流收入端加快商品房供应，在现金流支出端，则包括3大举措：缓解企业资金压力、延长原有地价适用期限和延期土地价款缴纳。

（收入端）加快商品房供应

申请商品房预售的，必须符合土地出让合同和规划许可条件等要求，并保证项目工程质量。今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0. 00标准的商品房项目，可以申请预售。

原政策对预售要求：七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数。新政对两类项目进一步放宽其2020年内的预售条件：1）高层建筑：主体施工形象进度达到总层数的1/2；2）装配式商品房项目：装配式建筑完成基础工程并达到标高±0. 00标准。

（支出端1）缓解企业资金压力

本地疫情防控期间，各区在签订城市更新项目实施监管协议时，可根据项目实际情况由实施主体申请人以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金(监管资金)。对本通知施行前已签订城市更新项目实施监管协议的项目，各区可结合项目实际情况，按照本通知规定更改项目监管方式。

原政策要求各区应当与实施主体签订项目实施监管协议，并采取设立资金监管账户或者其他监管措施等方式予以监管，新政以更改监管的方式缓解企业资金压力，一方面，以金融机构保函的方式代替现金形式的保证金(监管资金)，另一方面，对新政施行前已签订实施监管协议的，给予各区一定的裁量权，可视项目实际情况更改其监管方式。

（支出端2）延长城市更新项目原有地价测算规定适用期限

《深圳市地价测算规则》(深府办规〔2019〕9号，以下简称《规则》)发布前已列入城市更新单元计划的项目，在2020年7月16日前向自然资源主管部门(含被授权或委托单位)申请并符合地价测算条件的(含变更与补缴情形)，其地价计收标准及方式可由企业选择按照《规则》发布前的规定或按《规则》执行，但选定后在2020年7月16日前不得变更。2020年7月17日起申请城市更新地价测算的，其地价计收标准及方式按《规则》执行。

原政策要求：自《深圳市地价测算规则》（2019年10月17日）发布之日起6个月内（即截止至2020年4月16日）向市规划和自然资源主管部门（含被授权或委托单位）申请并符合地价测算条件的（含变更与补缴情形），地价计收标准及方式仍按照原有规定执行。为解决企业实际过程中遇到的拆迁补偿、建筑物拆除、用地移交等工作在疫情期间所受到的影响，新政规定延长适用期限3个月，即2020年7月16日前，可由企业选择其地价计收标准及方式按照《规则》发布前的规定或按《规则》执行。

（支出端3）允许延期缴纳土地出让价款

对土地使用权出让合同约定或地价缴款通知及政府批准文件规定的土地价款缴款截止时间在广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间及一级响应结束后4个月内(即2020年1月23日至2020年6月22日)的项目(包括且不限于城市更新项目)，用地单位未在约定或规定的期限缴交土地价款的，不作为违约行为，不计收利息和滞纳金，土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。

延期土地价款缴纳又是深圳精准服务企业的一大体现，凡土地价款缴款截止时间在2020年1月23日至2020年6月22日期间的，均可延期至2020年6月22日前缴交，且不作为违约行为，不计收利息和滞纳金。

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核心点二：

延长有效期

新政基于疫情当属不可抗力的这一事实，考虑城市更新项目因企业复工复产、专规编制、审批受限等方面的影响，对更新项目计划有效期进行延长，减轻企业项目推进压力。

延长城市更新单元计划有效期

本通知施行前，更新单元计划已按照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》(深规划资源规〔2019〕4号，以下简称《计划管理规定》)公告有效期且更新单元规划尚未获批准的，其有效期延长3个月。各区应当在本通知施行5个工作日内主动对上述符合条件的项目有效期进行补充公告，重新明确有效期。本通知施行后，新批准的城市更新单元计划，其有效期按《计划管理规定》执行。

明确了按《计划管理规定》纳入城市更新单元计划实施有效期管理制度，且在计划公告时对有效期进行了公布，但专规尚未批复的项目，有效期延长3个月，并要求各区限期对其进行补充公告。

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核心点三：

提高审批效率

为切实提高审批效率，加大支持力度，提速提效，新政从5个方面提出要求：

1）禁止一区一策，坚持全市一盘棋；

2）大力推行线上审批；

3）采取集中会审、并联审批等方式；

4）简化意见征集流程，征求意见的部门数量原则上不超过5个，并严格落实5个工作日内反馈意见的要求；

5）对法图生效2年内的片区或已完成片区统筹研究的区域，原则上不再征求辖区各部门意见。

撰稿人：罗宇、黄向雷

政策原文

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