如果你此刻正在深圳,一定也能明显感受到市场热度。「喝茶费」重出江湖,房东跳涨,交易量剧增,三个现象,在房住不炒的大背景下,显得格格不入。但是它们却在深圳,真真切切地发生着。图源证券时报降薪,裁员,人员优化,只给保底工资在家待业,等待复工,在这样收入极度不稳定的环境下,大多数刚需购房者,都变怂了。谁都不愿意在工作随时可能被裁的时候,激进地选择贷款买房,背负一个沉重的月供。所以,其实楼市里的刚需市场,需求是在萎缩的。而楼市火爆的豪宅,则是很多资金进入楼市避险的现象,撑起的涨幅。

气温还没热起来的深圳,楼市先热了。

市场有多热,我向你描述三个场景,你就能感知一二。宝中的新盘,海纳公馆,如果你想买这个楼盘不到90平米的房子,除了接受近10万每平的价格外,需要额外再给100万的「喝茶费」,才有购买资格。南山区,中介门店里,一套去年就挂出来900万的华侨城的房子,当时买家嫌价格太贵没买,过完年双方又一次坐下来,这次卖家报价1080万。结果出人意料的是,买家刚开口砍价,业主直接起身走人。价格更高,等着跟业主谈的买家反而更多了。
深圳保税区片区,房产中介小张,手里维护特别久的房源,在一周之内,基本上全部卖空了。小张手里成交的几套房,没有一个买家,能在卖方的报价基础上,降价入手的。这三个场景,是当下深圳楼市的一个缩影。

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01

楼市火热的深圳,有一大批企业正在死去

作为一个最年轻的一线城市,深圳的魔幻程度,远远不仅限于此。更魔幻的场景,发生在工商局的服务大厅里。工商所作为政府单位,很大一部分业务,是负责各种企业注册公司和注销公司。在国内外都受到疫情的影响下,内贸和外贸的企业,日子都过的很艰难。大多数直接就面临倒闭和关厂的危机了,非常多的企业都在遣散工人,或者缩减规模,非常多的小微企业,在倒闭和快倒闭的途中。再加上复工人数不多,很多餐饮业,服务业,根本扛不住,复工的第一件事,就是去工商局申请,把公司注销掉了。所以工商所负责注销公司的窗口,忙得排起了长队。但不只是注销公司的政府服务窗口在忙碌,为公司办理注册手续的窗口,也非常忙碌。在生意不好做的情况下,居然有人拼命开新公司,这本身就是一件很反常的事情。这些人到底想干嘛呢?世界就是如此荒诞,楼市的上涨和疯狂注册公司的热潮,两股力量就在这里发生了交集。

02

本该属于企业的贷款,正在变成豪宅的首付

这一切,就是银行的贷款业务引起的。今年的经济情况,大家肉眼可见。工厂,餐饮,制造业等等所有的实体经济,都在苦苦支撑。为了帮助小微企业们扛过疫情带来的内贸和外贸的影响,国家的降准和降息公告一次又一次,给银行的放贷业务量,翻了好几倍。这样就造成了今天的现状,银行业务员,追着企业法人们的屁股,着急把钱贷出去。把利息压得比房贷都低,年化甚至低到4.6%。可是小微企业们,缺的是钱么?当然不是,小微企业缺的是订单,业务和利润。接不到订单,没有利润,贷来再多的钱,赔本把厂开下去,也是一件毫无意义的事情。所以,就算钱再便宜,小企业也不愿意借了。银行业务员完不成业绩,可是要失业的。于是,银行的放贷业务员们,开始动起了歪心思。既然这笔贷款的利息,比房贷都低,那为什么不推荐给房贷客户呢?就这样,很多房贷客户,成功把房贷转换成利息更低的经营贷和抵押贷。房贷客户每月利息更少,另一方面,银行业务员们也完成了业绩。两全其美的“大好事”,就这样发生了。

03

冰火两重天的深圳,不该引起普通人的恐慌

在房贷和经营贷利息差的存在下,很多人看到了其中的投机机会。一方面,疫情之下,物价都在跃跃欲试。连海底捞的捞派牛肉,价格都在试图翻倍。另一方面,银行又提供如此低息的贷款,可以使用。那么,把手里的钱叠加一部分银行贷款,就可以换成保值的房子。这样的事情,何乐而不为?就这样,一整条产业链就形成了。本来流入扶持小微企业渡过难关的钱,被民间以公司的名义成功套出,拿去抢购豪宅了。四月初,蛇口有一个豪宅项目,太子湾·湾玺,开盘54套公寓,每套价格在2943-5478万/套之间,开盘当天,就卖掉了快50套。当天下着很大的春雨,抢购豪宅的人们,都是冒着雨来的。一边是很多企业在失业边缘,很多员工也在面临失业。另一方面,本该用于帮助企业渡过难关的钱,流入到楼市,变成推高楼市的帮凶。

04

比起恐慌上车,普通人保住工作更重要

如此魔幻的市场下,普通购房者,应该如何做出更理性的决策?首先,对这轮深圳楼市的行情,做一个总结:深圳这一轮的楼市上涨,豪宅涨,改善住宅涨。但是刚需房和上车盘,价格波动并不大。凡是穿越过12年前那次楼市周期的人,对这种涨价结构,都不会感到陌生。我们前面说了,热钱流入楼市,推高了楼市。但这只限于豪宅市场,刚需市场的购买力,本质上是在下降或者弱化的。最近,我身边很多朋友,都在抱怨疫情对自己的影响。其中,最多的,就是关于薪资的影响。

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05

豪宅上涨的未来,是不可持续的

在经济环境面临不确定性的时代,豪宅能够实现资产保值,这件事是有根据的。在2019权威财富报告里,有关于高端地产市场的一份行业分析。分析里面指出,2010年以来,高净值人群的投资偏好,直指高端地产,且主要用于投资高端公寓这类优质房产。从国外的经验来看,这种趋势大概率是正确的。而深圳,作为国内最具活力的一线城市,深圳湾和南山的豪宅,在风雨飘摇的时候,自然成了富人保护现有财富的最佳安全港。尽管我认同富人的资金避险方案,但是,在房住不炒的大方针下,已经明令禁止大量资金流向房地产。而深圳最近楼市里涌入豪宅的热钱,却来自本该属于的实体经济。这样明目张胆的挪移进楼市,被换成了深圳的砖头。这真的能够持续么?