国务院城镇老旧小区改造, 一方面是改善民生,另一方面是提振内需, 而对于房地产的刺激,微乎其微, 这是因为老旧小区升级改造,不是推动重来的重建, 容易刺激房地产炒作。

但是老旧小区升级改造,利益不够大,事情繁琐, 社会资金不容易吸引过来, 需要设计新的方案、模式,才能持续发展。

一般老旧小区改造的投资原则是,居民出一点、社会投资一点、财政补助一点;而零有模式是老旧小区绿色环保改造过程中,居民零投入、有分成的方案,即居民旧改零投入而且有效益分成,故简称零有模式。

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老旧小区改造计划是去年国家提出的一项试点政策,提出来之后,似乎并没有多少人放在心上。今年疫情之后,财政扩张放水,明确支持新基建。这个月,很多地方就开始陆续公布老旧小区改造计划了,接下去大家如果留心当地新闻的话,会看到越来越多的老旧小区改造新闻。

估计一听到老旧改造,很多人想到的还是原来的拆迁,拆二代,一夜暴富画面就开始脑补了。赶紧STOP,这次不一样。

拆迁是棚户区改造政策的产物,政府先采取征收土地,然后给你一大笔钱,你自己去买买买。而老旧小区改造呢?你想暴富没门,不仅不暴富,你还得从口袋里掏出你那省吃俭用下来的储蓄,然后政府补贴一部分,帮你把你现在的房子、小区改造得漂亮点。现在各地政策不一,一般你自己要出5%到30%不等的改造费。

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这就像我们以前文章讲的消费券一样,政府给你发了一张房屋改造的折扣消费券,但是你要想消费,对不起,你得先掏出自己的钱。所以,你仔细琢磨琢磨,这次的链条也完全不一样。

以前,有人把你的东西全买了,你拿着钱去买新的。他呢,把你的东西马上转手卖给别人,别人又在这里造出一个新东西,提高价格再卖给另一帮人。这样会带来货币倍增,因为这相当于把本来没有货币化的东西强行交易了三、四次,货币能不多吗?

这次呢,这次没有交易。这次是东西还是你的,有一个大好人出点钱,并鼓励你还有别人一起出点钱,把你的东西改造得漂亮一点,让你住得舒服一点,所以货币乘数并没有那么大。

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看到这里,你应该明白了,为什么以前没有人愿意做这件事情,主要是利益链条太窄,好处不大啊,那现在为什么要做这件事呢?因为原来那样的事情快做到头了,击鼓传花游戏让所有人负担都往上涨,越到后来,所有人都会吃不消。

老旧小区改造,虽然降低了货币乘数效应。但是适应当前的环境,好处还是有的。第一,改善人民居住环境,提升幸福感。第二,贯彻了“房住不炒”的精神,因为没有多次买卖交易,没有人为抬价。第三,扩大了内需,原来改善性居住需要多次买卖才能实现,而且越住越远。

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那对房地产是利好吗?你想想看啊,本来新房是有很多人不想住老房子才来买的。现在给你造漂亮了,地段配套都好的,你还愿意去远的地方改善吗?对于偏远新房并不是个利好,需求下降了啊,对于主城区二手房子却是一个利好。而对于国家而言呢?一升一降,保持房价总体稳定,达到预期目标。

所以,我们以后买房,地段区位还是最重要的,买房、炒房都是个技术活了。