央行严查经营贷，深圳楼市迎来大利空？|一线城市|二手房|房价|房价涨幅|深圳房价|深圳楼市

4个一线城市中，深圳的房价涨幅最猛：3月，深圳二手房价格的涨幅高居全国第一。

售价数千万的公寓秒光，楼盘半天吸金23个亿，“百万喝茶费”重出江湖。

曾经的创新之都—深圳，现在因为房价天天上头条！

根据媒体报道，4月5日上午，深圳招商太子湾湾玺推售最后54套公寓，半日即售罄，揽金约23亿元。

此前一个月，该项目推出14套豪宅，4200万元起步，有自媒体称“8秒售罄”。

值得注意的是热销的豪宅产品并非住宅，而是商务公寓。

而在深圳的一些热点区域，如南山区、宝安区的部分新房项目，购房人需要缴纳“喝茶费”后才可买房，费用最高达100万元。

深圳楼市顿时大热！

一些业主讨论群，大家讨论得热乎朝天，惊呼“一觉醒来涨了1万元/平”。

在很多深圳人印象中还是远郊、2018年5月才正式成立的光明新区，近期也惊现7字头成交的二手房。

板块轮动

业内人士表示，深圳楼市的确有回暖迹象，但冷热不均，距离“过热”有较大距离。并且，与2015年的普涨不同，本轮深圳楼市上涨主要集中在热点区域。

上涨的第一梯队是宝安、南山、光明，从2019年9月到现在，宝安普涨了30-40%，南山、光明涨了20-30%；第二梯队是福田、龙华，学位房普涨了15-20%，普通住宅涨的不多；东部罗湖、龙岗、盐田、大鹏基本上不涨。

以宝安为例，2017年、2018年宝安房价相对平稳，但紧邻它的南山区房价却大涨。此后的豪宅税新政、前海扩容，让很多资金开始瞄准宝安中心区，进而溢出到西乡、碧海等片区。

引爆光明新区暴涨的直接因素是学区划分。3月18日，深圳实验光明学校小学学位划分征求意见稿出台，其中龙光玖龙台等项目划分在学区内，傍上名校学位之后，这些楼盘迅速涨价拉动光明新区进入“7”时代。

深圳人民对学区房的独宠，在全国都独树一帜。2019年年初，罗湖区八卦岭宿舍传出会划入荔园小学东校区的消息，一夜之间，小区房价就像坐上了直升机。据贝壳成交数据显示，八卦岭宿舍27.59㎡左右的房子，2017年成交单价仅在3.8万/㎡左右，2020年1月成交单价高达10.2万/㎡，三年多时间，涨幅高达168%。

除了板块轮动、豪宅税新政和学位等内部因素外，深圳楼市的此次回暖还有几大外部因素。

首先，自2015年到2016年领涨全国之后，深圳楼市调整期最长，调整也最为充分。

其次，深圳人口红利非常丰厚，每年新增户籍人口40到50万人，即便每3个人形成1个购房需求，每年也将达到13万套。深圳常住人口在深圳的真实购房率不到30%，这在全球大城市里都是最低的。

最后，经营贷的流入。深圳有不少与“新基建”关联的龙头企业，尤其是与5G，工业互联网，超高清相关的。这些企业获得大量的银行信贷支持后，资金大部分流向了深圳地产。

央行公布的“金融机构本外币存款余额”显示，截至今年3月末，深圳汇聚的资金迅速飙升到9万亿，同比增长17%，远超其他三个一线城市增速。疫情后，热钱涌入深圳的态势非常明显，其中相当一部分跟买房有关。

有中介表示，部分客户在购房时选择一次性付款，再进行红本抵押，多家银行的抵押贷款利率已经低于房贷利率。

双面深圳

与房价上涨的消息相伴，失业、被裁员消息也频现小区的业主群。

“我今年失业了，啥也不想了，干着急。”

“我也失业了，公司没了，全公司失业。”

“我也失业了，我们做境外旅游的，全行业失业。”

受新冠疫情所带来的冲击，深圳的制造、外贸、商贸等多个行业元气大伤，外国订单进不来货也出不去。深圳写字楼空置率达到历史新高24.6%。

深圳市统计局刚刚公布的2019年深圳各类学校学生人数统计显示，2019年深圳小学生招生人数是20.4万人，同比下降了1.1%；幼儿园招生人数为17.98万人，同比下降了7.1%。这在深圳历史上，是比较少见的。

2019年深圳的“移动互联网用户”大幅下降了将近400万，回落到了2017年的水平。

房价过快上涨造成实体经济挤出效应明显，削弱了深圳的竞争力。

约谈对策

4月16日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，内容涉及延长城市更新单元计划有效期、缓解企业资金压力、加快商品房供应等多方面。这在一定程度上能缓解新房增量供应压力。

4月17日，深圳房地产协会紧急召开第一次新媒体委员会沙龙，要求房地产自媒体不要恶意炒作深圳楼市，同时也要为疫情后的深圳房地产市场发展献策。

深圳房协会长吕晋川称，2020年开年以来，深圳楼市开始出现“红盘”向上走、“喝茶费”等现象，已经引起政府部门的高度关注。她透露，尽管刚出台的调控政策，提出可预售条件放宽、延长城市更新单元计划有效期等事项，是疫情中的举措，但也难免会被个别自媒体、中介及购房者误解甚至恶意解读政府政策，事实上这并非是一个放松的信号，需引起重视。