上周严肃君点对点评测了洺悦湾和中海寰宇时代，有个留言很诚恳了。
“ 我是在犹豫怎么选吗？我是缺那200万。”
总价500万，首付200万，是目前刚需购房人群的默认基准线。
注意，是被划线。
严肃君盘点了最近5年，北京新房市场成交均价和北京市职工平均工资。
2015年-2019年，房价连着蹦了两次高后，稳定在5万+“缓爬坡”。
而北京职工的平均工资，从7千起步，经过2018年“回调”，终于勉强过万。
不进则退。
刚需还是5年前的刚需，新房却不是当时的新房了。
除了“生存型”买不起，还有“发展型”买不起。
环京买过房，老家贷过款，对象有过婚前固定资产……只要全国范围内有过房贷记录，北京买房都算二套，普宅6成，非普宅8成。
解决办法有两个。
一是完全放弃房子投资属性，转向共有产权房；二是部分放弃房子居住属性，转向面积小，位置偏，但是低总价的普宅。
共有产权房已属于保障房范畴，今天就重点说说意味着更大上车机会的普宅。
普宅有多香？
普宅意味着更大的上车机会，不光是低总价，还在于低首付。
普宅首套首付3.5成，二套首付6成，而非普宅的话，分别是4成和8成。
举个栗子。
洺悦湾89平三居，根据楼栋、层高不同，只有部分能做普宅。
假设买到了普宅，总价468万，首套首付163.8万，二套首付280.8万；
要是没买到普宅，假设总价468万零一毛，首套首付187.2万，关键是二套首付要8成，高达374.4万，比6成整整多出将近一百万。
北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年版本，三条标准。
- 小区容积率在1.0（含）以上；
- 单套建筑面积在140平米（含）以下；
- 依照房子所在区域，满足房子单价或总价（满足其一）低于所在区的地区指导价。
前两条基本可以忽略不计。
因为早在2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定，住宅项目容积率不得低于1.0。
而2018年以后北京新房市场，以限竞房为主流，90平以下产品要占7成，另有部分改善也大多在140平内。
关键还是要控制价格。
普宅有多少？
严肃君盘点了北京目前在售，以及即将开盘的限竞房项目。
限均价低于地区指导价的只有一个，密云碧桂园·琅辉，还卖完了。
所以只能看总价。
北京在售待售限竞房普宅表
（按环线排序）
据不完全统计，目前在售待售限竞房中，总价能做普宅的，只有26个。
几个特点。
01.五环内仅3个：诺德逸府、春风和院、洺悦湾；
限均价6万左右，只能通过压缩面积控制总价，普宅房源多为70平左右两居，只有洺悦湾部分89平三居能做普宅。
02.三大集中片区：亦庄+台湖、青龙湖、大兴魏善庄；
没办法，供应量太大。为了去化，只能祭出降价大杀器。
03.从边角料到主力产品：金茂北京国际社区、中海寰宇时代；
典型如万橡悦府、长安云锦，小户型多为边角料，东西向，却往往是户型图还没公布，普宅就沽清了。
最先回过神来的是中海和金茂。
真正掂清楚购房者荷包后，开始将小户型作为主力产品。
中海寰宇时代一期48平起步，最大才110平。去年底All in了一期1304套房源，4个月去化近9成。
其即将开售的二期更是主打70平两居，南北通透，精装交付。
今年3月开盘的金茂北京国际社区，首付直接干到50万起，20分钟卖出814套。
其他房企？估计都正忙着“抄作业”呢。
普宅有多难调？
可以预见，未来小户型、低总价、贴着普宅线盖的房子大概率会变多。
但太多也不现实。
毕竟目前采用的还是6年前普宅判定标准，总价压得低。相当一部分项目拿地贵，用尽力气也挤不进普宅线。
再说也要考虑项目实际位置。比如青龙湖，名字里就透着大，就算金茂把国际社区搬这儿，估计也不是大家的菜。
终极解决办法也有，那就是调高普宅线。
比如深圳。
去年双11，深圳住建部门送出一份超级优惠券。普宅标准不再考量价格，只要容积率1.0以上，面积144平以下，都算普宅。
但严肃君判断，北京卷子不一样，这个答案抄不了。
看看深圳政策发布后的连锁反应。
- 二手房市场反弹成交火热
- 房主15秒加价50万元
- 中介门店一天成交6单
调高普宅线，一定会释放部分需求，加剧供需矛盾，但这个反应速度，加价幅度，还是令人咋舌。
因为调高普宅线，被理解为调控放松了。
很多时候买房就是买预期。
如果北京普宅也不再考量价格，严肃君把标题党们的标题都想好了——《重磅！北京楼市调控终放松，房价反弹的时候到了！》
普宅线不是不能调，而是要谨慎调。
不妨学一下LPR，每年固定时间，根据楼市实际情况定期调整，并明确调整依据。
当动态变成常态，反而不会影响市场预期了。
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