热点研究 | 从共享型公寓看未来住宅市场趋势|住宅|共享型|写字楼|独栋|租金|联排

共享经济，是近年来出现的一种新兴经济模式。这其中我们最为熟悉的房地产类共享经济模式非共享办公莫属。而随着全球各大城市的人口密度不断提高，共享经济模式的不断创新，住宅房地产市场上出现了与共享办公（Co-working）相对应的“共享公寓”（Co-living）居住模式。今天我们就以介绍这一新型住宅市场为主题，为大家提供一些相关资料。

概念初探：什么是Co-living？

Co-living，准确来说应该叫共享居住，而非共享公寓。之所以叫共享公寓，是因为住宅无非公寓、独栋及联排三种类型，而Co-living不太会在独栋及联排中出现，公寓是承载这一市场的主要场所。

之所以有上述说法，主要来自Co-living这个概念的起源。

根据Knight Frank对于Co-living的描述，这一概念的关键是在为住客（多为租住，因此有图片中economical rental decision之说）营造一个社区一样的生活环境，以及提供相对经济的租赁负担。

而对于独栋以及联排房屋来说，要能营造这种社区实在有些困难，因为一套房子里通常只有3-5个住所，与社区概念相差较大。而一栋高层公寓则可以包含超过200套住房，相当于40栋独栋房屋，就更容易具备打造生活社区的基础（虽然这一社区与传统不同，是垂直型社区）。因此，我们认为Co-living包含的意思，可以几乎等同于共享公寓。

我们都知道，公寓是一种多单元住宅（英文称为Multifamily）的形式，而共享公寓既然是其中的一个小类，就需要能够与其他形式（比如学生公寓）区分开来（否则无法被视为一个单独的类别）。根据Invesco（中文名景顺，为专业投资研究及基金机构）的整理，共享公寓与其他多单元住宅的区别如下：

由上图可见，相比于其他类型的多单元住宅，共享公寓的特点主要在于租期灵活（仅服务型公寓与其相同）以及强调社区概念（仅养老地产与其相同），实际上共享公寓还有一项此处没有表现出来的特点，即其收租单位多按照床位数或卧室数（即“一间房子”）收租，并非按照传统的单元（即“一套房子”）收租。除此之外并无明显区分于大多数其他多单元住宅的特点。由此可见，共享公寓的概念大致可以概括为：以租金为主要收入，租期灵活，以租客间的日常社交和较低租赁成本为卖点的多单元住宅。

共享公寓市场情况

共享公寓能够作为一种单独的地产形式（Established Property Type）存在，就需要有能够支持其出现及存在的原因。而对于以获取租金收入为目的的经营型或者商业地产来说，能够维持生存无非是因为有其卖点。根据上文概括的概念，共享公寓的卖点是租客间的日常社交以及较低的租赁成本。在这两个卖点之间，我们认为较低的租赁成本为这一类型地产能够存在的主导原因。这不单是因为房地产行业以人类使用和分配不同功能的空间需求作为主要支撑，还因为这一点可以在市场逻辑上得到证明。

在对市场逻辑展开前，我们先对目前的市场情况进行简单说明。

根据JLL在2019年进行的统计，欧洲的共享公寓市场总共有大约23150个床位正在运营或者处于建造中。这其中最大的市场是英国，而发达程度最高的是法国。

而将视野缩小到城市中，共享公寓的存量最高的是伦敦，其次为阿姆斯特丹。根据伦敦的存量比例来看，目前伦敦大致拥有4000至5000个共享公寓床位数。相比于其他市场（如学生公寓，2019年存量为64万套），共享公寓的整体存量显得非常小。市场总量与规模扩张的速度往往成反比，而在共享公寓这一案例中也是如此：以英国为例，目前在建中的共享公寓床位数是运营中的床位数5倍以上，假设建造周期是3年，即相当于3年内整个规模将实现500%，即年增长率160%以上的增长。

下面我们来看一看共享公寓市场的内部驱动因素何在。

市场逻辑

上文提过，共享公寓的卖点在于其强调社区型住宅以及较为低廉的租金，这其中租金实惠又是最主要的卖点。显而易见，要使得这一观点成立，必不可少的两个支撑依据是共享公寓的确租金较低，以及较低的租金的确能够作为卖点。接下来我们将分别为这两个依据提供信息。

首先是第一点，租住共享公寓的确更加便宜。这一点的支撑依据可以由Invesco的一项伦敦住宅研究成果提供。根据Invesco在2018年进行的一项调查，位于伦敦NW10邮编区域内的一家共享公寓收取的费用与另一家同等质量的普通公寓相比，共享公寓能够便宜超过20%。同时共享公寓的入住时间也非常短，仅为普通公寓的1/30。但只要是集中管理的运营型房地产在有空房的前提下其实都能够达到类似水准，因此这一优势在面对其他经营型房地产，如学生公寓或长租公寓时不明显。

我们曾经进行过关于长租公寓、学生公寓与传统公寓的研究，在这些研究中也曾对租金上的差别进行过对比。在我们的对比中，长租公寓和学生公寓面对传统公寓时，不太能够表现出20%以上的租金优惠，因此由Invesco的调查结果可以看出，共享公寓在租金方面面对各类主流运营型房地产的确具有优势。我们还需要意识到，在上图中虽然共享公寓部分仅为单色（按照柱状图颜色分类即为仅包含租金），但并不代表其包含的服务或设施少于传统公寓，而是这些服务和设施被包括在了租金内。由此亦可看出共享公寓的租金优惠是较为真实的优惠。

虽然租住共享公寓能够便宜，但是便宜并非总能成为卖点。正如即便一支售价2元矿泉水（比如农夫山泉）比一支售价1.5元的矿泉水（比如怡宝）多了25%的价格，但想必买过矿泉水的各位读者都很少考虑这个问题。而之所以不考虑，则是因为这种差价对购买力的影响很小。因此，类比到房地产市场上，便宜成为卖点的基础是房屋存在足够的可负担性问题。

而在我们的主要研究市场，英国，其可负担性的日益增加是有目共睹的。根据英国统计局的数据，从2000年开始，在不到20年的时间里，房价几乎翻了3倍，可负担性在最高点时也几乎翻番。日益增加的可负担性令民众的购买力不断被侵蚀，从而催生出了愈发蓬勃的租赁市场；而在租赁市场中，又出现了寸土寸金，户型不断缩小的趋势。从学生公寓将主要活动空间划为公共，只保留卧室、卫生间以及厨房的排布，到现在部分共享公寓连厨房也是楼层公用的设计，这揭示出一种在房屋可负担性差的大城市居住空间不断变小，以节省租金的趋势。正是基于这种趋势，我们才认为共享型公寓的主要卖点应该是其对租金的节约，而非为线下社交提供了社区一样的环境。

而我们的这一观点，其实也是一个关于共享型房地产发展基础的长期争论中一方的代表观点：不论是共享办公，还是共享公寓，其“共享”创造的价值其实并不是来源于创新型的社区理念，而是正好弥补了主要城市房地产购买和租赁成本日益增加难以负担的问题导致的市场空白。换句话说，假如没有社区理念，更便宜的、但空间更小的办公和居住空间仍然有其存在的合理性，而主要以社交为目的，租金并无优惠的写字楼或是住宅则未必能够生存。

未来趋势能否延续

根据上面的信息，我们已经知道，在英国，由于可负担性差，房价上涨多，因而产生了大量的租赁需求（当然，购买需求无法满足的难题也还在持续），从而令以租金优惠作为优势的共享公寓获得了发展机遇。那么我们不禁想要了解，这样的情况在未来是否还会延续，从而维持共享公寓，甚至是其近亲长租公寓的发展壮大？

以目前掌握的资料来看，未来的租赁趋势应该难以改变，局面还将持续。这种情况主要是由于可负担性差的地区短期情况难以改善。而情况难以改善又是因为需求缺口短期难以填平。

根据本身的实际经验，我们都知道在一定的行政区域（比如一个国家）内，区域的经济中心（如伦敦之于英国，上海、深圳之于中国）往往房价最高，可负担性最差。基于这一点，根据我们掌握的资料，就可以论证未来租赁需求仍然会很高，共享公寓的卖点也不会减弱。

Savills在去年做过一次针对在11000名欧洲从业者的调查，以研究对于工作的人来说，哪些因素是他们在选择工作场所时最关心的。虽然这一调查主要在于工作场所，但是其中的很多结论（比如关心网络下载速度）同样可以应用在解释住宅房地产市场上。下面我们就对这些调查结果中的一部分进行引用，以说明上文提到的情况。

首先是关于工作场所的问题，在这一问题上，有最多的人选择在市中心或者城镇中心，换言之，就是我们上文提到过的一个行政区域（此处为城市和城镇）中的经济中心。根据常识，此处房价最高，可负担性最差。

当然，想要在市中心工作，不代表就必须要住在市中心。一个人甚至能够每天往返时间花上4个小时，从而住在可负担性好的郊区而不与其在市中心工作的需求冲突。但根据Savills这项调查的结果，大多数人（86%的受访者）最在乎的，又是通勤时间。

由此可知，对于欧洲工作的人（通常也就是欧洲社会上的绝大多数人）来说，超过一半的人最想在区域经济中心工作，超过8成的人最关注自己的通勤时间（根据常识我们假定关注的原因是希望通勤时间短），因此最终结论应该是大部分的人希望住的离经济中心，也就是可负担性差的地点，越近越好。而既然可负担性已经很差，但是人们又还是想要往这些地方靠拢，那么在供给无法完全填补需求的前提下，可见的后果就是这些地方的房价或者租金将因为人们不断涌入而继续上升，从而继续恶化可负担性。只要这种情况存在，那么租赁市场就有源头活水，能够继续发展。而以我们常研究的伦敦为例，供给已经持续了很长时间无法填平需求缺口，因此租赁市场在伦敦这样的地区的进一步发展是具备了强大的支撑的。

除此之外，从调查结果还可以看到，许多跟区域经济中心挂钩的要素，比如WIFI的质量（83%的受访者认为重要）、移动网络的网速（80%）、公共交通便捷度（75%）等，也都占据了大多数人主要考虑的几个要点。我们很难认同在这些人结束了一天的工作后，就不再需要上网，也不需要出行，从而这些因素不再重要了。而只要这些要素依然需要在下班后考虑，则住在区域经济中心的好处，就明显比郊区更大。

实际上，根据Invesco结合联合国提供的数据，我们正处于一个城市人口数量达到巅峰的时期。人们不停地涌入城市，导致过去5年间全世界每年的城市人口都出现了大量的增长，并将在2015至2030年间净增12亿人，即每年都有8000万人从非城市地区进入到了各个城市。在这样的局面里，符合共享公寓租赁要点的低房价，小户型趋势将会延续，并且可能在空间上进一步调整，变得更加精简。