很早之前就一直想做个苏州新房区域加楼盘的介绍，能让购房者在短时间内认清各个区域的区别和楼盘核心卖点，以便更好的选择心仪房源，出于对自己清楚的认知，计划是每周五更新一篇，文章中一些浅薄个人见解仅供参考。

01 新区狮山

“东有金鸡湖，西有狮子山”，狮山板块属于新区最核心地段，也是苏州热门改善置业区域

整个狮山街道共有8个社区，分别为新狮社区、新升社区、金色社区、万枫社区、馨泰社区、何山社区、狮山社区、横山社区

其中最核心的又属狮山社区，囊括龙湖时代天街、金鹰、香格里拉等大型商超，已基本成型，整个板块目前新房主要集中在横山社区竹园路附近，属于重点打造区域。

狮山街道社区分布图

板块最吸引置业客群的不是位置，也不是商业，而是学区，公认的一流学区。往年3-4月学区热的时候，新区双实验区房小户屡屡能刷新历史新高成交价，以至于和乐家园、狮山新苑等双实验拆迁小户备受市场追捧。

区域内二手房受学区影响差价会比较明显，比如最典型的次新小区狮山名门和龙湖天街，15年新房同一时间段售价都在1.7万左右，随着学区的确定，二手房差价在1万左右，同样案例还有仁恒棠悦湾和招商学府，中锐星悦湾和佳兆业悦峰等等。

总之学区在狮山非常重要，地段、品质、物业等可以退而求次，往年二手市场直接反馈学区溢价最高。

02 狮山新房

今年苏州新房最火的区域就是狮山，理由无他——限价！

去年跟朋友开玩笑说过，狮山十一个新房都是限价房，买到哪里都划算，随着樾澜庭洋房清盘（合院还有十几套），还剩10个且买且珍惜。

先看这10个新房具体位置以及重点学校分布图

在了解项目之前，把狮山新房地块按土拍顺序整理一下，以便下文介绍

狮山新房土拍价

接下来按土拍顺序对应新房项目一一介绍

1.览月阁

新区最神秘的楼盘，几乎所有考虑狮山新房都会问一句，安邦那块地有消息了吗？

上图可见，览月阁是14年拍的地，地价仅为1678元/㎡，由于带有大型商业，就用龙湖时代天街地块做个直接对比，龙湖时代天街是13年拍的地，地价4685元/㎡，最终售价1.5-2.6万。

安邦的价格是个迷，不到最后一刻，没人知道会是多少，但有一点可以肯定，绝对是限价倒挂盘。

安邦实际效果图

揽月阁地块分为4块，其中地块一和地块四为住宅，地块二和地块三为商业，地块三最初规划新区最高地标“钻石楼”。

安邦地块位置图

根据拍地要求，16年开建，18年竣工，中间由于众所周知的原因，安邦一期住宅现由远洋接手操盘，竣工日期也一再延误。再啰嗦一句，狮山两个地标“信汇达”和“钻石楼”真是一言难尽。

目前览月阁一期房源共7幢超高层，面积段103-207㎡，其中103㎡大概200套左右，所有住宅已经全部封顶。

该案理论上已经符合预售标准，什么时候卖至今无任何消息，由于拿地价和学区，也是备受市场期待，但最终售价只能等官宣，套用一句歌词来形容这个项目

羞答答的玫瑰，静悄悄地开

总结：览月阁103㎡小户型应该要抢破头，相反超高层大平层狮山并不是特别吃香，参考禧悦大平层，建议投资只考虑小户。

2.仁恒运河时代

运河时代地块是16年那波土拍高潮的产物，3.1万楼面价至今还是新区地王，属于横塘街道并不算纯正狮山的标，还好仁恒也很少贴狮山标签，小区目前已经竣工，定位终端改善。

运河时代项目图

该案面积段143㎡-203㎡，纯大户设计，其中包含143、165、169、203㎡4个平层以及168㎡和195㎡的复式，相比复式，个人更喜欢大平层设计。

203㎡户型图

小区自带会所，人车分流，纯大户，外立面也是铝板设计，内部景观设计更是仁恒一贯的水系，加上仁恒物业，产品上完全配的上终端改善四个字。

唯一遗憾的就是学区，身处横塘没有狮山一流学区的加持，在周边竞品失分不少，尤其是面对直接竞品九龙仓邂湾澜庭；另外由于限价因素，哪怕项目竣工也未领预售，放风加装装修标准最高达8K/㎡。

上文说过，学区在狮山板块很重要，运河时代学区不占优势，但限价时代下，狮山板块认真做好产品的项目可能就这一家，和龙湖天赋一样，单纯考虑自住的顶豪请随意，产品没有让人失望。

总结：适合改善自住，小区品质一流，由于都是大户加上性价比低，投资客少，居住层次较高。

3.运河铂湾澜庭

去年6月急吼吼把售楼处赶出来，对外公开一天就关闭，直到上个月才正式对外开放，真是被“猪队友”拖累的典型。

铂湾澜庭要是抢在去年9-10月开出来，竞品压力会小很多，反观现在西有中海和九龙仓、南有滨河四季、北有保利...除了东边一条运河，要在冷兵器时代战争活脱脱的十面埋伏。

区域位置图

该案地段非常好，真正的3/5#线双地铁口，过了索山桥就是姑苏区，西环车行出入也很方便，加上紧邻新区实验小学东校区，步行接送上学。

如果不是有金融商服用地，这块地可以直接打造成隔壁姑苏公馆式的大面积纯改善豪宅，可惜没有如果。

铂湾澜庭效果图

如上图所示，整个项目共分为三个地块，其地块一为7栋住宅+1栋办公楼，也就是目前即将要卖房源所在位置。

参考模型

铂湾澜庭最让人诟病的是高密度，低得房率，去售楼处参观的时候，销售说20#是楼王，不知道是我和他两个人谁对楼王有误解。另外一期地块住宅楼下有底商，销售说可能会是银行，有没有影响可以参考狮山二手君地风华小区，差不多同类型。

铂湾澜庭143㎡户型图

面积段分别为129、130、143、178、184㎡5个户型，其中129㎡和130㎡是3房2卫，户型设计一般，143㎡相对比较惊艳，算是王牌户型，178㎡和184㎡也都是4房2卫。

总结：自住置换尽量选择高楼层房源，低楼层采光影响非常明显，小区密度较高，居住体验不会太好，价格放风3.8万，143㎡性价比很不错，178㎡和184㎡大户谨慎考虑，另外考虑吴中太湖新城壹号院交房标准，对于营销构建的豪宅不要太当真，限价很难做品质。

4.南山观枫四季

正宗枫桥的标，说狮山有点碰瓷的意思，很早之前身边枫桥拆迁土著朋友就在关注这个项目，上次樾澜庭日航开盘也去了不少小蜜蜂发传单，与运河时代相似没有狮山一流学区加持，市场关注度一般。

18年1月苏州第一场土拍，南山拿下枫桥这块地，楼面价21342元/㎡，溢价率42%，现房出售。同样是配建幼儿园，18年7月纯正狮山街道公交三厂地块，楼面价21285元/㎡，却惨遭流拍（现该地块规划建小学+幼儿园）。

理论上同价位下公交三厂地块性价比更高，奈何18年下半年开发商融资收紧，土拍市场寒风阵阵，只能说“拍”不逢时。

观枫四季效果图

该案共11幢高层，面积段128-180㎡，一期预计5月入市128㎡、146㎡、157㎡，没有小户配置，精装标准中央空调、新风系统、地暖三件套，年底之前交付。

146㎡户型图

146㎡户型标准宽厅大阳台，很方正，户型设计图有点复古风格，放风价4万，参考上瑞阁备案地价+1.5万标准，南山最终备案价可能仅为3.5-3.6万。

总结：性价比和最终备案价相关，如果备案4万优先考虑狮山竹园路，如果备案价3.6万，是不错的自住改善选择，小户128㎡会比较抢手，考虑该案不要看学区，狮山土著对马运路实验中学不是很看重，还不如一中追捧力度高。

5.中海上贤府

去年上贤府143㎡很多没买到的客户，不少选择了保利，有人跟我抱怨说手机不好没抢到，其实不是你手机不好，也不是网不好，至于哪里不好，你猜。

上贤府效果图

该案今年加推最后4幢房子，10#和11#靠竹园路的100㎡，8#的120㎡，6#的143㎡，主要体量是100㎡的，200套左右。我曾经不止一次说过，上贤府是狮山几个盘里面最喜欢的那个，一是户型好，二是学区相对其他更稳定。

100㎡的共3个户型，两梯三户，有点类似中海国社的风格，想想国社96㎡才两房一卫，上贤府100㎡的户型真的超级好，尤其边户。

上贤府100㎡边户B3

这是最喜欢的B3户型，除了进门洗手间有点反常规，功能性和保利128㎡一样，差了将近30㎡，对狮山刚改来讲10㎡就是一道鸿沟。

上贤府100㎡也有弊端，一是靠近竹园路主干道，吵是一定的，不要想着玻璃加装一层就能避免，不现实，并且容易落灰。二是正对国巨周边夜晚时不时有刺激性气味，看过之前文章的应该清楚，我在那边短住过两年，对周边还算了解。

当然瑕不掩瑜，上贤府100㎡和120㎡还是我眼中狮山最好的标。

总结：如果不能忍受噪音，对居住环境要求比较严格，慎重考虑。考虑性价比的，尤其刚改，100㎡和120㎡哪怕低楼层也可以抢，错过这个村，就没这个店了。

6.九龙仓邂湾澜庭

九龙仓和中海是同一块地，分为两家开发操盘，跟中海风格不一样，九龙仓定位纯大户改善，购房门槛也相对比较高。

九龙仓效果图

九龙仓共5幢住宅，密度比中海更低，314户更是狮山最少的一家，户型就三个143㎡、172㎡、210㎡，外立面也是熟悉的石材+铝板，跟仁恒运河时代同为竞品。

143㎡户型图

172㎡户型图

户型设计不像保利那么拉胯，143㎡谈不上惊艳，大户型172㎡和210㎡比铂湾澜庭好看很多，装修标准暂未公布。

该案目前最大的问题限价，如果想做改善品质，砸一分钱进去，就多亏一分钱，运河时代是实实在在已经做出来了，九龙仓还是未知数，但不管怎么说，由于学区因素九龙仓的性价比要高于运河时代。

总结：九龙仓存在的问题和中海类似，由于都是大户，小区品质相比中海会略好一些，考虑大平层九龙仓比铂湾澜庭更好一些。

7.保利月映庭

月映庭位置个人比较喜欢，不靠主干道，避免了不少问题，奈何户型和装修实在太过一般，去年开盘不如中海未能全部售罄，但并不是说保利性价比不高，相比周边二手房依然值得入手，目前二期验资据说已经结束。

保利月映庭效果图

该案由9幢17层小高层组成，最小面积127㎡也是最抢手的户型，143㎡户型B2户型有点像5年前香港时光，4开间朝南外加小阳台，B3户型只做了3房+宽厅，功能性相比B2稍微差了一些。

143㎡B2户型

跟中海一样，保利这次也是清盘加推，卖完就结案。如果考虑143㎡户型，B2优先选择。

总结：保利月映庭没有太大硬伤，有点需要说一下东边是永利广场出入口，加上玉山路段和运河路段只是双车道，高峰期堵车严重。和其他竞品相比，装修标准略低，不过小区密度适中，以大户为主，居住环境理应不差。

8.万科上瑞阁

坊间戏称上瑞鸽，去年从7月放风开盘到12月正式冻资间隔5个月之久，一期开盘905套全部清完，装修标准相比竞品还算可以，大户型186㎡比较抢手，主力户型128㎡和107㎡适合入门级刚改。

上瑞阁效果图

去年12月备案均价不到3.2万，107㎡单价最贵，中上楼层单价3.4万左右，总价350-360万区间可以买到不错房源。

今年销售放风备案价可能上涨5%，上个月开始接受冻资，信誓坦坦表示3月底一定会开，结果“鸽”性大发，开盘时间再次延后。

186㎡户型图

该案临近木渎板块，周边一路之隔有两个城中村，向阳路工业用地也比较多，隔壁就是化妆品厂，周边环境比不上竹园路沿线几个新盘

上瑞阁周边区域图

上瑞阁最大的优势就是价格，单价低、总价低在狮山这么多新房仅此一家，别无分号。明明是改善精装小区，限价后都快跟新升新苑差不多单价了，不热销简直没道理，受上瑞阁影响，周边二手小区尤其路劲香港时光，成交量和成交价直线下滑。

总结：一直有说法会把上瑞阁划到金色小学，个人觉的不大现实。其他没什么好说的，周边环境买的人都有数，在3.2万均价面前，一切变的不值一提，和上贤府100㎡小户一样，强烈建议入手。

9.大华春和景明

狮山版块新房位置最好的就大华，一号线地铁口，一路之隔就是商业，居住非常便利，学区预期也不会差，小区配建幼儿园外加狮山实小步行就能到，位置非常方便。

大华春和景明效果图

大华共有7幢高层外加洋房和叠墅，户型暂未正式公布，据传高层115㎡-160㎡，洋房125㎡-160㎡，叠加184㎡、195㎡，预计今年下半年入市。该地块目前工程被隔壁馨泰居民投诉后，不知道具体进度是否会受影响。

寒山闻钟投诉

总结：该案叠墅产品改善比较期待，最终户型、价格、装修标准如何还等官方进一步告知。

10.滨河四季云庭

狮山新盘争议最多的项目，其中90%以上因为学区。

先说项目，滨河四季云庭由四家开发商联手开发，仁恒负责工程和后期物业管理，很难说这个项目到底算不算仁恒。

跟上瑞阁一样，本来说上个月开盘，结果据说备案价没通过，现在正式开盘时间待定。

滨河四季沙盘图

首次加推4幢房源，面积段96㎡、112㎡、128㎡、140㎡共4个户型，其中96㎡是狮山所有新房中面积最小的，有点不符合仁恒大户的风格。

96㎡户型

小户设计中规中矩，标准中间户型，面积段不如竹园路几个竞品改善明显，但相较其他楼盘有仁恒品质加持，装修标准一般，没有地暖有中央空调和新风系统。

小区其实没什么好说的，很多人问到底什么学区？说实话，我不知道。

简单罗列出来一些反复讨论的各位看一下。

第一：该地块属于狮山街道，这个是毫无疑问的，挂牌的时候清清楚楚写了“高新区狮山街道”几个大字，然而一路之隔的棠悦湾也是狮山街道，所以并不能指着狮山街道就说小区能划进新区实小，逻辑上说不通。

第二：根据以往学区划分规律，横山路南的进成大，横山路北的是实小，这一点没错。但是滨河路以东区域以往没有划分过，指着这一点说能划到新区实小，逻辑上也讲不通。

第三：该地块是苏高新和招商联手拍下来的，仁恒负责建设和物业，很多人会说苏高新如何，这一点逻辑上也说不通，毕竟仁恒边上锦悦湾也是苏高新的。

综上：没有一点可以指向滨河四季是实验小学的学区，当然不排除。

总结：对该案个人建议，有学区需求的慎重选择。由于地块体量不小，首次开盘房源不参并不可惜，完全可以先摇竞品中海、铂湾、保利等，毕竟限价还在，二期也大概率备案价也涨不上去，当然以上仅是个人建议，各位根据实际购房需求出发。

03 叁 狮山新房还够卖多久？

这是我想和各位重点讨论的一个问题

上半年不出意外清盘的项目中海、保利、上瑞阁，加上洋房已经清盘的樾澜庭，实际上到了下半年，狮山购房门槛会变的更高。

览月阁一切未知，先不做考虑

运河时代由于总价和学区，不在绝大多购房者选择范围中

铂湾运河澜庭地块一住宅不出意外上半年清盘，东地块住宅何时入市未知

南山观枫四季按照体量今年有机会能够清盘，最晚明年中可以结案

九龙仓邂湾澜庭一共就314套住宅，而且以大户为主，门槛相比比较高

大华下半年高层会是个不错的选择，叠加准入门槛比较高

滨河四季学区的不确定性，大多学区需求置换的购房者不到最后一步，相信不会考虑。

这样一看，到了明年可能还在售的就只剩下运河时代、观枫四季、大华春和景明、滨河四季。也就是说今年上半年是置换狮山新房最好的机会，错过也就错过了，从狮山土地储备情况来看，以后也不会有这么好的机会。

珍惜眼前吧，接下来把笔者自己心中购房顺序说一下

350-450万预算：上贤府100㎡、上瑞阁128㎡、上瑞阁107㎡、滨河四季96㎡

450-550万预算：上贤府120㎡、保利127㎡、上瑞阁146㎡、铂湾澜庭130㎡、滨河四季112㎡、滨河四季128㎡

550-650万预算：上贤府143㎡、九龙仓143㎡、保利143㎡、铂湾澜庭143㎡、上瑞阁186㎡、滨河四季143㎡

650万+预算：九龙仓邂湾蓝塘或者等大华、铂湾澜庭170/180笔者可能不太会考虑，运河时代没有居住需求也不大会考虑，至于观枫四季价格未出，暂时不做推荐，还有览月阁就留个念想吧，买不到览月阁不可惜，苦等览月阁错过其他楼盘才是最可惜的。

狮山目前没有新地块入市，真的卖一套少一套，希望各位置换能抓住眼前的机会