大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。

前两天的一周问答中，我们为大家分析了一下白鸟湖片区的投资价值。（链接在这，感兴趣的朋友可以看看《》）诚然，乌鲁木齐房市团队是非常认可白鸟湖片区的发展潜力与前景。

只不过由于目前这一片区和主城区还存在较远的距离，且短时间内没有多条城市快速公交或者其他路网来填平在交通上的时间成本，且主城区的很多人口、商业资源在短时间内也难以辐射到这一片区，更多所依靠的是这一片区自身的发展动能。

所以在这一片区进行房地产方面的投资，可能需要付出更多时间成本和耐心成本，相对比主城区内的房产，在上涨速度和升值效率上也略显缓慢。

但是，还是有不少朋友青睐于白鸟湖片区的项目，这也从一个侧面说明，目前很多朋友还是有白鸟湖片区的房产置业需求的。而房一奇能够做的，就是带领团队尽可能快速的筛选出这一片区的高品质、高性价比楼盘，为大家提供一些分析与参考，减小踩雷风险。

那么话不多说，我们就开始今天的聊盘——白鸟湖片区兰庭·苏商壹号苑。

踩盘项目：苏商壹号苑（备案名：苏商美苑）

踩盘地点：乌鲁木齐白鸟湖片区城园路与北一路交汇处

踩盘时间：2020年4月20日

装修情况：毛坯

均价：6800元/㎡（一房一价）

户型面积：建筑面积约85㎡、97㎡、106㎡、109㎡、119㎡、125㎡

项目业态分布：高层、商业

一、区位

说起白鸟湖片区，很多朋友可能第一个想法就是：远。

苏商壹号苑也确实与主城区有一段距离，项目位于白鸟湖新区的核心区域，东临科创路，西邻城园路，南为北一路，北面为融汇公园。

在交通区位方面，虽然距离主城区较远，但是项目临近白鸟湖片区的三横三纵主干道的田字网格内：三横分别为苏州路西延（规划在建）、北一路、新医路西延（规划在建）。三纵分别为乌奎高速、科创路和望谷路。

目前前往该项目，需要经西山路高架，沿白湖路和沂蒙山街向西行驶上万盛大街后向西直行就可以到达（乌鲁木齐房市从天山区光明路出发，在非交通高峰期驾车时间约40分钟）。

在公共交通方面，目前项目周边有5035路（世界城东门-乌鲁木齐站北广场）、5021路（艺术学院-老华凌），两个公交站点距离项目的步行距离在1.1公里左右。

据置业顾问介绍，项目周边预计会有K4快速公交线路和地铁轨道交通4号线，这两条公交线路也会极大方便这一片区的公共交通出行。不过房一奇个人觉得，公交路网的畅通还是和这一片区的入住率和市政规划有很大关系的。

二、白鸟湖片区的学区房？

房一奇之所以在白鸟湖片区众多楼盘中选择苏商美苑，其中一个原因就是该项目打出了“学区房”的宣传，那么究竟教育资源如何呢？

深入了解后得知：项目北侧约900米处为白鸟湖幼儿园，据置业顾问介绍，该所幼儿园已签约为妇联幼儿园，同时也是目前全疆规模最大的妇联幼儿园，内设置24个班级。

距离项目约300米处为二号台地小学和农大附中分校，据了解，农大附中于去年6月与白鸟湖片区正式签约，房一奇预计该校区为农大附中分校，目前学校已经封顶，预计在今年9月份对外招生。

三、项目周边的商业与医疗

很多朋友选择白鸟湖片区，就是看中了这一区位的商业价值与未来发展。根据白鸟湖的发展定位，我们了解到白鸟湖片区计划打造为集高端商务办公、区域总部、行政信息、商业购物、酒店会展、文化娱乐、汽车展销、生活居所及生态游憩等功能于一体的现代服务和新型工业聚集区。

这一片区发展利好，苏商壹号苑又能占到多少？

1、 白鸟湖片区万达广场

该万达广场预计明年开建，距离项目仅一路之隔。为乌鲁木齐的第五座万达广场。

2、 项目临近三大公园

白鸟湖片区也以生态环境著称，据置业顾问介绍，该项目临近生态公园、融汇公园和坡地公园，此外项目约两公里范围内，有金茂集团所投资的中华丝路主题乐园，

该主题乐园还在建设中，建成后将是乌鲁木齐最大的一个文化旅游商业为一体的大型动漫主题乐园。此外，房一奇在前往该项目踩盘时，也看到了距项目约2公里的奥特莱斯。

整体看下来：

商业：白鸟湖片区万达广场、奥特莱斯

医疗：项目周边暂无大型医院，需依托高铁片区。据项目7公里有乌鲁木齐国际医院。

四、项目与户型

项目详情：

容积率：3.5

绿化率：36%

物业服务：绿城物业

车位配比：1：1

项目业态：多层商业、高层住宅

整个项目整体体量还是比较小的，社区内共有6栋楼，也只有约600户业主。好处就是整体营造的是小而美的社区，不利端也有：由于社区体量有限，那么在社区内的配套可能会有所不足。

在风景园林方面，苏商壹号苑是目前乌鲁木齐为数不多的新古典主义风格，据置业顾问介绍，项目内的建筑立面主要采用经典法式风格，并且设置了罗曼之春庭、巴厘岛之夏庭、梵高之秋庭和阿尔卑斯之冬庭。房一奇个人觉得名字还是非常浪漫的，也希望能够营造出这一效果，此外项目内还设置有人工湖水景。

（项目效果图）

在物业方面，苏商壹号苑物业交付由绿城物业进行管理，针对这一点，房一奇觉得是一个加分项，毕竟好的物业对于社区维护、良好居住氛围营造方面都是有好处的。

在户型方面，苏商壹号苑目前有多个户型可选，面积范围在85㎡——125㎡之间。我们选择了三个市场关注度较高的户型来做点评。如果大家对其他户型感兴趣，也欢迎添加房一奇微信私聊哦。

建筑面积约97㎡ 三室两厅一卫

该户型布局方正，南北通透、动静结合，是一个全明户型。

作为100㎡以下的小户型，在空间布局方面还是比较合理的。在入户处设置有玄关，也在一定程度商照顾到了私密性。

总体上是目前乌鲁木齐房地产市场上比较主流的经典三室户型。有所不足的就是这个户型里，主卧的面宽为3.0米，房一奇个人猜测是把面积分给了次卧，所以使得主卧并没有特别宽敞。

建筑面积约109㎡ 三室两厅一卫

这个户型整体也是比较方正的，动静分区。不过没有做到南北平行通透。客厅和主卧的面积都还是比较大的，再加上客厅的飘窗设计整体视觉上会更加显得通透宽敞。卫生间做了干湿分离，明厨明卫。

不过房一奇觉得有所不足的是在玄关和厨房门是紧挨着的，如果逢年过节家庭聚会时，玄关和厨房上菜可能会形成一个小的拥堵区。

建筑面积约125㎡ 三室两厅两卫

这个户型同样时非常方正的且明厨明卫，动静分区。和之前我们所看的97㎡户型有类似，不过没有做到南北平行通透。主卧内做了一个独立的衣帽间，不过一进主卧们首先是一堵墙，房一奇个人觉得这个观感可能不是特别好。

客卫做了干湿分离，厨房为L型设计，这个户型就是典型的特别符合咱们新疆人的户型：餐客一体，一进门特别宽敞，不过各个房间可能面积就只是刚刚好。

五、房一奇点评

总体看下来，房一奇觉得苏商壹号苑这个项目本身还是不错的：物业和园林设计方面可以预见今后的居住体验不会差，周边也有白鸟湖万达、学校等升值溢价属性。

6800元/㎡的均价在白鸟湖片区一众项目中也算中规中矩。不过这个价格和泛会展片区一比，可能在性价比上就矮了一头。毕竟距离主城区的客观距离，是短时间内无法逾越与填平的鸿沟。

对于一些本身工作、生活在白鸟湖片区的刚需朋友，房一奇还是很推荐这个项目的：毕竟周边生态环境、空气质量等可能都比主城区好，还不像主城区交通拥堵。

不过对于一些想投资或者在主城区工作的刚需朋友，房一奇更加建议再考虑一些时间成本（这个时间成本，不止指通勤时间成本，还有升值周期等等）。

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