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这次疫情肯定会严重影响到中国甚至是全球的经济形势。

咱们作为普通百姓，对宏观经济并不关心，最关注的还是眼下的房地产市场，具体说就是房价走势。

这就相当于天气，气候是否变暖，是联合国和各国政府关心的事情，咱普通百姓只考虑今天是否下雨，用不用出门准备雨伞。

商品价格，具体到大家关心的房价，主要受三个方面的影响，人、货、钱。也就是购买人群、商品供应量、货币量。

上期已经分析了北京市场新房供应量的变化，以及会带来什么影响。这次再谈谈需求，看是否会有重大变化，以及将如何影响到北京的房价。

所谓的需求量，就是想买房的人群。但先要讲讲到底什么才是真的需求？

按照官方数字，北京现在有2200多万人，1000万户左右，而商品房存量总共才750多万套。那减去一家有两三套的，说明至少有300多万户无房。但这300多万是不是都算需求呢？

当然不是，其中的需求并没多少，大多数都是需要。而需求和需要是两回事儿。

打个比方，老张想买辆奥迪代步，但买不起，这算需求吗？老李买得起但舍不得，觉得没奥拓划算，这算需求吗？隔壁老王又有钱又舍得，但却摇不着号，这算需求吗？都不算，这只能算需要，不能转化为购买力的需要。

大概是8年前，逃离北上广成了响亮的口号。但有多少人真的逃离？这些人中有多少是卖了房逃离的？是否影响了房价走势？

按照官方统计数字，经过大力的城市治理，北京2019年比2018年北京减少了两万多人，相当于人口总数的0.1%。而且，这两万人里，有多少是有能力买得起房却离开的呢？

什么是需求：必须是同时具有购买能力、购买意愿和购买资格的才算需求。

当然，购买意愿可以引导激发，购买资格也总有办法获得。但如果没钱，也就是没有最基本的购买能力。那也就是说，需求的第一群体就是具有购买能力的人。

第一类：具有购买能力的人：在北京的有钱人。

谁是有钱人？北京有多少有钱人？这些问题恐怕谁也说不清。但大致可以勾画出几个群体吧。以富豪、企业高管、私企老板、拆迁户、演艺明星和高收入的自由职业者为主。虽然人数不占主体，但却是握有资金量最多的人群。

第二类：具有购买能力的人：学习、工作、生活、成家、为了扎根在北京还并为之奋斗的人。

第三类：具有购买能力的人：全国各地的投资客，为了货币保值、为了解决将来的医疗教育问题。

那分析一下，这些有购买能力的人，会在疫情之后离开北京吗？反正我想不出离开的理由，而且就算是离开，他们会卖掉房子离开吗？

疫情之后，需求人群不会减少！！

说完需求人群后我们再来看一下全世界城市发展的规律——人口一直都是向大城市聚集

为什么会这样，归根结底就是：为了挣钱，为了生存。大城市的人越多，钱和机会也就越多，也就有越多的人来挣钱。直至达到临界点，也就是城市承载能力。

人们离开一座城市，极少会有真正去追求“诗和远方”的，都是生活艰难到坚持不下去了，或者说是实在不适合了，所以才离开。但有走的就有来的，有人辞官归故里，就有人星夜赶考场。也正是这种新旧更替的流动性，才更加增添了城市的活力。

疫情会让人们恐惧，但会因为恐惧而离开吗？恐怕不会。病毒是不分城市和地区的，能区分的只是各地防疫和医疗的能力。

北京和其他大多数城市相比，在疫情爆发之下，哪里的医疗能力更强？哪里会更受到重视？答案不言自明吧！

小结：我不认为疫情之后北京的常住人口会真正减少，尤其是有能力买房的人会离开。那也就是说，需求人群不会减少，所受到影响的只可能是需求的意愿。

上期讲到了，新建商品房供应量的减少是必然的。这期我又分析了，有需求的人群却不会减少。

按照经济规律，在其他条件不变的情况下，供需关系必将发生变化。

总结：认为即便是疫情没有严重影响到中国经济，只是房产的供需关系失衡了，房价也必然随之波动，上涨的概率非常大！

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