REITS来了。4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称为“通知”），标志着我国公募REITs正式起航。

特约作者：北大MBA、资深房地产专家、

中国地产华表奖组委会首席经济顾问、

海花有约私董会韩国分会执行会长孟伟

首先将我于4月20日发表的“‘房住不炒’下的房地产何去从”中的一段引录如下：

“从国家基建投资的逻辑上看，国家领投，地方跟投，撬动社会资金进入，形成投资闭环，项目得以实施落地。国家领投没问题，很坚实。但在疫情下，社会资金的进入出现了大问题，有的企业已经倒闭，有的还在为“活着”努力中，真正活的好的企业并不多，哪还有余力参与基建投资呢？在此形势下，地方跟投就显得极为重要了，要挺的住，以时间换空间。但问题是地方政府也缺钱。”

简而言之，为应对疫情的影响和经济下行的压力，国家加大了对基建的投资，在此环节中，地方的角色非常重要，地方是连接上下的腰部，挺的住，才能有未来。REITS的到来，在盘活不动产资产，增加融资能力，降低负债杠杆等方面， 能为地方政府赋能，但这只是中长期的利好，而不是当下，为什么呢？

1、从实效性上看。

“通知”中有“规则先行，稳妥开展试点”， 表明， 前期的规模不应太大，要稳妥前行，不断积累经验，纠偏试错，在完善制度规则后，逐步放大其规模。所以 REITS只有到了中长期才能兑现其利好 。

2、从准入门槛上看。

“通知”中的“基础设施REITs 试点项目要求”有“三个聚焦”，即聚焦重点区域、聚焦重点行业、聚焦优质项目，这是试点实施的重点所在。

⑴ 先看“聚焦重点区域”。

“通知”中明确了，”优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。”

除了上述的六个重点区域外的其他区域呢，至少短期内搭不上REITS了。

但从中长期看，又如何呢？这就要看 “聚焦优质项目”了 。

众所周知，根据经济发展、文化教育、工业及商业等考量，中国城市划分成了五个等级，即一线城市、二线城市，以及三、四、五线城市。符合REITS标准的优质项目的数量也会按城市的等级由高而低递减，二线以上城市集中了绝大多数优质项目，对三、四、五线城市而言，有机会，但不多。

还有，会不会通过行政手段对欠发达地区的标的REITS项目有所政策倾斜或扶持呢？

“通知”中表明，推进基础设施REITs试点的基本原则之一是，“遵循市场原则，坚持权益导向”。坚持市场化原则，就是要建设一个公开、透明、有效的市场，就是要摒弃的行政干预的做法。

可以说，REITS不会是普惠式的项目。

⑵再论“聚焦优质项目”。

“通知”对优质项目的定义为，项目权属清晰， 市场化运作，已有持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力等。

还有，中国证监会与“通知”同时发布的“公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）”中，对REITS项目标准有明确要求，如下：

“（一）原始权益人享有完全所有权或特许经营权，不存在经济或法律纠纷和他项权利设定；

（二）原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近3 年无重大违法违规行为；

（三）经营 3 年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；

（四）现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入；”

以上每一条都是强条。

地方主政官员，可以自己评判一下，其所属的不动产资产有多少达标的呢？

可想而知，其绝大多数或多或少存在瑕疵，有的有经济、法律纠纷，有的是财务、纳税不正规，有的对业绩粉饰等。

REITS是一个规范、公开、公平、有效的市场化标准，可以倒逼地方政府进行实质性、建设性的改革。

REITS将是考核地方政绩的新的试金石，其衡量标准是以横向比较为主，纵向比较为辅，以为公允。

可以说权益型公募REITS的试点实施， 对地方中长期利好。但在受疫情影响的当下，为恢复我国经济，除加大基础设施投资外，还要迫切解决两个问题，即尽快拉动内需，尽早解决地方缺钱之急。

所以我依然坚持我在“‘房住不炒’下的房地产何去从”文的观点，即在“房住不炒”的大框架下，适度开放房地产市场。