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在北京均价已经达到6万的今天，从CBD国贸向南，只要一过双井桥，就似乎一脚踏入了价格洼地。均价猛然跌落至5万多元，甚至东南二环外，竟然存在不到5万元的商品房小区。弘善家园和华辉苑，均价都在4.8万左右，这是为什么？
提问：
章老师好！我不是北京人，但我老婆有了5年社保，能有买房资格了。我们来北京很多年了，一直在十八里店这边做生意，住在自己的店铺里，所以没想过买房，但也失去了很多机会。现在感觉如果当年买套房的话，比做生意赚的还要多。
今年我想买房了，但遇到一个问题，就是不知道在哪儿买好。我通过这些天的看房，发现了一个怪现象，就是东南沿线，从五环到三环的价格都差不多，全是5万上下。这就奇怪了，按说不是应该离城区越近房价越高吗？
我觉得这里面一定有什么原因，但是我想不通，所以请您分析一下，这么选择？是三环四环还是干脆到亦庄旧宫和垡头，从投资的角度讲，那个地区最有发展，谢谢。
回答：
1、佩服！你的观察力非常棒，发现了很多北京人都没注意到的现象，不愧是生意人！
2、在解答问题之前，先请你思考一个问题：你为什么买得起房？钱从哪儿来的。
当然这句话是废话，挣来的呗，还能是抢来的？但这就是解答问题的关键，你的钱是从哪儿挣来的？是从十八里店做生意挣来的吧！
那这说明什么？说明十八里店有产业，但没有合适的住宅区，所以才让你拿着钱去其他区域买房。
3、一个区域，决定其房产价值和走势是根基是什么？是产业和主流居住人群。
4、东南沿线是一个非常有代表性的区域，从方庄开始，潘家园、华威桥、十里河、成寿寺、垡头、旧宫，直到亦庄，房价相差无几。为什么？就是因为产业和主流居住人群决定的。
5、先说产业，北京南城几乎就没有什么形成规模的产业。这个产业主要指制造业，包括网络、科技、信息、教育等新兴产业，但不包括购物餐饮娱乐服务等第三产业。
没有产业，区域内的人群就必须去区外挣钱。比如我从小住在北京南城榄杆市，1991年到西北三环上班，每天都要骑车斜穿整个城区。
发现了一个现象，就是南城人比北城人起的早。南城已经是车水马龙了，北城却似乎刚刚醒来。这就是因为各个大单位都在北城，南城人要去北城上班，所以必须早起。
这种情况是历史沿袭下来的，短期内不太好全盘改变。尤其是南三环到东南区域，由于开发的早，已经没有了大规模的土地，更难发展产业了。
别说成规模的制造业了，在2009年之前，南城连大型ShopingMall都没有，仅有木樨园地区的批发市场。首地大峡谷算是第一个大型商业，开张后也是经营困难，一度险些转让。可见南三环区域的消费能力，远远赶不上北城区域。
时至今天，南部区域的产业集群地区也只有三个，亦庄和丰台科技园，加上尚未完全成形的丽泽商务区。
产业集群的缺乏，导致区域内人群的创富能力较弱，而其最直接体现就在房价上。
具体到东南沿线，整个区域内几乎没有办公集中地区，也就是连注册的公司都少。那没有支柱产业作为创富来源，何以支撑房价呢？
6、再说居住人群，以方庄说起，这里在90年代号称北京第一个富人区，在1998年房价就达到了万元，腾龙公寓甚至高达16000，天价。但后来随着房改政策出台，方庄房价雪崩般崩塌，最低时跌幅高达70%，无数人被套牢。
当然现在房价涨回来了，但也就是6万多而已，和北二环外的无法相比。
其实方庄的情况和很多老公房小区都是一样的，都曾经有过辉煌，但是随着时间流逝。由于当年的户型和社区建设落伍了，富人开始搬离，剩下的都是老人，搬来的都是基层百姓，创富能力相对低的基层百姓。
7、其他区域也差不多，比如潘家园，其中最典型的就是弘善家园。其业主大多数都少前门地区的拆迁户，同样属于创富能力较低的群体。因此造成小区环境欠佳，现住的和搬来的都是基层百姓，二环边的房价竟然才不到5万元。
甚至说，除了山水文园等仅有的几个高端楼盘，整个东南沿线就没什么高价小区。
中国有句老话，叫物以类聚人以群分，很有道理。现有的基础人群决定了社区的氛围，不适合的会搬走，置换来的还是同类人。这种同层间的循环，导致区域内主流人群非常稳定，很难提升。
甚至可以说，如果南三到南四环沿线，未来在自身或者周边没有产业支撑的话，不仅将永远是房价洼地，甚至会成为深坑。
8、这和中关村地区就有很大不同，同样的老社区老公房，但房价一直高高在上，而且抗跌能力超强。为什么？
就是因为其周边有产业，网络、通讯、科技等新兴产业吸引了大量的高知人群，而这些人的创富能力是远远高于其他区域的。
再一个，中关村的教育水平，导致社区内也是业主更换频繁。但置换进来的新业主，还是具有较高收入、较高继续，且舍得为孩子教育投资的群体。这些人，支撑住了当地高昂的房价，连老破小都要12万左右。
9、在南部，三环外区域，具体到东南沿线，我建议在亦庄置业。这里是北京南部最有前途的地区之一。
以五环外的位置，而且的孤零零的区域，没有周边配合，其房价都站在了5万以上。就是因为这里有成规模的产业集群，区域内主流人群也以企业高收入员工和管理者为主。其创富能力和积蓄都远超其他板块人群。
所以，亦庄的未来的房价发展也势必超过其他板块。尤其是在东南地区整体开发之后，亦庄更会借势腾飞，这点和望京的发展趋势类似。同样都是先独立发展，后来借助周边的规模形成，更加确立了自己的区域价值。
10、当然，我这是主要从投资角度分析的，如果只从居住角度看，那可选范围就更多了。比如旧宫板块，近几年发展的非常好，完全一派繁华都市的景象。从交通、配套、绿化等各方面来讲都很先进，居住体验远超三环内。
请根据自身的需求来进行衡量。如有疑问，请再次提问。
本专栏文章均为原创，凝结了从业20年的房产经验，如让你有所收获，不胜欣慰。
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