当前，我国关于COVID-19疫情的防控工作，取得阶段性成效，除个别重点地区外，国内生产生活秩序基本恢复。房地产作为国家经济的支柱产业，其市场活动中最活跃的组成部分——住宅商品房交易，因疫情期间客观变化所导致的履约障碍，近期已基本消除。但在疫情作用下，此前积累的矛盾与日后显现的影响，随着相关法律事实的确定，及各地法院系统立案与审判工作的陆续恢复，得以逐步释放并大量形成具体的合同纠纷案件。

有鉴于此，本文归总并分析此次疫情影响下，商品房交易的主要争议类型及其成因，并在此基础上，论述具体纠纷的处理规则，并给予相应的法律建议。

一、当前商品房交易的主要纠纷类型

合同义务，在“合法有效”与“约定优先”的前提下，既包括按合同明确约定及法定明确方式[1]或标准[2]所确定的约定合同义务；也包括依法律、法规的相关规定，就特定合同关系在合意内容之外，所设定的法定合同义务。两者总合，即双方所负合同之债，对此，当事人应予“全面”履行[3]，未依法并按约给付全部或部分合同义务的，则构成“违约”。

无论是全部或部分义务的拖延或拒绝履行，还是虽履行但不符合约定或法定标准，相关“违约”情形，从时间角度出发，笔者认为，本质上均可定性为“逾期”，即一方当事人，未在计划节点或期限内，完成预期标准或范围的约定或法定合同义务。

商品房的交易，以购房者按时足额支付购房价款、开发商依法按约出让房产权利为主要内容，但因其交易程序繁冗、履行顺序复杂，且互为先后与关联，故鉴于每一交易环节的经过即暗含一次可能的纠纷，且前置义务履行的迟延，往往会影响后续交易流程的推进，因此作为商品房的买卖双方，在合同订立与履行阶段，发生纠纷的概率与类型，较之其他普通商品的成交，更为密集与多样。

结合此次疫情，鉴于其爆发初期，有关交通运输管制、人员流动限制、强制观察隔离，或聚集场所关停等防控措施的采取，导致我国大量商品房的交易过程，可能因相关环节受行政措施影响，而导致“逾期”，故经“归责”而在合同层面，构成可能的有关义务迟延履行的“违约”情形，并涉及相应法律责任的承担。

鉴于购房款项的支付，除特殊情形外，原则上，不受疫情影响，故现阶段所形成有关商品房买卖合同的履约迟延，主要集中于三类“逾期”情形——迟延“签约”、迟延“交房”、迟延“过户”，以下就三者的内容、成因与处理，逐一展开论述。

二、关于“签约”的逾期

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签约义务的形成

商品流通中，经营者通过自产、外购、委托加工等方式，取得标的物所有权，是完成有偿转让的前提，但实务中，以“供不应求”的市场环境为典型，不排除交易双方，因卖方筹资扩生产，或买方控价保供给的需要，而在前者形成法定物权前，即选择建立合同关系，并以“定金”、“预付款”等形式先行付款的情形，该合意的达成属“意思自治”，原则上法律不干涉。

但关于商品房的“预售”，其实质虽属于上述合同行为，然因我国“房价与年收入比”已远超国际标准的合理区间，且“单次大规模开发”通行于国内住宅的项目营销，故就楼市而言，现实国情决定其民生经济的根本属性。基于此，以维护社会稳定为主要目的，法律就商品房建立“预售许可制度”，通过设定相关的条件[4]与罚则[5]，并规定禁止挪用预售所得[6]。

在地产行业高速发展时期，“卖方市场”的供求关系与价格走势，催生开发商持续高周转投融资金，以及购房者提前锁定房价与房源的冲动，市场为寻求突破“预售许可”规制，开始出现商品房的“认购”，并逐渐成为市场惯例。该“认购”的实质，仍触及商品预售的核心诉求——卖方以价格的上行空间，换取筹资渠道或投资杠杆；买方以付款的期限利益，换取购买资格与成本控制，但也同时冲击预售许可的制度初衷——防止出现因开发商“资不抵债”违约，进而造成购房者“房财两空”风险的大规模“烂尾”局面。

为消解上述因以认购形式规避预售限制，而对许可制度形成的冲击，国家在兼顾经济发展、市场需求与地方财政等因素的基础上，就“认购”与“预售”从行为效力角度，通过司法系统对两者关系与边界的定性，适度放宽制度约束，最终给予“有条件认可”[7]，具体而言：

根据司法解释，最高院对取得《预售许可证》前，认购商品房合同行为：仅就其中设定的有关商品房买卖合同缔约义务，以及围绕其约定定金等内容的有效性，予以承认；但对其预约内容外关于其他交易事项的约定，因行为涉及“预售”而违反强制性规定，故原则上仍认定无效；唯超出预约范围后，具备商品房买卖合同主要内容[8]，且收受房款的，按预售合同处理[9]，即除非诉前取得许可，补正效力，否则认定无效[10]。

据此，开发商与购房者之间，在商品房认购环节，可能依法通过协议（如：预订书、认购合同、订购书、意向书、备忘录等形式的书面预约），互设关于特定期限内，订立买卖合同的缔约义务，而该义务在此次疫情期间，受相关因素影响，而未按约定时间履行的，可能会导致迟延履约一方，相应法律责任的承担。

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迟延签约的责任

经前文论述，就认购协议的合同行为而言，关于其性质：（1）之于商品房认购本身，作为独立的合同形式，约束双方当事人承担，在特定期限内完成缔约事宜的合同义务；（2）之于商品房买卖合同，构成“预约”与“本约”关系，即仅形成订立本约的请求权，但不得主张履行本约内容；（3）之于商品房交易过程，可定性为在买卖关系建立前，有关契约缔结中磋商程序的特定环节，即认购双方实际处于围绕商品买卖的合同订立阶段。

据此，在商品房认购关系中，因一方怠于或拒绝履行缔约义务，进而导致双方最终未在约定期限内，完成商品房买卖合同订立的，守约方根据司法解释与《合同法》的相关规定，理论上有权通过解除预约合同[11]，或基于缔约过失责任[12]，向相对方主张相应的损害赔偿，即要求赔付其因此造成的实际损失。

但上述实际损失在认购情境中，本质上属于对守约方关于缔约预期所付信赖利益的损害，而关于该损失的界定与计算，我国司法实践尚未形成统一的认定规则，所以，鉴于商品房认购合同通常设置“定金”以作订立买卖合同的履约担保，且最高院对此情形下“定金罚则”[13]的适用，在司法解释中予以明确支持[14]，故笔者建议，开发商或购房者，在相对方违反缔约义务的情况下，应优先以拒绝返还或要求双倍返还定金，而非主张损失赔偿的方式，维护自身合同权益。但是，未按约履行缔约义务的责任方，因“不能预见、不能避免并不能克服”的事由，导致“违约”的，有权依据《合同法》中设定的“不可抗力”规则[15]，主张免责。

结合此次疫情，在其爆发初期，因相关行政防控措施的采取，而客观上对商品房认购合同主体造成行为阻碍的，则构成其无法按约履行缔约义务的“不可抗力”，就交易双方而言，可能遭遇的情形有：购房者因隔离治疗、医学观察或交通管制等措施的采取；开发商因经营活动禁止、营业场所关停等措施的实施，导致在计划缔约期间内，无法到达或提供约定签约地点。此情形下，受措施客观影响一方，未按约订立商品房合同的，有权以“不可抗力”为事由，主张免除认购合同的违约责任。

但是，除上述客观因素外，鉴于合理预防经实证可有效隔断病毒传播，故开发商基于内部的风险防控，或购房者出于感染的心理恐惧，而拒绝或怠于完成合同订立的，笔者认为，不构成其不可抗力事由，应承担相关法律责任。

三、关于“交房”逾期

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交付迟延的情形

在商品房交易中，作为买卖合同关系的出卖人，开发商的主要合同义务是，向购房者依法并按约转让标的物权。该“转让”的行为构成，除房屋产权的变更登记外，还应当包括标的物占有的转移，即业界所称“交房”。

除非事前作特别约定，原则上“交房”须经由开发商与购房者协同完成——“前者履行义务、后者接收义务”，并且，该交易环节分别以形式层面的“交房”与实质层面的“交房”共同作为其完成标志，具体而言：（1）形式上表现为，提供与签收法定或约定交接文件；（2）实体上表现为，交付与验收特定标准的交易房屋。

据此，上述交易特征导致“交房”环节所涉合同纠纷，既可能由于逾期的交付，也可能包括迟延的接收；既可能因为程序性缺陷，也可能源自实质性违约。

实践中，围绕商品房交付，买卖双方产生争议的成因，包括但不限于：未达到国家质量标准（如：甲醛超标、结构缺陷）；未遵守诚实信用原则（如：虚假宣售、一房二卖）；未满足合同约定要求（如：建材型号、厨卫品牌）；未匹配法定规划设计（如：面积偏差、户型改动）；未符合配套承诺（如：设施配建、车位保证等情形）。

结合此次疫情，在各地逐步恢复正常生产秩序前，国内工程建设活动的开展，普遍因相关行政措施的强制施行采取与履约环境的客观变化，而受到不同程度的阻碍，由此导致其施工进度的停缓，进而最终造成房建项目所原定计划工期的延长。

鉴于商品房从建设阶段进入使用阶段，以“竣工验收合格”为法定强制分界，故疫情期间，商品房买卖的合同履行，除“现房”交易外，关于其中“期房”合同的交付环节，影响其义务按约履行的主要因素是：由于前期项目竣工日期计划外的延后，直接导致开发商可能在后续期房合同所设“交房”节点，尚不具备房屋交付的实质条件，而导致履约的逾期。

此外，需要注意的是：关于房屋交付的程序要件，除应依法提供“宅质量保证书”、“住宅使用说明书”[16]外，部分地区实施“交付使用许可制度”（如：上海市地方性法规设定“新建住宅交付使用许可证”[17]），故因疫情期间，相关行政部门的受理工作暂停或审批流程延缓，导致开发商相关的许可证明申领，远超常规手续办理时间（如：上海“新建住宅交付使用许可证”行政审查的法定期限为20天[18]）的，同样可能导致其形式层面的“交房”逾期。

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迟延交付的处理

关于逾期交房的违约责任，买卖双方通常约定：按每日全额房款的相应比例，自约定期限届满次日至实际交付日期，计付违约金；逾期超过特定天数的，购房者有权单方解除合同，并以房款相应的数额比例，主张违约金（如：期房预售合同示范文本第12条[19]约定，现房买卖合同示范文本第13条[20]约定）。未作约定的，则根据司法解释规定，参照迟延期间，主管部门公布或评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定赔付数额[21]。

上述法律后果，以开发商有权适用不可抗力或情势变更规则，进行有效抗辩为例外。

结合此次疫情，经前文论证，受其影响最可能致现阶段交房迟延的原因，是前期商品房计划工期的延长，而就直接或间接造成其进度停缓的客观因素（下称“建设阻碍因素”）而言，（1）行政措施层面，包括限制人员流动或物流运输、禁止施工或限制作业规模，及强令建筑工地采取现场防疫；（2）建设环境层面，包括建筑市场中人工、材料等生产要素的价格上涨，及下游产业有关建材与设备机械的供应紧缺。而根据作用于工程进度的影响程度，阻碍因素分别构成交房义务履行的“不可抗力”或“情势变更”事由，简析如下：

关于房屋交付的“不可抗力”，若建设阻碍因素造成房建进度停缓，且项目无法在保证法定“合理工期”[22]的前提下，通过后续施工作业强度的上调，以在计划工期内完成竣工验收，进而最终造成商品房在约定或法定的交付期限届满前，仍未实质完工或不满足形式要件的，笔者认为，此情形下的建设阻碍因素，属于“交房”义务的不可抗力事由，开发商得以依此主张相应违约责任的免除。

关于房屋交付的“情势变更”，若建设阻碍因素所致进度停缓，虽可通过追加建设成本以强化施工作业效率的方式，强行确保商品房在买卖合同约定的交付期限内，具备“交房”的实质与形式要件，但由此会造成卖方履约成本明显增加的，笔者认为，此情形下的建设阻碍因素，造成有关“交房”义务履行的情势变更，开发商有权以按期交付致合同利益严重失衡为由，诉请变更预先设定的房屋交付期限。

受限文章篇幅与结构，有关上述不同情形下，不可抗力与情势变更的区分定性，本文仅作简要分析与结论，相关内容建议参阅笔者此前发布的文章——《》，文中就此命题，展开较为全面与深入的论述。

此外，审判实践中，为作违约责任抗辩，开发商就阻碍因素中的“情势变更”不作特别区分，而概括以构成“不可抗力”主张免责的，不排除经法院判定，理由成立，但若原告代理人对此清晰表述前文所证法理，明确反对案涉事由定性的，鉴于不可抗力的举证责任由履约方承担，且适用情势变更以诉请为前提，故被告此情形下，可能存在“不可抗力事由不被认可，情势变更反诉不被准许”的诉讼风险。所以，为避免诉中陷于被动，就开发商而言，明晰自身所受客观影响之于迟延“交房”属于不可抗力还是情势变更，有其现实意义。

另，需要注意的是：因前文所述行政许可的迟延，直接造成商品房因不具备法定交付前提，而无法按期完成程序性“交房”，且该事由的发生为开发商所“不可预见”的，则鉴于审批流程非市场主体可控，故笔者认为，此情形下，开发商得以依据不可抗力规则，主张相应迟延期间的违约责任免除。

四、关于“交房”的逾期

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“过户”环节的合同义务

我国《物权法》规定，不动产转让以变更登记为所有权的转移标志[23]。所以，鉴于合同标的物的不动产性质，相比其他普通商品交易中动产的交付[24]，商品房买卖合同的履行，除“交房”外，还须就其产权进行变更登记，以完成物权公示，即业界所称“过户”。

类似于商品房交易中房屋的交付，应当先完成建造，再进行交接的环节设定，其“过户”行为，同样须在具备履约条件的基础上，就所有权的变更，经卖方履行、买方接受，即以形成法律层面的有效权属为前提，由双方办理行政交易手续。具体而言，实务中，由开发商在经确权申报完成“首次登记”的基础上，与购房者共同提交所有权转移登记的申请材料，由所涉辖区的不动产登记机构，依法完成变更登记工作。

据此，完成商品房“过户”环节的，应由三部分构成：（1）在竣工验收后，完成以开发商为权利人的首次登记；（2）由商品房买卖合同双方，按约办理交易手续并提供相关申请材料；（3）经不动产登记机构，依法完成变更登记工作。

鉴于登记成为产权人是购房者的主要合同目的，故通过针对未“过户”情形设定得以行使单方解除权或主张违约责任的起始时间，就开发商而言，实质是明确其履行有关“过户”义务的最晚时间，以此设定方式，相关约定与法定的履约期限，分别如下：

关于约定的履行期限，基于“过户”作为开发商的履约内容，实质已涵盖其应先予办理“大产证”的设定，且其后的变更登记事项由法定流程规范，而不受合同约定调整，故一般情况下，关于过户环节的合同义务，交易双方主要针对申请手续的办理节点，进行约定，通常其履行顺序设于房屋交付后，履行时点设在交房后特定期限内。

关于法定的履行期限，最高院以登记手续的“办结”为节点，直接从行为结果的角度约束开发商，规定其应保证买方在特定期限内，取得“房屋权属证书”，根据司法解释[25]，该期限为“90日”，起算日期分别为，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起。

据此，开发商应当按照上述约定或法定的时间标准，依法办理商品房所有权的转移登记手续，否则，可能承担迟延履约的相应违约责任。

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“过户”逾期的法律后果

实务中，对于有可能出现的逾期“过户”情形，开发商与购房者在合同订立阶段，通常约定：出卖人应当每日按已付房款的相应比例，计付迟延期间的违约金；逾期超过特定天数的，则买受人有权单方解除买卖合同，并以已付价款为计取基数，约定利率为计算标准，主张价款支付至款项返还期间的相应利息（如：商品房现售合同示范文本第17条约定[26]、商品房预售合同示范文本第20条约定[27]）。

“没有约定违约金或者损失数额难以确定”的，则根据司法解释的相关规定[28]，可按已付购房款总额，参照央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算数额。

结合此次疫情，关于前文所述完成“过户”的环节构成——“初始登记”、“手续办理”及“变更登记”，均可能因受疫情期间相关因素的阻碍，而发生计划外的进程迟延。

具体而言，疫情所涉客观影响，除了类似于前文的迟延“交房”情形，同样可能在其“期房”交易中，因前期建设工期的延长致商品房“初始登记”计划外的滞后，进而最终影响“过户”外，疫情期间，其他可能阻碍“过户”的变化因素还包括：（1）个别购房者可能因隔离治疗、医学观察或交通管制等行政措施的采取，无法协同办理变更申请手续；（2）部分地区不动产行政部门或登记机构，因防疫所致流程调整与人员调配，可能暂停报批或交易的受理工作，或造成其审批或登记的办理时间远超常规期限。

上述客观因素中，除工期延长情形中，开发商在特定条件下，同样得以参照前文关于“不可抗力”与“情势变更”的法律建议，主张免责或延长“过户”期限外，关于后两类原因导致“过户”受阻，直接造成履约逾期的，则因迟延结果不可归责于出卖人，故笔者认为，由此造成房屋产权未按期完成变更登记的，履约方不承担约定或法定的违约责任。

但需要注意的是：开发商以疫情期间，手续办理迟缓致其初始登记迟延为由，抗辩逾期责任承担的，应以该事由与“过户”迟延存在直接因果关系为前提，若其初始登记虽滞后但及时办理手续，仍可按期完成产权变更的，则开发商依此为抗辩的，理由不成立。

综上，就开发商与购房者而言，现阶段对于此次疫情影响下，商品房交易进程的“逾期”，基于迟延环节的不同性质，应当首先明确其具体原因，并判断表象成因下具体阻碍事由的不同法律定性，以在此基础上，依法主张或抗辩相应违约责任的承担。

[1]《中华人民共和国合同法》第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

[2]《中华人民共和国合同法》第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

[3]《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

[4]《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款　商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

[5]《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条　违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

[6] 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第三款　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[7]《最高院民一庭关于8种房屋买卖合同纠纷的裁判意见》第一条 索引《民事审判指导与参考（第36辑）》第281页。

[8]《商品房销售管理办法》第十六条第二款 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

[9]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

[10]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

[11]《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

[12]《中华人民共和国合同法》第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

[13]《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[14]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

[15]《中华人民共和国合同法》第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[16]《城市房地产开发经营管理条例》第三十条第一款 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

[17]《上海市新建住宅交付使用许可规定》第二条 本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。 个人建造的自住房屋不适用本规定。

[18]《上海市新建住宅交付使用许可规定》第六条 市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门应当在收到申请人提出的新建住宅交付使用许可申请之日起二十日内审查完毕，对符合本规定第五条规定的交付使用条件的，准予颁发新建住宅交付使用许可证；对不符合条件的，不予颁发新建住宅交付使用许可证，并说明理由，书面通知申请人。

[19]《商品房买卖合同（预售）示范文本（GF-2014-0171）》第十二条 除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第种方式处理：1. 按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在___日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。（2）逾期超过___日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照 %计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。

[20]《商品房买卖合同（现售）示范文本 GF-2014-0172》第十三条 除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第______种方式处理：1. 按照逾期时间，分别处理。（1） 逾期在___日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之___的违约金。（2） 逾期超过___日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的______%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之____的违约金。2.____。

[21]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[22]《建设工程质量管理条例》第十条第一款 建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。

[23]《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

[24]《中华人民共和国物权法》第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

[25]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

[26]《商品房买卖合同（现售）示范文本 GF-2014-0172》第十七条第（二）项 因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起___日内办结交易手续的，双方同意按照下列第___种方式处理：1. 买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。2. ___________。

[27]《商品房买卖合同（预售）示范文本 GF-2014-0171》第二十条第（二）项 因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起 日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第___种方式处理：1. 买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。2. _________。

[28]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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施炜栋 律师