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ASK:

您好！我家目前的情况是，昌平城区一套房子，2020年11月房本满五年，准备卖了加钱在海淀区买一套带有学区属性的房子。

孩子2022年入学，本来看好上地实验小学，但是那边的房子上地东里、西里都很破，而且我担心溢价太高，又想看看清河那边的橡树湾，橡树湾的小区品质和户型我们都比较满意，小学比不上上地实验，但是在海淀区也还可以。

目前橡树湾126平的报价是1180万左右，首付预计1030万，年底预计能凑850万的首付。

我想请问，您觉得我家的情况买哪里合适呢？如果买橡树湾，首付还差200万左右，您建议怎么贷款呢，非常感谢~

ANSWER:

首先要问你自己到底认不认可海淀这个点招的鸡娃模式，要不要为了孩子有个好的学习成绩和前途全家拼命。

如果没有这个准备的话那就买橡树湾，海淀上了好小学不代表你就能松懈了，孩子上了上地实验还是得拼命鸡娃。

因为你只贷150左右，首付差的200万可以通过其他金融方式解决，并不复杂。比如先全款买在拿去贷款或者用一些信用贷款补充。

ASK:

张老师您好，想买二套作为改善居住，同时兼顾保值增值，总预算800-1000万之间。现在孩子在西城广外上学，平时考虑租房在这边住，考虑老二还要至少在这边大概10年时间，平时老人帮忙接送孩子，考虑到广外的距离，本身大概率以后上班在丰台科技园，考虑西南二环外到四环附近的次新三居，之前看过丽泽商务区附近的金泰湾，还有万年花城，再就是丰台科技园附近的怡海花园，还有万科西华府，亿城天筑等房子，想听一下您的建议，考虑各区域未来规划的发展，周边配套交通便利性，房子保值增值，居住舒适性等等综合因素，那个地方更适合，或者您有更好的建议吗，这辈子估计也就是这样一次改善的机会了，估计以后也不会再换了，感谢！

ANSWER:

首先要说明的是，这个区域800-1000万的房子全部没有投资价值。

金泰城丽湾和旁边的顺驰蓝调这个价位买不到像样的三居，需要到1200万左右才能买到舒服的三居。这两个次新房单价也普遍8万5，由于处在丰台区没有学区加持不太可能涨到西城区次新的水平，而西城次新大面积户型也就10万这样了。

万年花城和怡海花园有一些所谓的学区溢价，买个130多平三居也要900多万，这个价位其实也够在望京买个次新三居了。

万科西华府和亿城天筑自住是很舒服但也都是6万5的单价，丰台科技园利好已经释放完了，成长性一般。

比较有成长性的丽泽核心区域房价已经太高了，外溢区丰台站也没有什么匹配你自住需求的盘，可能唯一能看看的就是丰益桥南的优筑。

另外再跟你说一下孩子上学住的太远不现实，学校上课都很早，小朋友正是长身体的时候能多睡一会是一会。

你孩子在广外上学大概率是有一套广外的学区房，有一种思路是你把广外的学区房也卖掉，加一些预算直接上一个广外的大三居自住。

ASK:

您好，我目前是在看总款300万左右的房子，首付能拿150这样。通勤上车保值增值多重目的，在中关村上班。

1、同价位安贞西里和胜古北里的话，选哪个比较好呢？

2.、西红门、新宫可以买到相对大一些的房子，和安贞的比，从保值增值的角度您推荐哪里呢？ 感谢。

ANSWER:

1、安贞这个片区纯粹的地理位置还不错，但是交通一般、学区一般、配套一般。不管是刚需还是改善，安贞这个区域都是被忽略的状态。如果自住又在附近上班的话买这里是没问题，投资这个区域就算了。

2、西红门商业成熟、生活配套完善属于优质的居住区域，但4号线每天通勤体验非常差，进站可能都需要半个小时。西红门属于成熟区域未来没有额外的涨幅预期。新宫相比西红门更适合投资，本身新宫属于丰台区，未来19号线也会过新宫。19号线是穿城的骨干快线，舒适度、运力和速度都比4号线有很大提升。加之新宫基本上属于丰台成熟区域的边界，很快会随着城区发展融入城区，郊区到城区的变化过程带来的增值幅度是很大的。