上海一手房价格如何定价的|一手房|二手房|开发商|开盘|房源|限价

解密

开发商的一手楼盘是如何定价的

之前有篇文章谈到一手房摇号存在的哪些猫腻以及如何避免，今天阿旺和大家聊一聊开发商的一手房是如何定出来的。

先说一下结论：一般情况下一个区越靠近好的位置，限价作用越明显，就相对越划算。（拿了地王或者勾地协议的除外，ZF不想让开发商亏损得过于难看，价格上会适当放松点）。

当我们一谈到开发商的定价，很多人会觉得一定是成本导致的，成本高了，售价自然就高了，这话放在市场好的时候自然没有错，如果市场不好，成本高了售价就必须高的话，那就没有亏损的公司了。所以开发商一手房的定价最终还是由市场来定价！直到后来，被一个叫“限价”的政策给打破了。

很多人都听说过上海现在一手房执行的都是限价政策，各区都在执行，但很多人都不知道，在价格报批的时候，每个区也都是有自己“均价”的，所以当你这个楼盘在这个区中属于比较好的区位时，限价政策就会起作用（一手房价格远低于周边二手房价格），如果你这个楼盘处在这个区较差的位置时，限价政策就作用不明显了（一手房和周边二手房价格相当，甚至高于周边二手房）。

开盘商在操作中比较常用的一个策略就是“低开高走”：

这个你可以看我的工综豪，里面从看房开始、到如何选房、如何谈价、定金、网签、贷款、过户、交房都录制了最新的视频，或许对你有所帮助。全国注册房地产估价师、注册房地产经纪人，现就职于某大型房企营销操盘。提供手拉手交易、产调、加减名字、买卖、继承赠与各类节税方案设计、产调、中介避坑，非住宅类可通过交易中心的评估报告。工综豪：阿旺教买房。这种操盘策略一开始会拿一些比较差的边角幢先开，当然价格会比较便宜一些。一来可以让购房者觉得自己买得便宜舒服、形成一种追涨心理，尽快购买，买好涨了不会来闹事。二来即使后面行情不好，拿出一些位置比较好的房子和前期价格持平的话，也没有跌价，前期购房者也不会有情绪。如果行情好，自然也就水涨船高。

现在上海房地局规定，开发商每次开盘的申请面积不得少于3万M2,如果最后一批少于3万M2的，应和上一批房源一起开掉。所以现在也不存在同一张预售证分批开盘，必须全部一起开光！现在的开盘及价格更透明。

接下来，再讲一下同一个楼盘中，一房一价是如何被定出来的：

先定出整盘均价

这需要进行市场调研，定出一个楼盘均价。周边同品质的楼盘对定价起着重大的作用。现在去房地局报批价格的时候，房地局也会要求你的楼盘对标周边的楼盘，在限价的大环境下，一般是不允许超过周边楼盘价格的，现在限价的大环境下，这一步基本由政府帮我们做了，就是说局里面直接给出一个均价，我们就直接按照这个均价去做一房一价。

再定出每幢楼均价

我们会根据小区每幢楼下方列出的不同因素，根据这些因素设置公式把它们量化，最后将均价按照量化后的系数分解到每幢楼，从而制定出每幢楼的一个均价。

最后定出一房一价

每幢楼均价定好后，该考虑的因素都考虑进去了，造就了每幢楼不同的均价，这个一房一价就是调整楼层的价差了。高层带电梯肯定是楼层越高越贵，一个正常楼层价差应该是楼层越低的价差越大，比如一个总高15F的高层，1-4F的价差肯定会大，高层的低楼层很不好卖，通风、采光、日照都相对差，特别是底楼，记得当年卖一套1F的尾盘用了一年多时间。随着楼层的增加，这些影响因素就变得逐渐减小，所以当一个总高15F的房子选10F和12F或13F，本质没什么区别，但是选1F和选2F或3F影响却很大，所以低楼层的价差应该是比较大的，随着楼层增加，价差很减小，直到顶层（担心漏水的原因）又会回落，所以次顶层的价格一般都定在整幢楼价格最高的。其间excel公式设置好，当老板或房地局说要调整的时候，可以做到一键轻松调整。