石溪片区旧改方案通过！广州这片能看一线江景的城中村都改造到哪了？|城中村|复建房|安置区|广钢|珠江

导读

近年来，旧改已经成为推进城市面貌焕新的重要手段。对于广州人来说，“云山珠水”不仅是珍贵的自然资源，也是重要的文化气质载体。而以旧改来更新珠江优美的天际线始终是这个城市关切的话题。

近日，位于珠江后航道的石溪片区的改造方案被证实已获通过，为“珠水”风景线再添助力。除此之外，一同位于珠江后航道的其他旧村改造项目已经进行到了哪里呢？

01石溪片区：

建95万㎡现代化复建住宅群

据5月17日报道，广州市海珠区住建局表示石溪片区改造方案通过！据了解，石溪片区于海珠湾西侧，南邻珠江后航道，北临江南大道南，西接广纸片区，东邻瑞宝路，地处“一江两岸三带”重要区位，是珠江后航道重要节点。

早在今年2月，石溪片区策划方案就已获广州市城市更新工作领导小组2020年第一次会议审议通过。其时，距离石溪片区提出改造已经过去了将近十一年。

数据显示，石溪村更新范围约93.18公顷，总建面约153.6万平方米。项目最终选择旧改资深大户佳兆业作为合作伙伴，采用“先安置后拆迁”模式推进迁置工作。

此次石溪片区旧改方案的通过，意味着该片区域的改造工作拉开了大帷幕，真正进入实际操作的阶段，这个位于珠江后航道上的重要节点就要上演华丽蜕变大戏。

公共服务设施用地12.02公顷，配建13所学校

方案显示，石溪片区将配套独立公共服务设施用地12.02公顷，可配套公建配套建筑面积14.84万平方米。教育设施、文化站、社区少年宫、群众性体育运动场地、社区公园、公共厕所等生活文体配套设施一应俱全。

届时，石溪片区将配建7所幼儿园、3所小学、3所中学共13所学校；同时，项目还将打通消防通道，建成雨污分流29.7千米，公共绿地39.74公顷，绿地率将达39%，有效提高该片区居民生活的便利性、舒适性。

2X2网格状交通路线环绕

石溪片区改造后，将配套建设27.89公顷道路，市政道路长度比现状增加9.9千米，道路网密度达11.01公里/平方公里。

同时，项目将直接带动城市快捷路二期、环岛路、地铁10号线（建设中）、广佛线三期等多个重点项目的实施，交汇而成2X2的网格状交通路线。

建95万㎡现代化复建住宅群

石溪村内将建成约95万㎡配套完善的现代化复建住宅群，并预留超过60万㎡的复建集体物业和国有物业。

以此为平台，可彻底淘汰旧产业，并充分发挥海珠湾区位优势，在该片区发展IAB、NEM、高端商务、科技服务、文化创意等相关产业，推动村级工业园改造、实现该片区产业的现代化升级以及生态环境的提升。

02沥滘村：

分区分期实施改造，

建新城市轴线南段滨水生态区

沥滘村历史悠久，俗话说：“未有河南，先有沥滘。”其片区位于海珠区中南部，总面积约8.07平方公里，是广州市中心城区最大的城中村，面积相当于珠江新城的2/3，属于海珠创新湾重要组成部分。沥滘规划更新改造用地面积约151公顷，规划建筑总面积约436万平方米，这是中心城区最大的旧改项目。

进度：24万㎡复建房已正式开工，首笔复建资金38.427亿元已到位

2011年，沥滘村取得广州市“三旧”办公室批复同意实施整村改造； 2018年，全村表决通过《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》； 2019年1月，海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划正式落地； 2019年8月，沥滘村旧村改造复建房正式开工，这标志着它在取整村面改造的同意批复的八年后，改造进程取得了实质性的突破，进入全新阶段。

此次复建住宅面积约14万㎡，商业及商务建筑面积约10万㎡。复建房开工启动后，沥滘村将全面展开签约，深入推进旧改，按表决方案内容实施，“成熟一片，改造一片”。

目前，沥滘片区长江市场及大沙、新鱼、黄冲等工业区的房屋已进行拆除，拆除面积逾28万平方米；首笔复建安置资金38.427亿元已到位，沥滘村改造项目第二批次完善集体建设用地手续获市批复。

规划：建成粤港澳湾区滨水新地标

随着《海珠创新湾（沥滘片区）城市设计及控制性详细规划》颁布实施，海珠创新湾（沥滘片区）将作为新城市轴线（南段）滨水生态、科技创新集聚区，统筹布局教育、医疗、文化、体育等公共服务设施，规划范围内形成4条轨道交通线路和2座枢纽站点。

结合海珠创新湾（沥滘片区）的产业规划，沥滘或将分为东、中、西三个片区改造：东区利用紧临海珠湿地的生态优势建立品质宜居区；中区借助中轴线打造商务文化展示区；西区以卫氏大宗祠为中心打造历史文化街区。

未来该项目将建设成为集科技创新、高端商务、文化展示、观光旅游、优质生活的粤港澳湾区滨水新地标。

优先建安置区，首批复建房共有17个户型

据了解，海珠区沥滘村分区分期实施方案已获批复，改造项目将分四期实施，优先建设复建安置区、公共服务设施和市政道路。

每期均先行建设复建安置区，后建设融资区。其中，首期建筑面积的69.63%都将用于村民复建房。

首期第一批次复建房共有17个户型，8个代表性户型已正式落成并对村民开放，面积从44平方米到141平方米，涵盖了单间到四房两厅等多种户型。

03沙溪村：

3种补偿方式，回迁面积最高380㎡

概况：

沙溪村位于洛浦街沙滘岛东部，三面环江，东至沙尾水道，南至沿江路，西至厦滘村，北至沥滘水道。村内以旧厂房、家居、酒店商铺等为主，握手楼林立，整体环境较差。批复改造总面积约为196.98万平方米，投资金额200亿元。

改造合作企业：方圆+上海升龙

规划定位：

按照规划，沙溪村所在的洛溪岛被定位为广州创新、文化、生态、活力之岛，功能以科技创新、创意家居、岭南文化为特质的生态休闲商业区。

沙溪村中部地区将建造中央公园，以开场性空间作为新城市中轴线的收口，同时逐步打造环岛100米开敞空间并布置公共服务设施，梳理水网绿脉，打通各条滨水通道。

同时，项目还将规划9年一贯制学校、高中、社区卫生院、消防站、变电站、通信机楼、垃圾转运站、泵站等市政公共服务设施共15处，用地面积不少于22.18万平方米。

拆迁补偿：回迁安置最高380平，选弃产补偿一次性3个月临迁费

根据沙溪村拆迁补偿方案，共有三种补偿方式：回迁安置、货币补偿，回迁安置+货币补偿。

选择回迁面积，则符合规定的现状房屋不超高不超大部分，在复建安置指标内“拆一补一”，少于部分的权益面积可用货币购满指标内面积，反之，则根据现状房屋结构材料进行货币补偿。具体回迁安置面积指标核定如下：

（1）按证载或登记的建筑面积数值核定指标；

（2）按证载或登记的用地面积的3倍加20平；

（3）按现状实测建筑基底面积的3倍加20平，其中，2012年11月22日前建成的，可核定基底面积不超过120平。

按照第三条款进行核定，最高可获补偿为120x3+20=380（平方米）。

方案没有公布具体弃产补偿金额；临迁费每栋最低2000元/月，尚未公布每平米每月的具体临迁费数；搬迁费2500元/栋。

值得注意的是。选弃产补偿的被拆迁户可获得一次性3个月的临迁费。

04南箕村：

牵手新世界中国周边房价最高10万！

南箕村位于海珠区西，正好坐落在广纸新城范围内，毗邻珠江，串联起广纸、太古仓、沥滘片区、洛溪等重要节点。

南箕村区位(图源：高德地图)

项目距离广佛线燕岗站约1.2公里，周边还有地铁11号线、10号线和海珠有轨电车等重要交通线路在规划建设，其中，11号线预计2022年开通。

南箕村是海珠创新湾重要的组成部分，改造完成后将为广纸片区释放珍贵的存量土地，推动海珠创新湾起点和珠江后航道经济的发展。根据去年公示的内容，南箕村以100%的同意率，投票表决通过新世界中国成为全面改造的合作企业。

周边楼盘：

项目名称

主推户型面积

售价（万元/㎡）

雅居乐海珠小雅（售罄）

74-118㎡二至四房

5.6

世茂珠江天鹅湾

237—294㎡四房

绿地越秀海玥

90—100㎡三房

5.3

金融街融御

130—135㎡四房

05东塱村：

将发展高端医疗服务区

开展基础数据房屋核查工作

概况：

东塱村位于荔湾区芳村东南部，东近广船板块、珠江，南邻南漖村、沙洛村，西临西塱村，北至广钢居住区，江景资源丰富，地理位置得天独厚。

根据规划，东塱旧村城市更新面积约59.02万平方米，总投资金额10亿元。

旧改合作企业：奥园

规划定位：

东塱村所在的片区被荔湾区政府定位为东沙先进制造片区，围绕高端服务业及汽车制造业为发展重点，依托现有展贸业，重点产业项目集聚优势，打造高端服务业、智能制造业总部集聚区。

东塱村全面改造项目要充分利用广东塑料交易所、广东中烟广州生产基地、立白综合科技园区、广州国际医药港、岭南V谷等一批重点项目的带动作用，发展高端医疗大健康服务。尤其是以广州国际医药港为引领，通过引入高端医药的医疗器械、医疗新材料研发、国际医药产业交易中心等，形成医药产业集聚区。

改造进度：

东塱村旧改进展可谓是顺利。 2018年2月通过改造意愿表决； 2018年10月荔湾区政府批复同意改造申请，月末就确定奥园为合作企业；目前，东塱村正由广州市城市更新规划研究院进行改造基础数据核查工作。在核查数据的基础上完成项目实施方案编制及控规调整方案，上报上级管理部门审批，批复同意后东塱村才算是真正进入改造的“深水区”。

06鹤洞村：

弃产补偿3.5万元/平！

鹤洞村是广州中心四区最大的居住板块广钢新城的组成部分之一。

改造后效果图

区位：

鹤洞村位于广州荔湾区东南部，位于芳村大道南与鹤洞路之间，东临珠江，南接广钢旧厂，处于“白鹅潭商圈”核心范围之内，也是广钢新城的重要组成部分。

鹤洞村更新范围

规划定位：

据了解，东塱村、西塱村、鹤洞村、广钢旧厂合称“三村一厂”，是荔湾区重点整体改造的项目之一。

鹤洞村一期项目包括AF040120、AF040119两个地块组成。

AF040120地块用地面积4128.1平方米，计容建筑面积8256.2平方米，将建成包括街道办事处、派出所、社区卫生服务中心、星光老年之家、邮政所等综合性政务及公共服务中心。

AF040119地块用地面积7048.4平方米，计容建筑面积14096.7平方米，属村复建安置物业，将打造为以旅业办公、社区生活服务功能为主的服务性综合体。