今天上午，鸽了十年的滨康路综合体地块也终于拍卖了，住宅部分限价（含精装4500元/平方米）51500元/平方米，这是钱塘江南岸首宗新房限价突破5万的地块，是目前滨江区新房限价的顶点。

土拍结果如下：

今日出让的滨康综合体，是目前为止本年度土地出让起价最高的一宗地块，总起价达到66.7亿，比不久前的三堡地块还要高出10亿。

而这宗地块一波三折的“故事”也可谓人尽皆知。滨康综合体地块第一次挂牌在2010年，当时被滨江地铁投资公司竞得，然而，竞得后地块的施工进度断断续续，经历了一波容积率的下调，又因当时的南站选址耽搁过一段时日，最后被退地，变成了杭州土地市场的“鸽王”。

今年4月23日，路经滨康路站的地铁5号线后通段开通运营，次日“鸽王”就趁热打铁迎来重新挂牌日。而如今杭州另一“鸽王”西溪公馆高层领出预售证之余，滨康综合体地块也正式迎来第二次的出让。

杭政储出[2020]33号地块实景图

滨康综合体地块位于滨江区腹地西兴单元，零距离已正式投入运营的地铁1号线与地铁5号线的换乘站滨康路站，是一宗地铁上盖综合体地块。

地铁上盖综合体地块可以说是近年土拍的“大热门”，但滨康综合体有些不同，主要和建设要求挂钩。

商业方面，5星级酒店和集中商业（购物中心）占了大部分，且不允许打造酒店式公寓等产品，投入的资金无法像住宅一样获得大量短期回报。剩余的部分不能分割转让，意味着可以整栋出售或自持。

住宅方面，地块有10%的公租房配建比例，且需要建设一座12班幼儿园。相比无配建要求的纯宅地，整体来看，滨康综合体地块也不是很香。

复杂的建设要求加上高额的地块起价提高了房企的准入门槛，也正因如此，今日滨康综合体地块报名房企不多，竞价节奏缓慢而焦灼，到12点左右，竞价轮次也仅仅是53轮。

但是，地块的封顶楼面价也仅25000元/㎡，与其“江南第一高”的限价51500元/㎡相比，即使拍到封顶，看似利润可观，但算上后期投资金额，账面较难平。

不过，最终还是要看产品打造的能力——地块附近在售的新盘仅时代滨江悦一个，同样是在滨康路站，高层毛坯42000元/㎡的售价，去化却不怎么理想。

此外，滨康综合体地块所处的“战场环境”其实是非常微妙的：除了时代滨江悦，北部一公里范围内有滨江御滨府，更接近滨江核心区，但限价比滨康综合体地块要低，是49200元/㎡，预计今年内将迎首开。

地块与附近二手房几乎不存在倒挂，附近二手房如阳光城上府、中天官河锦庭挂牌价都没有超过50000元/㎡，且以5号线为轴，仅仅是一站路距离的博奥路站，近期出让地块限价仅34000元/㎡，价差17500元/㎡。

也就是说，滨康综合体地块必须以产品力制胜，否则即使能开到51500元/㎡，也不一定有多少人买单。