我是章哥，房地产投资专家。从业二十年，通晓房地产领域内的一切门道。

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提问1：

章哥您好，我很想在北京买房投资，资金也能到位，但是实在没有北京的指标。我有一个远房亲戚说可以用他的资格来买，给一些好处费。然后签订协议并进行公证，将来限购政策放开后再过户。请问这么做的风险有多大，能否控制？

回答1：

这种买房的方式叫“代持”，风险很大，而且很难控制。不管是什么关系，总之都不是在自己名下，那就不好控制。以下几种情况不知道你考虑过没有？

1、 如果代持人欠了债还不上怎么办？

这套房是在他名下的，那就有可能被查封拍卖。你们所签的协议，虽然能进行公证，但那只是合同公证，内容是无法公证的。

也就是说，这协议只在你们俩之间有效，比如合同约定的如果不过户赔偿多少什么的，这可以主张执行。但这房产的代持行为却是违法的，得不到法院的认可。

那在持有人欠债的情况下，这套房在法律上就是他的私有财产，当然能被法院执行。至于你们俩直接的纠纷，那再自行去解决，或者单独起诉，与法院执行这房产无关。

2、 如果代持人突然去世了怎么办？

在法律上，房产证是唯一证明不动产产权的证明文件，上门登记的就是代持人的名字。他可以承认，但人家的继承人可未必承认。

而且你没有任何方式能阻止人家继承人过户，那过户之后就更不好办了。就算是上法院也很难告赢，至少是扯不清的麻烦。

3、 如果代持人离婚了怎么办？

在离婚分割财产时，其配偶如果认定这就是他们的夫妻共同财产，法院也只能进行分配。在离婚的时候，是没有什么道理可讲的，何况你是个外人，对方配偶就说你们是故意做局隐瞒财产，你解释的清楚吗？

4、 如果代持人自己反悔怎么办？

这种事情经常发生，在房价不涨的时候还好些，一旦房价大幅上涨，很难说人性不被欲望驱使。那或者对方向你提出索要好处费，或者干脆就不认账了，你还是一堆的麻烦，官司一打就是好几年，旷日持久的拉锯战，很折磨人。

5、 当然，如果是全款买房的话还好一些，可以用抵押的形式来规避风险。也就是把房产抵押给你，做一份协议书。但是，这还是不能完全规避的，尤其是在房价大涨的时候，只有有了利润，那一切都有可能发生。

6、 所以，建议不要用这种代持的方式来破限购，毕竟违规，而且风险极大，至少是非常的麻烦。你如果想在北京买房，如果条件满足那办理工作居住证是相对最简便的方式，时间大概十个月左右就能办下来。有了工作居住证，就和北京人享有同样的买房资格，这样稳妥的多。

提问2：

您好，对不起我的问题有些复杂，麻烦您仔细看，谢谢。

1、 我们夫妻是外地户口，在北京无房。在太原有一套房价值160万，已经还完贷款。

2、 到今年9月，我能完成五年社保，老婆的工作居住证也差不多同时能办下来。

3、 现在手中现金120万左右，家庭年收入30万。

4、 目标区域是东三环到东四环的老小区，请问是否合适？

5、 我知道首付有些少，但请问太原的房子是卖掉还是抵押部分现金？

回答2：

1、 因为你们有过贷款，所以在北京购房属于二套政策。

如果以120首付计算，最多可够200万总价的房产，这在东三东四的老破小也几乎没可能，所以必须加大首付。

2、 可以将太原的房产抵押，预计能抵60%，百万左右，以最高20年还款期，月供每月6000多。这样既能保留资产，又能加大首付额度，留下些备用金，能有200万左右。

3、 以200万左右的首付，可购买330万总价的房产，贷款130万，以25年息，月供7000多。两个月供合计不到1.4万，以你们的年收入，应该可以承受。

4、 330万，这在东三环到四环的选择余地就太多了。不仅可以挑选老公房，就是年头短的商品房也不少。

比如潘家园一带，均价在6万以下的小区很多，如弘善家园、华威西里、百环家园等等。当然，小区的品质不是太好，但房子居住没问题。

5、 老公房可以投资，但最好不要选择1990年之前建设的，贷款时年限有可能会受到影响。

提问3：

说一下我们的情况，夫妻河北人，都有社保资格。现有一套房在朝阳门附近，市价580万，还剩不到70万的贷款。年前我们定了一套望京的两居室，交了100万定金，约定是半年的筹款期。但因为疫情的原因，我们的房子还没有卖出去，有些着急了。

所以我想请教一下，能不能我们离婚。然后让没有贷款的一方去买。把现有的房子抵押出钱来交首付，或者直接全款垫资再抵押。请问这种方法可行吗，需要多少费用，大概能贷多少年，利率多少？还有，要买的房子总价约800万，这种操作会不会影响我们二人的征信？

回答3：

1、 市值580，减去贷款剩500左右，60%抵押率，能贷出300。但这属于二抵，也叫加成贷，难度很大，银行也不爱做。

如果能先换上贷款的话更容易办手续一些。即先还70万，能贷最高400出来，年息上浮10%，一般为10-20年，以20年计息，每月还款2.7万。

2、 现在北京的限购政策是，离婚后一年内买房，按二套算，不过你们有过贷款，本来就算是二套。所以你只能贷款20%。以800万计算，首付要640万，贷款160万，以25年计息，月供不到1万。两笔贷款，月供共3.7万左右。

3、 现在你已经支付了100万定金，如果抵出400万，就是500万，还差140万首付。所以估计你们只能采取先垫资再抵押的操作了。但如果现在的房子没有卖出去的话，你们的还款压力会很大。所以还是加紧卖房吧。

4、 至于费用问题，一般都是专业的机构收取手续费，大概为贷款额的2-3%。如果能贷出400万，那就是8-12万。垫资的费用是每10天1%，一般30-40天，也就是电子额的3-4%。

5、 贷款当然会计入征信，但这没什么，正常记录而已，只要按时还款就行。

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