对于国人炒房的问题其实答案很简单“天下攘攘皆为利往”，20多年始终保持高速上涨的房价才是导致国人愿意杠杆买房的主因，毕竟国内还没有可替代的投资选择，过去股市还能承担大部分投资资本，如今或许只有楼市能够承担了。借此机会简单谈谈我的观察。

炒房投资之所以成为很多人的选择，其实还是因为房产投资带来的“高收益，低风险”，关键前期房产投资的门槛并不高

  • 房产投资带来的“高收益，低风险”是目前为止任何投资品都不能替代的

近20年来我国商品房销售价格走势图

图上所示是近20年来我国商品房销售价格走势图，可以看到除去2007-2018年和2013-2014年房价出现过短暂微跌或者微涨外，绝大多数时间段我国房价都保持了10%左右的高增速（甚至部分时间段增速高达20%）。可以说从进入21世纪后我国任何投资品（或者叫值得投资）都没有出现过能够媲美房产的存在，很重要的一点就是“低风险、高收益和低门槛”。

房产投资的低门槛导致了其参与度很高，经济高速发展这么多年我们必须得承认国内有大批居民手中是有一定积蓄的，相比于股票、基金等投资门槛高、需要一定专业知识不同，房产投资仅仅需要一点“有钱”，只要你有足够的钱闭着眼买房投资就能获得不错的收益，这也全民投资房产的主要原因。

  • 全民投资炒房的另一个关键因素就是“国内可投资渠道过少”

2006-2019年房企实际到位资金走势图

其实在全球主要经济体中，可投资的主要渠道其实还是“股市和楼市”；以我国为例，记得2013-2015年股市的朋友应该知道，这几年我国股市表现尚可（虽然说是政策市），这个时候大量资金流入了股市。同样的在2013-2015年进入房企的资金就基本是不增长，如上图2006-2019年房企实际到位资金走势图。哪怕是到2020年的今天为止，我国也没能解决国内中产和老百姓投资渠道问题。股市不振，大量资金流入楼市其实也是一种资本的“无奈选择”。

资本流动是需要引导的，最佳的引导方式其实是“回报率、利润率”

  • 房地产行业之所以能够吸引大量资本的关键还是“房地产的利润率过高，给予的回报率高”

2019年全国部分房企毛利率

图上所示是2019年全国部分房企毛利率，可以看到前10名房企中多数毛利率都在30%以上，净利率基本也在10%以上；但是国内多数传统企业的毛利率多少呢？10%左右！！甚至这些年国内实体经济确实不好过，而且在懂利率的朋友应该知道国内利率水平有两种“银行利率和房地产行业利率”，而且房企开出的房贷利率往往高于银行利率，一般在8%-10%。对于资本来说哪里给的回报高，自然资本就流向哪里，这也是为何信托等基金、债券愿意为房企服务的原因。

  • 要想使得资本回归到合适的渠道，借用“眉山剑客陈平老师”的一句话，通过税收调整行业利润率来引导资本流向合适的行业

不同行业利润率差距过大是导致资本单向、单一流动的关键，资本本身就是逐利的。这些年互联网、金融、房地产行业始终成为资本热捧对象的主要原因就是因为这几个行业毛利率太高了和营收业绩增长太快了。仅仅从房地产行业来说，要想让投资、投机资本退出房地产行业关键其实就是调整行业利润率。陈平老师提出的通过税收的方式来调整不同行业的利润率来引导资本流向其实是值得一试的。

“房住不炒”提出的主要目的就是为了解决“投资、投机资本进入楼市的问题”，2018年后逐渐进行的融资端调控其实也是为了解决资金进入楼市问题

  • 可以肯定是过去几年房价过高、过快上涨很大一部分原因就是大量资金、资本流入

2010年前房地产市场就是相对供不应求的情况，房价上涨也是情理之中，只不过在2013年后的房价继续上涨其实就有点“故意引导”的意味。放松调控、取消限购、降低首付等其实从某种意义上来说就是鼓励大家购房。在这样的“暗示下”自然包括上市公司、企业和民间资本就开始大量流入楼市，房价大涨也是必然了。

坚持房住不炒

  • 房产调控从过去的供需端调控向融资端调控转移，未来还会向税收方向进行调整

2018年后房产调控从供需端调控向融资端调控后，包括万科等房企在内都已经高喊“活下去”，2019年融资端调控的结果也已经开始体现，2019年房价同比上涨6.5%已经比之前的10%左右好太多了。包括今年屡次被提出的“房地产税”其实一直被热议的关键原因就是在考虑“用税收替代融资端调控”。

综上，喜欢炒房并不是国人的专属，在上世纪80年代日本人民也做出过同样的事情。毕竟在高额的回报率面前，没有几个人能够真正禁得住诱惑。我们已经意识到房产投资带来的不好影响，房住不炒的调控还是要继续的，逐步引导资本流入合适的行业。