片区断供多年，新盘即将面市
经常有粉丝来信询问，为什么只见科学城、知识城和长岭居的楼盘解读，却不见鱼珠片区的楼盘？实际上笔者也很无奈，因为自2016年以来鱼珠的一手房源基本处于断供状态。不过，最近鱼珠终于有新盘要面市了，可能部分读者已经猜到是哪个项目，那就是五矿招商鹭山府。
▲五矿招商鹭山府项目效果图
五矿招商鹭山府在五一当天开放了营销中心和样板间，现场人气甚佳。毕竟在被戏称为“旱地”的鱼珠，基本没有全新的楼盘，所以即便是只有三栋洋房的“麻雀小区”，也是备受关注。
据了解，鱼珠片区所在的黄埔临港经济区，近4年来整个板块累计仅220套一手房面市，而鱼珠所占比例为零，因为自2014年至今，鱼珠出让的宅地仅有1宗，即五矿招商鹭山府项目地块。
▲数据源于广州楼市发布
随着近两年鱼珠片区的发展，区域内的置业热潮持续高涨。同时，鱼珠距离天河可谓咫尺之间，5号线直达珠江新城，耗时不过30分钟，对在沿江地带工作的白领来说，也是很适合上车的区域。五矿招商鹭山府预计今年5月底到6月初开盘，从片区断供多年的现状来看确实是应时之作。
双央企操盘，吊足置业者胃口
五矿招商鹭山府的项目地块，在2018年由五矿竞得。拿地4个多月后，五矿才引入广州招商地产合作开发，项目公司为广州矿荣房地产开发有限公司，双方各占51%和49%的股权。据企查查显示，广州招商地产是招商局集团在2004年成立的子公司，其法定代表人张宾也在招商局集团旗下多家子公司任执行董事。所以，五矿招商鹭山府是由中国五矿集团和招商局集团两大央企操盘。
作为老牌央企的五矿集团，在上世纪80年代就已涉足房地产，当时的五矿与香港嘉里集团合作开发了著名的北京香格里拉酒店。1993年，五矿房地产有限公司成立。1998年“房改”住房商品化之后，五矿的地产业务开始系统化，并于2000年被列入集团6大业务板块。2006年，五矿通过并购二十三冶、投资营口产业园、改制五矿置业、重组五矿建设等手段，使地产与建设业务进入快速发展阶段。2019年，五矿位列《财富》世界500强第112位。
不过，近几年五矿地产的业绩却不温不火，不仅营收呈现“不增反降”的趋势，而且已连续两年未完成销售目标，今年3月更是拟出售旗下沈阳公司100%股权。实际上，在楼市调控频繁、行业风险走高、房企发展普遍放缓的大背景下，五矿地产的业绩增长受挫并不奇怪。反过来，严峻的行业环境也让五矿、华润、中交等多家房企走上“合作拿地，合作开发”的道路。就说去年五矿引入招商开发鹭山府时，业内人士就认为是为了分散拿地风险。当然，这对项目本身也有一定益处，双方取长补短，能更好地发挥各自的经验价值。
说到地产开发经验，招商局集团丝毫不弱于五矿。号称“百年央企”的招商局集团，在2019年世界500强榜单中位居第244位。招商地产创建已有36年，业务遍布全国60余城，项目已超400个。因此，五矿招商局鹭山府能“吊足众人胃口”，不仅是因为良好的位置，也跟两大央企操盘有一定关系。接下来，我们来分析一下楼盘的整体价值。
楼盘区位&配套解读
（1）区位价值
五矿招商鹭山府位于黄埔茅岗路和坑田路交叉口，该地块在2018年11月22日由五矿竞得，总价约10.9亿元，楼面价约2.08万/㎡，是黄埔当年的楼面价之王，目前鱼珠片区的楼盘均价已达到4万多，可见临港经济区近年来溢价不少。
临港经济区的区位在之前富力悦禧城的文章中已有详细分析，总而言之，作为广州第二CBD的组成部分，临港经济区将打造“两带多廊、生态织补、六区多点、产业联动”整体结构，成为粤港澳大湾区的重要发展引擎。客观来讲，科学城、知识城在本质上仍是经济功能区，临港经济区的规划段位明显更高。虽然建设周期长，但黄埔的经济发展是绕不开临港经济区的。
▲鱼珠湾总部集聚区效果图
具体到鱼珠片区，近两年的发展有目共睹。“鱼珠湾总部集聚区”“广州人工智能与数字经济试验区鱼珠片区”等规划陆续启动，黄埔国际邮轮城、鱼珠湾海丝创新中心、南方智媒大厦、宝能国际新贸易创新中心等项目接踵而来，人工智能、5G通信、集成电路、软件服务、跨境电商等龙头企业陆续入驻。比如五矿招商鹭山府南边200m处的智谷E-PARK产业园，就已进驻百余家互联网、科技企业。从城市规划来看，鱼珠片区拥有不可小觑的发展潜力，将为五矿招商鹭山府等周边物业带来溢价空间。
（2）功能性配套
五矿招商鹭山府距离黄埔老区府中心仅2公里多，受老区府红利外溢，小区周边的各种功能性配套甚是可观：
1.交通
小区离5、13号线鱼珠地铁站C出口约900米，实际步行15分钟，有代步工具更佳。5号线直达珠江新城，与3、4、13、21、7号线二期（在建）等多条线路接驳，四通八达。
小区毗邻茅岗路，向北可上广园快速路，向南可入中山大道东、黄埔东路，路网密集，但广园快速路及东圃大桥路段在高峰期拥堵甚是严重。公交方面，附近300米范围内有茅岗路南、茅岗口、坑田等站点，329、339、364、390、432路等线路途经。
2.商业&居住密度
五矿招商鹭山府自建5层商业，以满足业主日常生活需求。小区靠近大沙地商圈，可就近享受商圈的成熟配套。此外，小区向西1公里多即是天河，有M+Park漫广场、美林MLIVE天地等商场可供消费娱乐，无拥堵时驾车10分钟可达。
▲大沙地商圈实景图
五矿招商鹭山府周边的地产开发已相当成熟，附近有保利学府里、黄埔花园、中鼎君和名城及三个万科小区等多个楼盘，居住密度大，区域人气高，生活氛围醇厚。
3.教育
五矿招商鹭山府自建9班幼儿园，对口小学、初中学校尚未确定。根据2020年黄埔中小学招生计划，茅岗社区及周边小区适龄儿童入读茅岗小学，初中则由电脑派位分组，与其他13所小学共同对应市八十六中、市一二三中、港湾中学、石化中学等，像鹭山府对面的锦田花园便是如此。当然，实际的学位分配要以后续的政府官方文件为准。
4.医疗
五矿招商鹭山府2公里范围内有两所三甲医院，分别为广州医科大学附属第五医院、中山大学附属第一医院（东院），此外还有黄埔区中医医院、黄埔区妇幼保健院，驾车前往这些医院耗时均不超过15分钟。
▲广医附属第五医院门诊楼
5.环境
五矿招商鹭山府周边绿化环境一般。不过，小区背靠一个占地约40亩的小山丘，对景观有一定美化作用。周边2公里范围内有黄埔公园、秦岭公园、瓦壶岗公园等可供休闲散步的场所，驾车均不超过10分钟。
（3）不利因素
1.噪声影响
目前，五矿招商鹭山府周边还有一些城中村和工厂，整体城市面貌有待提升。项目附近的茅岗旧改持续施工，货车往来频繁。并且，据房产媒体透露，项目西边不远处还有正在使用的火车轨道，偶尔有火车经过，存在一定的噪声影响。
2.车位配比
小区规划共446户，车位总数552个，配比约1:1.24，谈不上很高。再加上老黄埔用地紧张，公共停车场车位有限，“一户多车”的业主可能遭遇“有车无位”的尴尬局面。
楼盘户型价值解读
房价参考：50000元/㎡起（吹风价）
（1）楼栋价值
五矿招商鹭山府占地20543㎡，建面52451㎡，规划有三栋洋房，容积率为3.8，但因为楼栋不多，整体而言居住体验较佳。小区绿化率为30%，从效果图来看，项目北面有小山丘，但东南边、西北边却是城中村，正西边也有一些厂房，整体景观一般。
▲项目效果图及规划设计图
1-2栋，31层洋房，两梯六户，南北通透，南向户型采光良好，北向则略逊一筹，楼栋靠近坑田路，低层易受车行噪声、灰尘影响。
3栋为29层洋房，两梯四户，南北通透，全部户型为南向，日照充足，但靠近小区电房和垃圾房，低层可能会受到机器噪声、异味影响。
（2）户型解读
五矿招商鹭山府的主力户型共有4种。
87㎡三房两厅一卫：细分有两种户型，但除次卧飘窗面积之外，基本无差别。北向户型，采光条件略差，再加上是竖厅设计，采光面积进一步缩小，但能做到动静分区，空间利用率高，还可观山景。
95㎡三房两厅两卫：南向户型，采光条件比87㎡户型更胜一筹。竖厅设计，动静分区，且多出1个卫生间，杀伤力有所提高。缺点是南向无生态景观，可能高层住户还可一瞥江景。
114㎡四房两厅两卫：配置朝南大阳台，且是横厅设计，采光面积大，光照充足，南北通透，居住舒适度高。缺点是无法动静分区，南向无生态景观。
129㎡四房两厅两卫：通透性、观景方面和114㎡户型相似。虽然是竖厅设计，但客厅和餐厅的一体化设计，能使采光面的利用更加极致。值得注意的是，入户左侧的次卧与其他房间不相连，易受生活杂音影响，位置略为尴尬。
总的来看，五矿招商鹭山府的户型讲究实用性，装修也只是在经济型风格的基础上做简单设计，但吹风价却不低，比较适合资金充裕的刚需偏改善型客户入手。
总结
受益于鱼珠CBD规划建设红利、毗邻天河的良好位置和老黄埔成熟的城市配套，五矿招商鹭山府具有一定的升值空间。总体而言，项目产品契合刚需偏改善型客群的需求，对在鱼珠乃至天河、海珠等沿江区域工作的人群来说不失为一个优选。
▲数据源于广州房产
目前，鱼珠周边4年楼龄的二手房均价达到4万多，五矿招商鹭山府吹风价为5万起，乍一看似乎很合理，但也有不少网友吐槽“有点贵”。客观来讲，鱼珠发展还需要时间，短期内项目的周边环境难以改善，外部配套也跟其他小区无差异。若真以吹风价5万起售卖，最高价必然远超周边二手均价，置业者难免会觉得略为虚高。此外，科学城、知识城、长岭居等各个板块的楼盘均价都低于这个价位，户型、配套、性价比等比它更优的不在少数，所以购房者完全可以货比三家后，再做慎重抉择。当然，吹风价仅供参考，实际售价还需等开盘才能确定。
▲网友对吹风价的相关评论
以上只是笔者个人观点，建议各位静候开盘，综合考虑各种因素，自住或投资都需谨慎行事。
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