河南楼市看郑州，郑州楼市看北龙湖。北龙湖是被誉为圣地的地方，确实有独到之处。
高地价，高售价，低容积率，片区一级景观规划，在郑州这样一个缺水系的城市，如此规模的造城，且吸引一批高级产业入驻，亚洲顶级综合医院落户，名校等等。
北龙湖的确具有唯一性，这个片区的概念落地一定没有问题，相信未来5年内一定腾飞，但北龙湖楼市的行情却在这几年里有着天壤之别。
时光倒流，我们开启一次上帝视角
2015年底、2016年初，房价暴涨前夕，2W+买建业海马九如府，这个时间节点买到了北龙湖性价比最高的房子。
随后遇见暴涨行情，水涨船高，这个价位买到这样品质的北龙湖房子，恐怕再也没有机会了。
2016年8月18日，融创中原壹号院、金茂府的36000+楼面价，更是引起北龙湖的骚动。融创、金茂雄心勃勃，初心是打造中原顶级豪宅。时至今日，虽然过程有点曲折，但从结果上看，这两个项目还是基本对得起顶豪这个称号的。
面粉价格上去了，面包还会便宜么，融创、金茂直接把北龙湖精装洋房价格顶到4W起步，就连北龙湖三个高低配入门盘，精装修高层价格也直逼3W。
2017年前后，北龙湖一些楼盘开始收取茶水费、中介费或者转让费，比如LXXX、LXXX、ZXX。
那一年，土拍热度持续不减。那一年，人们谈的都是房子。
2018年以后，大家发现房子涨不动了。俗话说：何以解忧唯有暴涨，一旦房子不涨了，问题就来了。
持续的阴跌，让房价扑朔迷离。一方面，在销售嘴里房价依然坚挺；一方面，开发商在组织让利促销，北龙湖的茶水费也逐渐消失了。
2020年初的黑天鹅事件，彻底打乱了开发商的节奏，整个郑州楼市都在以价换量求生存，北龙湖当然不能幸免。
以金茂府为例，分销3月份按2%结佣，4-6月份按1.1%结佣。笔者前几日接到销售电话，称金茂府的临街标准层，单价5万出头就可以搞定，但需要收取每平米一千多元的费用，这的确出乎了笔者意料。
北龙湖的众多产品如何分档
身为北龙湖油条哥，笔者每天穿梭在北龙湖大街小巷，斗胆将北龙湖产品分为六类：
第一档产品
永威上和院、融创中原壹号院、金茂府、海马青风院子。
这四个项目不管是地块位置还是建标规划都很好。
永威上和院，是万柳书院的郑州版，进口手工砖外立面十分惹眼，这个项目是集永威大成之作，必定是北龙湖标杆作品，当然也是油条哥的最爱。
融创中原壹号院，玻璃幕墙外立面，再加上现代感十足的会所，让人神往。
金茂府，五重科技住宅，恒温恒氧恒湿（2018年之后改为舒温舒氧舒湿），作为国内科技住宅的领跑者，其核心竞争力仍然令很多房企难以望其项背。
青风院子，虽然海马ST了，虽然地块狭长，虽然有很多虽然，但它毕竟是北龙湖唯一的别墅集群住宅，至少叠墅起步，单凭这一点也该进入第一阵营。
第二档产品
康桥诸子庐、正商祯瑞上境、建业君邻大院（竹苑、梅苑）、永威上和琚、保利珑熙......（此处未列举完）
这个档次里，虽然建标没有第一档的豪气，但也是自身做到了极致，地块位置大多也算上佳。虽然建业君邻大院（一二期）和永威上和琚的地块邻北三环，但这两个开发商是河南良心房企的代表，品质肯定是加分项。
值得一提的是，建业君邻大院三期，地块位置较好，老胡立志在北龙湖里打造出值得河南人骄傲的项目，应隶属于第一档，值得期待！
第三档产品
此档不列名单，自行对号入座。
这个级别是纯洋房小区的入门级，东西虽然不能说多惊艳，但是大面上该有的地方都有，同样也存在些许不足。
就拿已经交付的LXXX举个例子吧，外立面石材+铝板组合中规中矩，入户大堂精装修不错，地库部分做的也不错,精装修部分该用的石材没少，该有的背景造型也有，小区会所做的还是不错的，装修及功能区划分能凸显出档次感，小区整体绿化景观打造需要再提高些。
如果你执着于名校学位，又苦于找不到上学门路，可以考虑MXXX这个项目，品质来说属于第三档产品，学位溢价。
北龙湖入门盘
此档不列名单，自行对号入座。
高低配小区，纯石材或铝板外立面，不管是户型设计还是小区景观都可以算的上是高档小区，高档小区该有的部分基本都有，但是距离豪宅还有一定差距的。
说是入门盘，但是拉到其他片区也是片区内第一档的存在。不是说入门盘太次，而是北龙湖好项目太多了。
上述前四档产品或许经历过维权，或许开发商也做了些“小动作”，但总体上来说还是过得去的，外立面都是石材或者铝板，或者石材+铝板组合；高档双精装入户大堂，地库铝格栅吊顶都是标配；精装修至少都是壁布+局部硬包+背景墙造型+一众知名厨卫品牌货；景观不说多复杂，但是一看都是高端盘造景水平，这就是北龙湖该有的入门水平。
北龙湖特殊盘
此档不列名单，自行对号入座。
北龙湖有几个内购项目，比如MXXX、BXXX,涉及敏感话题，不再一一举例，总之就是不推荐。
北龙湖奇葩盘
此档不列名单，自行对号入座。
以ZX为代表的产品，奇葩盘这个档次真的不配在北龙湖立足，让北龙湖蒙羞，建标直逼油条哥住的刚改盘，景观绿化都不用说了，千万别说是大师之手，大师丢不起那个人。
他们为什么没做好产品呢，展开细说又是可以写一篇文章了。简单点说，无非是地价高，售价相对低，死扣利润不放。
目前这个行情下，开发商都在过苦日子，限价政策从根上与好产品绝缘，特别是好地段的楼盘，地价高，限价低，考验的不光是开发商的良心，更是消费者的眼光和维权的耐心！
浪子回头金不换，目前郑州楼市现状如此惨烈，楼盘维权并不可怕，可怕的是有些开发商连整改的勇气都没有，连想赢回口碑的想法都没有，你是否忘了初心呢？
入市的新项目又如何呢？
疫情期间，让开发商扔掉了最后的遮羞布，只要你敢买，我就敢卖，这里让我想起沈腾在龙虾刑警中的经典语境，引申一下。
开发商：6.5W一平买不买
客户：算了，太贵了，溜了溜了
开发商：别走啊！你倒是还个价啊！万一成了呢！
客户：啊，那你要是有5W以内的房源我就买
开发商：成交！特价房源4.9W，买定离手，说话不算数是小狗！
真实的故事往往以玩笑的形式说出，疫情期间，整个郑州楼市都在甩货，北龙湖也不能幸免于外。
近日，金茂保利如意府成为一个热点话题。如意府的种种行为，恰恰是一个开发商对于当下楼市的明确回应。
5月，如意府的价格在朋友圈传播，先是精装单价37000元起，然后又是35000元起，释放刚需豪宅的价格，自然引来一波关注。
油条哥的一个好朋友包子哥，在森林公园卖了十几年包子，也终于忍不住打电话，表示砸锅卖铁加班蒸包子也要35000来一套。
包子哥被告知，单价35000是中介有意报价偏低，这样的房源可能有，当然也可能没有。包子哥知道自己被忽悠了，这让中介背锅的套路，去年某刚需盘好像也有过，看来是他太天真了，自己和北龙湖还差10年包子要卖的距离。
与此同时，围绕着如意府，关于豪宅分销、全部真石漆等各路消息传播，也成为话题。有话题是好事，只要关注度高了，某种意义上就是赢家。
炒作手段无非两种，自吹和自黑。如意府在5月30日高奏凯歌的一篇文章，却承包了很多人那个周末的笑料。
金茂官微的这篇文章，宣称当天售楼部挤爆人群、摩肩接踵，高端盘的售楼部热闹得像刚需盘一样，甚至周边道路因此水泄不通。就连客户埋怨被贴条，也被字体加红，拿来炫耀。
据传，如意府认筹成果斐然，143平四室两厅两卫被当天“摩肩接踵”的客户认购完了。笔者将这个消息第一时间告知了包子哥，包子哥表示继续闷头卖包子，今后无论谁给他说有清退房源，他也坚决不会买了。
那么，我们来看看如意府的宣传定标如何，可以对比下金茂府:
外立面：一个石材+铝板，一个大面积真石漆
精装修：一个高档造型，硬包+石材，一个全屋壁纸
科技：一个五重科技，一个四重科技
.......
金茂保利如意府位置不是北龙湖核心区，但地段也不错了，周边的地铁、教育等资源都不错。但就目前能知道的建标部分来说，甚至离北龙湖那三个入门盘还有些许差距，当初只做豪宅的初心，或许已经抛于脑后。
豪宅一旦玩起刚需打法，手段可能比刚需盘还刚需。开个号，时不时发个文章，把北龙湖所有楼盘恶心一遍又一遍，结论每次都是自己性价比最优。这种玩法，在北龙湖还是破天荒第一次，如意府的人做到了。
从如意府来看，北龙湖的开发商对目前市场极度信心不足，正是印证了开篇题目：正在刚需化的北龙湖。
当然了，还有两个产品，应该是来给北龙湖加分的，一个是绿城开发的湖畔雲庐，另一个是有望近期进入北龙湖的H房企。
寒潮已至，分水岭就此划开
北龙湖的项目会在今年开始集中大批交付，比如：金茂府、永威上和院、融创中原壹号院、荣盛华府、雅居乐御宾府、正商珑水上境，等等。
个人预测一些楼盘维权在所难免，目前这种市场环境下，一些开发商难保初心，产品自然是做的不如说的好；一些业主也难免心态失衡、诉求不当。
对开发商而言，维权并不是不能接受，只要能认真对待合理诉求，整改到位就行。
对业主而言，坚持合理的诉求是应当的，理应受到支持。但或多或少总有一些诉求不切实际甚至很过分的业主或者浑水摸鱼者，建议好自为之，莫碰红线，也不要践踏公序良俗。
同样是北龙湖，未来可能不得不变成三六九等。把接下来的时间交给开发商，我们拭目以待。
热门跟贴