文/吴婷婷

说到炒房客超60%，懂行的人都会知道，我说的是苏宁悦城。

苏宁悦城是太湖新城锡师附小的学区房。我从中介那边得到的消息是，苏宁悦城和其他锡师学区房比，最大的优势是便宜，一直以来成交都很活跃。

▲施教区内其他几个小区，要么单价高，要么总价高

但我从买房人那边得到的反馈反差很大：

有人觉得这个小区很好，看过一次就买了。而大部分人觉得这个小区很坑，想起来就一包气。

为什么会有如此极端的反应？好奇的我去现场探究了一番。

苏宁悦城位于经开区。整个楼盘分三期。最早开发的是C区，之后是D区，最新的是A区，今年年初刚满2年，可以上市交易。

从小区大门的位置看，C区离锡师校门最近，出门左拐再右拐走一段就是学校，其次是D区和A区，需要绕上大半圈才能到学校。但后来D区开了个北门，正对锡师，过个马路就能到学校，就成了三个区里离学校最近的一个区了。

▲锡师附小在中间，苏宁悦城三期分别位于锡师的东、北、南面

一位已经在太新扎根了四年的经纪人告诉我：

D区这几年价格涨幅最大，C区最贵但也最有居住感，A区性价比最高。

据中介介绍，2017年年初，D区93平的单价在1.7-1.8万，2019年初达到3万，目前最新单价在3.4万左右，总价约315-320万，和3年半前相比，涨幅翻倍。

关于D区这几年猛涨的原因，有江湖传闻说是因为小区在北面开了个小门，可以直通锡师大门，家长们为了少走几步路，就会选择买D区（这个理由好任性，我有点不敢相信……）

▲我站在D区北门拍的锡师大门

虽然D区近三年来涨幅很大，但目前单价最贵的还是需要拐个弯才能到学校的C区。

据了解，C区93平上个月最新成交价在330万，比D区同类户型高出10-15万左右。

中介告诉我，C区一开始就比较贵，2017年，D区只要1.7万的时候，C区就已经卖到了2.3万。

“C区和D区一样都是开发商统装，但比D区多了一个中央空调，小区里面的绿化、水景都比较精致，大家都说C区是苏宁三期里面最有质量的一期，价格一直比较坚挺。”

尤其是小高层。“锡师施教区这一片，除了恒大华府，只有苏宁悦城的C区和D去有小高层，挂牌的房源非常少，尤其是C区，146平3+1的户型很抢手，目前市场价在468-470万，只要价格不离谱，一出来就会被秒杀，我有好几个客户在等这个房源。”

再来说说A区。

A区是17年年底交房的，今年年初刚刚解禁，可以上市交易。

A区户型比较单一，就93和122平两个户型。据中介透露，目前93平毛坯房的总价在285万左右，个别楼层低的价格不到280万，最低挂牌价在270万。

至于122平，优房置业的一位经纪人告诉我，他们上个月刚成交了2套，一套精装修但楼层不好的卖了320万，一套毛坯但楼层不错的卖了310万。

综合看来，目前A区和其他两个区的价差还是很明显的。

中介告诉我，“在C区花330万只能买个中间套的93平，同样的价格能在A区买个122平的边套，舒适度不一样，性价比很高，所以现在A区的交易还比较活跃。”

“不过这个价差不会保持太久。”苏宁悦城周边多个中介都表示了同样的看法，理由如下：

第一，之前A区学区未确定，很多人不敢买，现在学区确定了，正常涨幅应该会在10-15%/年。

第二，投资客心态过于膨胀，动不动就跳价。

坊间传闻，A区投资客多达60%以上。投资客一多，市场就乱。

“解禁前，这里的挂牌价非常乱，有时候同一个户型高低差大几十万。今年解禁后的价格反而稳定点了，但房东们的心态还是很膨胀，我听说想等到4万、5万卖的都有。”

“你别看目前挂牌房源量接近200套，以为有的选，其实只有三四十套是诚心在卖的，大部分都是拿出来试探市场的，只要挂出来的价格有人接受，他们就会毫不犹豫的跳价！”

第三，目前C、D区大户型和小户型加起来可售的房源不到20套，在这两个区选不到房子的人，就只能去A区里面选，所以最近A区整个的卖房速度很快。流动速度快了，价格也会上得快。

“比如，上个月出掉的一批是挂牌280万左右的，这批房子卖完后，买房人就只能看那些挂牌290万的了，等290万的卖掉，就只能看300万了，这个价格的进阶速度是非常快的，和C、D区的价差会越来越小。”

第四，恒大华府上市后的价格会对A区业主的心理预期有很大的影响。

苏宁A区门口一家中介的店长告诉我，“华府有一套房子的挂牌价已经到了4万，我自己觉得挺离谱的，今年华府能卖到3万5就很好了，4万起码要明年年中才能实现了。话说回来，如果之后恒大华府真的能卖到4万，那A区卖3.4万左右肯定是没问题的。”

走访时，多位中介给我的反馈是：买房人普遍觉得C区环境最好，其次是D区，A区的评价最低，认为苏宁越做越减配了。

随后我也去三个小区里面感受了下，个人觉得三个区的环境差别并没有中介说的那么明显。

首先我很喜欢这三个小区的格局：都是围合式的，景观集中在中央，休闲区也都在景观带附近，其次，因为是围合式的，每栋楼之间的楼间距也比较大。

一起来分别看下：

先是C区：

C区的中心景观是个水景，整个景观布置很方正、对称。

中介告诉我，C区的楼栋布局非常讨巧，“前面是4栋18层的小高层，不会影响后排高层的采光和视野，买房人也比较看重这一点。”

▲最左边一栋为小高层，右边两栋为高层

因为小区不大，很多人会用精致去形容C区。

再来看D区：

相比C区，D区稍微显得不那么精致，种植的很密，颜色也偏深：

比C区多了个草坪，虽然不大，但也算是一个集中玩乐的空间。

和C区的布局不同，D区的4栋小高层统一建在了西边，高层统一建在了东边，没有高低差，后排一排的采光和视野会有些影响，“这点挺影响房价的”。

最后是A区：

A区整个小区是长条形的，和C、D区相比，走道比较长：

虽然绿植比C、D区看起来稀疏了一点点，但正是这点稀疏，反而让我有了在公园里散步的感觉。

A区全部是高层，布局上错落有致。

但据中介说，前排对后排楼栋、尤其是低楼层的房子采光还是会有影响的，而且后排靠高浪路，可能会有点吵，体现在房价上，差距也是比较明显的。

以122平的最新成交价为例：前面第一排可以卖到350万，但第二排只能卖到320到330万左右，楼层低的价格还要再低10万左右。

说完亮点，我们再来说说苏宁悦城的缺点。综合不少看房人的意见，简单总结为一个字，就是：坑。

大家的槽点主要在质量和房东上，个别买房人还比较介意小区内租户太多，人群有点杂。

先说质量坑。

我一个读者告诉我，本来年前看过一套A区顶楼的，装修好的，还有中央空调，价格不到300万，但想想之前坊间的传闻，说漏水严重什么的，她就不敢买。

在走访中，多位中介也提到，苏宁悦城的品质是“众所周知”的，“和玉兰、雅居乐肯定是不好比的”，“就那样吧，他们毕竟擅长的是做商业。”

还有不少人对苏宁的户型颇有微词，觉得以几年前的设计水平，93平做成三房实在有些牵强~

在苏宁看过多套房的读者T先生告诉我，他看过的几套都是业主改造过的房子，觉得除了主卧空间还可以，其他两个卧室都很小，“其实一个应该只能算储藏室”。

“最坑的是A区122平的户型，只有一个卫生间…”

“据说也有人直接把这个一个卫生间拆成两个的，可我总觉得有点怪…”

偶尔也有说苏宁户型不错的。

比如，有人说93平的户型起码是通透的，比雅居乐101的户型要敞亮；也有说相比朗诗新郡，苏宁的小户型起码是三个房间，房间虽然小，但做个榻榻米也能当客房用。

Emmmmm，这个问题只能见仁见智了。毕竟93平算上赠送面积之后，得房率也有78%左右，还算是不错的数据吧~

再说房东。

我在走访的时候，不止一位中介说到苏宁的房东时直摇头，一副一言难尽的样子。

我追问为什么，他们也不愿意多讲，只说了一句：“买苏宁的房子要看缘分，谁也不知道这次遇到的房东是不是诚心卖”。

我们学区房交流群里也有不少群友被苏宁的房东“伤害”过，就说一位Z女士，本来很有诚意的想买苏宁A区，“最初3月初谈的时候还是265万，3.31土拍后直接涨了20万，现在285万了，这套房之外，我还看了三套，然后每一套的房东都放鸽子。”

“有一个人直接第二天要求涨价3万，还有一个说今天是愚人节，谈的不算；还有一个更夸张，说老婆信佛，清明节前不适合交易……气的我两晚没睡好，后来直接去买了旁边的新房！”

撇除交易的诚信问题，我还了解到，A区里有不少房东当年只付了2成首付就买了房，贷款额比较大，对于要接盘的人来说，需要先帮房东还完贷款才能继续交易，对于本身首付比较有限的买房人来说，门槛比较高。

此外还有不少房子有“二抵”，这样的房子对于买房人来说，可能不是很安全的交易。

看完上面那么多介绍，回到一个拷问灵魂的问题：苏宁悦城到底能不能买？

个人觉得主要看下面几点：

第1、你有多少预算。

目前苏宁A区最低首付120万左右就可以买，C、D区首付要160万左右，预算有限又想买太新锡师学区房的，恐怕也只能在A区里挑了。

第2、预算足够的情况下，看你和哪个小区比。

苏宁在锡师施教区里的排位，大概是这样的：

如果预算有限，可以看看环境和物业更好一些的雅居乐。

有意思的是，中介们都不太推荐朗诗新郡，理由是性价比低。

第3、买学区房，时间点很重要。

如果你确定自己早晚要买一套学区房，那么眼下，苏宁悦城A区的价位还是比较合理的，再往后就不好说了。

走访中，有一位中介跟我说了一个故事：

我一个客户，在苏宁看了一圈，又去雅居乐看了一圈，当天就定下了雅居乐一套143平的房子，400多万一次性付款。

我问他理由，他说，在楼下等房东的时候，看到楼下很多孩子在玩，玩的很开心，这让他很有画面感，仿佛自己的孩子也在其中嬉笑玩耍。

“我和爱人很忙，平时都是老人带孩子，孩子和老人也没啥可聊的，我也不想孩子整天待在家里看平板看电视，小区里那么多同龄的孩子一起玩，我的孩子肯定会很开心。”

同是孩子她妈的我，听完这个故事后很是动容。

或许，我们选择学区房的理念需要升级一下了。