热点研究 | 伦敦区域系列专题（三）：伦敦东区|东区|伦敦|住宅|写字楼|豪宅

继上一篇解析以写字楼闻名的伦敦金融城之后，本文将介绍整个伦敦的另一重要区域：伦敦东区。我们本期的文章依然会以住宅市场作为主要对象，但与金融城类似，这一地区同样包括了高度发达的写字楼商务区与住宅市场，因此我们也会涉及写字楼市场中与住宅有关系的部分的探讨。

基本概念

写字楼与住宅市场的区分

首先需要注意的是，伦敦东区，或称东伦敦（East London）,并非是一个英国官方统计部门所使用的区域概念，而是一个根据习惯划分出的地域区间。但同时需要注意的是，被称为伦敦东部办公区（在英文中同样为East London）的这样一个概念，虽然也不作为官方认可的专有名词，却是专业房地产研究机构内适用的概念，比如JLL和Cushman Wakefield，在其关于写字楼市场的报告中常常使用East London作为与金融城及West End区分的第三个伦敦写字楼细分市场。

而对于投资者来说，区分伦敦东区在写字楼市场和其他市场（主要是住宅市场）上的区别是有一定意义的：由于两者的名称相同，因此对于冠以“East London”为名的统计数据图表（比如租金或租金收益率图表）应该予以鉴别。由于这类图表往往缺乏详细解释，投资者在进行信息检索和收集时应该注意所收集的数据究竟指的是哪类市场（多数情况下应为写字楼市场）。

伦敦东区包含区域

由于整个伦敦可以按照与伦敦金融城是否接壤而分为内伦敦（Inner London）及外伦敦（Outer London），因此伦敦东区也可按照与金融城接壤的与否划分为两个区域：由Tower Hamlets及Hackney所组成的近金融城地区，姑且称为“内东区”；以及由Barking and Dagenham、Havering、Newham、Redbridge及Waltham Forest所组成的远金融城地区，姑且称为“外东区”（内外东区的名称为本研究院为免去文字冗长而设，并非官方或者专有名词）。由于篇幅原因，我们将分别介绍内外东区最具有投资特色的两个区域：Tower Hamlets和Barking and Dagenham作为代表。

内外东区的住宅市场大同小异，在市场的地理分布特性上，可用一句话概括，即：自动向西发达程度与活跃度逐级递减。而在市场的内部结构上，则可用另一句话概括，即：写字楼市场活跃度为住宅市场活跃度之基石。这两个特点又在一定程度上是殊途同归的，我们会在下文更加详细的解释。

而具体上述这7个组成了伦敦东区的行政区大致位置如何，则可由下图得知：

除此之外，我们还可以看到，上图也包括了每个行政区内经济活动中心（图中“Major centres”一栏对应的条目）所在，于是可以看出金丝雀码头实际上为Tower Hamlets区的经济活动中心。对伦敦写字楼市场有一定研究的读者还可以在此发现除金丝雀码头外的另一个重要写字楼聚集区域——Stratford，是Newham这一区域的经济中心。由此我们可以知道，实际上伦敦东区总共有2个写字楼大区：以金丝雀码头为代表的Tower Hamlets区和以Stratford为代表的Newham区。这两个区域由于有相较于伦敦东区其他行政区更多的人口流动和工作岗位，因此对于整个伦敦东区的住宅市场来说起着房价/租金驱动作用。

分区介绍：Tower Hamlets与Barking and Dageham

与伦敦金融城接壤的Tower Hamlets及Hackney是整个伦敦东区房价最高的两个地区，其中Hackney又是房价最高的地区。但实际上，我们认为Tower Hamlets在Land Registry的数据表现上受到了一些可能对投资者参考时造成误导的因素影响，而Tower Hamlets则更可能是实际上伦敦东区内投资成本最高的市场。这一点我们将在接下来的一段中详细说明。

现在我们将通过对比Tower Hamlets与Hackney来主要对Tower Hamlets作一些住宅市场方面的论述，同时提供两区的部分基本信息。

Tower Hamlets潜在投资要素：投资成本可能远高于表面

上文提到，Tower Hamlets在我们看来，很可能是伦敦东区投资成本最高的一个区，我们首先来给出这一观点的理由。

对于一个地区的房价高低，作为决定因素的大多是当地经济的发展水平（经济发展水平越高则房价就越可能高）、供求关系（供不应求处房价增长会更快，最终结果是房价较高）以及建筑成本（建筑成本高的地区理论上房价也高）。由于在伦敦内比较，因此不需要考虑供求关系内的泡沫情况（伦敦各区面积较小，对于泡沫投机行为来说仅出现在特别固定的区内概率很低）和建筑成本，我们主要通过经济发展水平和供求关系对两区进行一些对比。

首先我们知道，Tower Hamlets在伦敦内是经济最为发达的几个区之一，根据2018年的英国国家统计局官方统计数据，Tower Hamlets是全伦敦第4大经济体（按行政区，即Local Authority划分），同时也是全国第4大的经济体（标准同上），且在此之前的一段时间（按当地政府及英国统计局数据分析至少在2015-2017年的三年间）是英国按照行政区划分的第三大经济体，仅次于伦敦金融城和拥有高度发达写字楼及零售区的西敏市。Camden之所以能在2019年的统计数据（统计年份是2018年）超过Tower Hamlets，在我们看来可能是得益于区内规模较大的零售及写字楼开发，比如Broadway附近的开发项目所带来的的增益；如果论近年来的总体经济发展水平，Camden应该不如Tower Hamlets。

反观Hackney，此地的经济总量在伦敦所有区域内仅处于中游，实际经济产值不如Tower Hamlets的三分之一，从当地经济发展程度对房价的驱动力来说，远逊于Tower Hamlets，因此从这一方面来看Hackney远不如Tower Hamlets，不存在其房价能够超过Tower Hamlets的理由。

接下来是供求关系，首先是需求端。根据2016年的London Plan，每个行政区都有其对应的住房供给目标，而Tower Hamlets和Hackney在Trust for London（伦敦著名慈善及不平等研究机构，研究主题包含住房不平等）援引的伦敦市政府数据中，都没有达到目标。而在实际的供给量与预计需要达到的供给量之间的差别上，Tower Hamlets的住房供给目标为3931套，而实际供给量为2280套，为目标的58%；Hackney的目标供给量为1599套，而实际供给量为930套，也同样为目标的58%；如果我们把目标供给量看作本区住房需求（实际上London Plan内的住房供给量目标的确的基本基于住房需求来确定的，对于潜在泡沫的控制较为严格，如全区平均用于投资目的而非刚需的比例仅为2%左右），则可以看到，不论是Tower Hamlets还是Hackney，对于需求的满足程度是差不多的，也就是说它们的供需缺口（从差值来看两处均为供小于求）几乎相等，因此在这个方面，Hackney也没有能够盖过Tower Hamlets的优势。

虽然两个区域在一轮对比之后，Hackney的房价并没有能够支撑其超过Tower Hamlets的依据，我们还是要考虑另外两个个较为不可能的情况，即Hackney区的人收入较高因而购买力较高，基于这种特殊情况，本地的开发商将房屋售价专门设立在较高价位（这种情况与房地产泡沫有所区别，因为高价房可以有其价格较高之实际理由，比如建筑质量更高并同时作为刚需，而非纯粹的投机理由），或者是Hackney是一个豪宅交易量较大的区域，本地的豪宅交易特别多，导致拉高了其平均房价在Land Registry上的记录。当然，这两种情况成立的前提是Tower Hamlets收入既要明显低于Hackney，并且还同时没有Hackney一样多的豪宅储量。

由于Hackney和Tower Hamlets都并非是主要的豪宅区（参考下图，可见主要豪宅市场偏向伦敦上西区及西区，Tower Hamlets的金丝雀码头和Hackney的Shoreditch等地并没有特别高价的市场，反而属于Tower Hamlets的Wapping有部分高级河景住宅），因此上文第二种可能并不成立。

而第一种可能，即Hackney的购买力比Tower Hamlets更多实际上也同样不成立。我们只需要看一看两区平均家庭收入水平就可以发现，Hackney实际上比Tower Hamlets的家庭收入更低。

由此可见，从多个方面来讲，Hackney都不具备有说服力的房价超过Tower Hamlets的依据，那么为什么Hackney在Land Registry的官方统计数字上能够有高于Tower Hamlets的房价呢？我们认为主要可能有2点：一是Tower Hamlets有大量的经济适用房及社会保障房，二是Tower Hamlets相对可能过剩的商品房现量导致了商品房交易量较低。

首先是Tower Hamlets的大量经济适用房和社会保障房（均为低于市场价的住房）方面，从上文中伦敦各区实际供给量及目标供给量之差的图表统计里我们可以看到，Tower Hamlets是伦敦各区中提供了最多低于市场价的住房供给的区域（这也是Trust for London将其列为榜单第一的原因），远超伦敦各区。且根据本地政府的描述，Tower Hamlets一直保持了大量的适用房和保障房供给。

同时，虽然Tower Hamlets没有满足London Plan为其设定的每年住房供给总量目标，但实际上，根据当地政府的规划，Tower Hamlets已经满足了用于市场销售的住房供给的目标。在基于伦敦市政府给出的要求，Tower Hamlets本地计算后认为每年需要提供的住房供给量为3097套，而在这之中，用于以市场价销售的住宅数为800套左右。2017-2018年间，Tower Hamlets的实际市场住房供给量已经达到了1600套，为需求量2倍，因此在市场价的住房供给量方面，实际上已经能够满足需求。

又由于这种近年来在市场价的住房供给上供大于求的情况，我们推断Tower Hamlets的住房交易量较不活跃，房价难以有效上升，因而出现了在综合数据来说Tower Hamlets低于Hackney的情况。

而最终说到投资成本，以公寓为例，在Tower Hamlets与Hackney之间，一套新建公寓的售价不相上下，如果在Tower Hamlets的较为靠近泰晤士河附近的区域，则可能会更高。以Rightmove上的两个在售公寓作为对比可知，Tower Hamlets实际上有更高价的公寓（图中Tower Hamlets的公寓面积1475平方英尺，Hackney的公寓面积1541平方英尺）。

外东区：稳健及高增值并存的市场

在外东区，我们可以看到一个相对特别的区域，对于投资者来说，这个区域代表了稳健性和高增值率。

代表了稳健性的区域是Barking and Dagenham，这是一个经济产量非常低的地区，在伦敦所有区域的产值对比中，本区为全伦敦产值最低的区。

虽然经济不发达，但在整个脱欧过程中，Barking and Dagenham表现出了出乎意料的稳健性。在2017年开始的脱欧全面展开阶段，只有Barking and Dagenham没有出现过房价下跌（实际上有过短暂下跌：在2019年6月数据中同比下跌了0.1%），这一点就连伦敦金融城也要自愧不如。

而实际上，Barking and Dagenham非但挺住了脱欧带来的下跌，甚至在大选结果确定后的几个月里，房价还出现了较高幅度的上涨，根据Land Registry的数据，从今年1月开始，Barking and Dagenham的房价一路上扬，在3月甚至涨幅同比超过10%。

而关于此地购房者的特征，则可以从住房交易类型上看出：此地house的受欢迎程度明显高于Flat，由此可见购房者以家庭为主，自主的比重应该较大，体现出这一区域的刚需很强。

同时，由于住房的主力在于家庭，则此地的租房市场一般来说可能较不发达，需求较少，但实际上，Barking and Dagenham的租房市场在住房中的比例并不算小。根据当地政府的统计，大约有27%的Barking and Dagenham居民是靠租房来解决居住需求。

27%实际上比同期伦敦的平均租房比例要高，我们认为这部分源于本区毗邻Newham——作为全国租房比例最高的几个区域之一，Newham租房市场的发达可能对周边地区形成一定的辐射作用。同时，由于Newham拥有成型的写字楼市场Stratford，此地的流动人口对于周边区域的出租房也会有一定需求。

而根据英国租金研究机构Landbay（代表研究成果Landbay Rental Index）去年发布的数据，在过去7年中，Barking and Dagenham是东伦敦租金涨幅最高的区域，平均每年增长率为3.95%。由此可见，Barking and Dagenham的租赁市场具备一定的规模和回报率，而基于我们对其租赁市场能够发展的原因的估计以及目前Newham区内经济结构并未出现明显变动的情况下，其租赁市场应该能够保持良好态势。

结语

由于篇幅原因，同时为了避免过度重复没有参考意义的每个区域的类似数据，我们挑选了伦敦东区的两个投资者应该关注的区域进行介绍。对于大家熟悉的Tower Hamlets，其房产市场可能实际房价并不如所见一般低的可能风险；而少有人知的外东区Barking and Dagenham区则在房屋增值及租金上都表现不错，有兴趣的投资者可以适当关注。